楼市降价风暴来临 南京江北这个板块第一个撑不住？

深圳甩出“15%的降价下限”，像是在正式宣告楼市进入寒冬期。南京的日子也不好过，不少区域正在苦苦支撑，但也挡不住有的区域已经开始悄悄降价。

雨山路板块曾是江北新区打出的“领头牌”，一度土拍不断、高价地不断、热卖不断。然而冷风一吹，这里居然成了江北首当其冲的“滞销地”。有业内人士猜测，楼市若持续向冷，雨山路板块的楼盘很有可能也会承受不住而选择降价销售。

遇冷：有优惠也卖不动？

江北雨山路板块位于地铁十号线的底站——雨山路站附近。2016年，雨山路吸引了保利、金地、中海、五矿等重量级房企进驻，地价一路飙高，一时之间风光无限。

但等到真正开盘时，雨山路的光环消失了。率先入市的是保利云禧与悦风华两家项目。作为地价突破2万/平的高价盘，保利云禧与悦风华都做出了改善型的叠墅产品，主打高端宜居风格，可以说是很有诚意了。

然而销售成绩却不尽人意。根据网上房地产的数据，保利云禧8月份开盘所推出的房源中，仍有60%的房源待售；悦风华9月1日首开推出300多套房源，目前依然有70%的房源可售。

（雨山路某盘去化情况） 

为了吸引客户，项目开发商和供应商都在想办法。打折是最直接的了。10月份，保利云禧启动了高层房源“一成首付”意向登记，宣称首付只要24万起；在之后的开盘中，也出现过总价九九折的优惠；有知情人士透露，后期项目可能会推出买房送中央空调的活动。

悦风华项目也有优惠放出。据了解，有供应商给出悦风华客户总价九折的优惠，要求是顺利签约、并在7日内付完首付款。此前悦风华也推出过登记就送伴手礼活动，500元的小米电器、菲拉格慕、爱马仕等奢侈品都不在话下。

一位销售人员告诉房掌柜，雨山路板块叠墅产品去化相对较慢，但在推出优惠之后，成交量比原先起色不少，不少购房者都感慨这里的价格“太贵了”。

缘由：雨山路之房在囧途

要说贵，保利云禧与悦风华也是有苦难言。2.2万/平的地价，最后售价2.7万/平左右，也只能算是不亏本，并不算坑。

但无奈，客户即使对产品喜爱、对房企信赖，也总是对板块存有疑虑。雨山路板块是个后起之秀，但它真的能成为明日之星么？

首先，板块定位混乱。

盘点江北出让的土地就能发现，雨山路板块无疑是出货大户。一方面，高价地颇为集中，定位要做高端项目的，例如保利云禧、悦风华；

也有土拍触顶要一边建商品住宅一边建保障房项目的，例如世茂G24、五矿G25；

更有被国家队零溢价收揽的、只租不售的租赁地块，例如浦口国资拿下的G04地块。

加上雨山路原本就是江浦老城区，已经布局了中海万锦熙岸、新理想佳园等刚需住宅，也分布有西水湾等保障房小区，亚东滨江和园等安置房小区。

可以说，整个雨山路板块，就是个大杂烩。叠墅、保障房、租赁用房等小区性质决定了板块里的人口构成复杂、人口素质不一、房屋质量不同、房价水平不等、居住感受不佳等问题，潜移默化中限制了板块成为类似核心区那样的高端区域。

可怜其中的高价地项目，产品虽好，却难以摆脱周围环境而独善其身。

其次，配套落地慢。

除去已有的地铁雨山路站，雨山路板块要补上的配套还有很多。

雨山路最大的盼头便是长江五桥。目前长江五桥夹江隧道盾构机开始组装，建成后将与连通已建成的江山大街，与河西南及CBD二期相连。这确实是个诱人的利好。但整个大桥项目建设并非朝夕可成，预计2020年通车。

周边的商业配套也很缺乏。早前有小道称万达广场意向入驻雨山路，但终究只是小道；江北新建的商业体如红星美凯龙、虹悦城、邻里中心等都与雨山路有一定的距离，辐射小。为了弥补商业的不足，保利云禧自配了商业设施，为业主提供近距离服务。

雨山路板块最近的医院——浦口中心医院距离雨山路板块也有一段距离，开车大概也要花10分钟时间；而教育则是整个江浦的短板，雨山路板块有民办学校——苏杰学校与汉开书院，但学费昂贵、入学门槛高，也并非是惠及大众的配套。

后话：希望是要有的 万一……

曾有购房者和房掌柜聊起，若是这些叠墅项目更靠近老山或者核心区，或许我就直接买了。但我也笑笑，那或许也不是这个价格了。

雨山路板块虽然仍在囧途中，但不妨碍房企们前赴后继的拿地、开发、亮相卖房。今年9月，招商拿下雨山路G43地块，楼面价1.4万/平。与街对面的保利云禧相比，楼面价直降8000元/平；

而楼面价19982元/㎡的中海G54地块即将迎来公开，定名中海原山，项目预计11月公开售楼处及样板间，12月左右首开。据了解，项目将打造海派洋房，现房销售，地块内还将配建保障房面积1200㎡。

当开发商在不留余力的建房子、引客户，板块的整体定位和水平或许也会跟着明朗而提升。这一切只是需要时间。

也有购房者很自信地买下了一套，他说，河西南曾经也是保障房的聚集地，如今照样成了CBD，雨山路板块中还有很多未出让的地块，住的人多了，商业、生活配套就自然都来了，只要政府规划好，这里未必会比河西南差。你觉得呢？