房地产行业融资成本高企 房企流动性债务压力仍存在

数据显示，截至11月7日，20家A股上市房企披露了全年业绩预告，11家预喜。部分中小房地产企业迫于资金压力，无新增土地和新开工项目，逐步退出市场。在54家披露了全年销售目标的房企中，8家公司1-10月份已经超额完成了全年目标，13家公司的完成率低于70%。业内人士表示，2018年以来，房地产行业融资成本高企，龙头企业也未能幸免。境内发债渠道紧缩受限，公司债发行主体多为港股上市房企;同时，境外发行公司债利率普遍超过8%。

　　房企冲刺年度销售业绩

　　楼市变阵，现金为王。

　　天风证券研报显示，2017年44家样本房企经营现金流实现净流入324亿元，是近5年来除2016年外表现最好的一年。2018年上半年，样本房企经营现金流转负，净流出383亿元。

　　房企的现金流主要依靠销售回款和融资，这亦是房地产开发资金的重要来源。当下融资越来越难，销售回款就越发重要。

　　“我们所有行为都收敛聚焦到保证万科‘活下去’。因此回款目标的达成变得非常重要，6300 亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障。”郁亮说，“如果 6300 亿回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。”

　　郁亮还透露，截至2018年8月末，万科6300亿元的年度回款目标“还有一半多没完成”。

　　回款为什么变难了?郁亮谈道，“管理动作根本没有考虑如何应对政策调控”，比如“不考虑一次性付款和分期付款的区别”。

　　这并不是万科一家的难题。天风证券研报指出，从销售回款率的情况来看，近三年来呈不断下降态势。2017年全年龙头房企和大型房企回款率分别只有66%和60%，2018年一季度更是下降到了53%和52%。以万科为例，2017年万科销售回款率为70%，2018年一季度下降到了52%。“我们认为这与部分城市严厉的网签限制政策，以及银行按揭贷款放款周期延长有关。”天风证券研报中说。

　　在广州、杭州等热点城市，新盘网签往往需要排队三个月以上，之后如果用公积金贷款，或组合贷款，又需要等待两三个月的放款周期。

　　此前，碧桂园首席财务官伍碧君也在该公司中期业绩会上称，“今年房地产按揭政策跟去年比有较大变化，导致了回款率下降，但我们全年还是有信心维持在80%以上。”公开资料显示，在2016年和2017年，碧桂园的销售回款率分别为92%和90%。

　　分析人士认为，随着年关将近，房企的规模之争也在持续加剧，尤其面临融资趋紧的环境，房企的规模优势也是决定未来现金流的关键因素之一。预计四季度，房企为冲击年度业绩以及确保资金安全，将继续加大销售力度。

　　根据中国房地产行业协会官网公布的信息，从目前已公布销售目标的54家房企完成情况来看，今年19月销售目标完成率均值为71.74%，共有49家房企目标完成率超过50%。

　　其中，建业地产和美的置业两家房企已经超额完成全年销售任务，销售金额分别为304亿元、507亿元，目标完成率分别为105.73%和100.33%。目标完成率超过九成的房企有5家，分别为龙光地产、中国金茂、正荣地产、金科集团、中梁地产。尚有5家房企目标完成率低于50%，分别为禹洲集团、朗诗绿色集团、泰禾集团、恒泰、华鸿嘉信。

　　各大房企为了冲击销售回款，使出了浑身解数。

　　以泰禾集团为例，该公司有关负责人介绍，泰禾集团将回款定为年度工作重中之重，相应考核及激励配套逐渐完善。目前已建立以回款为中心的激励方案，回笼奖、高周转奖等，极大地激励回款，目前公司已建立全流程管理销售业务，严控签约质量，提升回款效率。

　　据媒体报道，某大型房企推出的“金九银十”销售政策，鼓励公司全员营销卖房，每位员工至少要带60个客户到楼盘签到访问。在客户交齐首期款签署合同之后，按成交总额的2%给员工发佣金。