领展王国龙:“睇紧”一线城市物业 继续优化商场与街市

券商：商业项目贡献撑业绩

大和资本中国及香港地产主管简国裕指，去年全年29.1%的续租租金调整率属特殊情况，现时处于正常水平，仍有上升空间，该续租租金增幅可维持，加上旺角‘T.O.P This is Our Place’及九龙东‘海滨汇’对公司贡献逐步提升，可进一步支持公司业绩。领展业绩显示，旺角项目零售出租率逾9成，大楼则有73%获租或处于后期洽谈；而‘海滨汇’有6成面积获预租。

领展9月表示正进行资产策略性评估，王国龙称暂无任何结论，相关考虑亦不方便透露。丘卓文称，以领展过往历史看，评估有利提升其资产组合价值，料对股价有支持。领展昨升1.9%，收报73.65元。

所谓的按相同基准计算，即是指不包括任何在分析期内收购，出售或新营运（如适用）的物业。但众所周知，领展涉及资产买卖已是常态。

去年11月28日，领展宣布已完成其策略性评估，透过竞争性销售过程出售17项物业，于当日与由基汇资本为首的财团签订协议，总代价为230亿港元。这是领展历来金额最大一次交易，其为集团带来74亿港元的净收益。

继此笔大生意之后，领展今年9月份公告称，拟就资产组合进行评估，并有可能涉及潜在的资产出售或收购。此后，市场不时传来领展收购、出售物业的消息。例如，它拟斥资约74亿港元购买深圳中心城商场、旗下超过10个商场物业获黑石集团洽购等。

此次于中期财报里，领展坦言，长远而言，其正在考虑收购及/或出售事项；计划收购香港及中国内地一线城市，及其周边三角洲地区的零售物业及甲级写字楼。其他主要考量因素包括良好的连接性、有限的竞争、可观客源及良好的增长潜力等。

王国龙在业绩会上表示，领展“睇紧（正在看）”内地一些一线城市的项目，但具体情况现在不能公布，有进展会及时告知大家。

除了买卖的生意之外，领展的物业租金收入也是被关注的焦点之一。具体而言，于报告期内，它在香港和内地的物业组合表现各异。

其中，香港物业组合总收益增长7.0%，零售租金增长6.6%、停车场租金增长10.0%。而内地的三项物业——北京欧美汇购物中心、广州西城都荟广场、上海领展企业广场1座及2座，合共录得收益总额4.90亿港元及物业收入净额3.90亿港元，分别按年上涨22.8%及25.8%，增长趋势似乎更为强劲。

领展认为，在日益变化的零售环境下，物业提升是维持吸引力的一项必要的资产管理工具。于是，期内领展完成了四个资产提升项目，包括富善商场、何文田广场、三圣商场及环翠商场，其中包括一些街市的优化。

具体而言，鲜活街市经过整合后，空置市场区域转换成新的零售空间，加上一系列基建优化措施（例如更换电梯），行业组合得以提升，零售及餐饮供应增加，以满足各项目的社区需求。

王国龙在发布会上表示，施政报告提到香港会兴建一些公众街市，这个对于行业良性的竞争是有好处的，领展过去已优化过40个街市，接下来优化街市、商场的策略会继续推进。目前，领展的资产提升覆盖多个处于不同阶段的项目，包括10个进行中项目，5个预备开展项目及19个审批中项目。

物业的运营与优化，带动了估值的提升。于报告期末，领展的投资物业（包括香港发展中物业及中国内地物业）估值总额由2018年3月31日的2030.91亿港元增长3.3%至2097.90亿港元。

其中，由于物业收入净额增加，领展于香港的零售物业及停车场估值分别增长3.4%至1463.91亿港元、增长5.0%至362.34亿港元。而内地物业估值为172.46亿港元，比3月末的183.35亿港元有所下降，为人民币贬值所导致。

在负债方面，于2018年9月30日，领展债务总额减少至227亿港元，已承诺债务融资平均年期为3.9年；负债比率下降至10.3%。但在运营周转上，领展的备用流动资金减少至140亿港元，比今年3月末的227亿港元下降了38.55%，其中现金及存款更是由117亿港元大幅下降至39亿港元。

（房掌柜整理来自观点地产网、新浪港股）