房企开拓新一轮可持续发展 “资信”是创造新机遇根本

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　　2018年存量信托产品的增速下滑，部分源于到期产品规模的小幅攀升;2019年上半年，信托产品到期压力较大的情况或将延续。

　　房地产及基础设施为当前存量信托产品的两个主要投向，而房地产的产品规模明显领先其他版块。

　　18年新增且明确注明资金投向的信托产品中，投向为地产和城投的产品，仍然占总新增信托规模95%左右的比例，产品投向较17年更为集中。(部分产品并未注明投向，这部分体量暂不考虑。)

　　房地产投向：今年下半年房地产板块投向的信托产品发行规模的减少，同时也伴随着平均预期收益率的小幅攀升。

　　基础设施投向：在地方政府债务及融资的严监管的影响下，通过信托产品投向基建的资金体量大幅减少;从发行的预期平均收益率来看，基建板块基本与地产板块保持收益率持平而略低的水平。

　　2018年8月下旬，部分信托公司被其所属的地方银监局分别暂停新增房地产信托业务;但受限信托公司主要为地方银监局辖区内超标的、或未及时整改或整改不到位的信托公司。在资管新规和理财新规等金融监管的影响下，我们再回顾分析下2018年信托产品的体量及投向的变化。

　　1、当前信托产品存量市场概况

　　按照协会公布数据，截止2018年上半年，信托资产余额是24.27亿元。2018Q2产品规模的同比增速是-5.25%，较2018Q1同比-2.41%的增速继续下滑。

　　2018年存量信托产品的增速下滑，部分源于到期产品规模的小幅攀升;2019年上半年，信托产品到期压力较大的情况或将延续。而2018年末至2019年上半年，月均近4000亿的到期规模，与2018年的到期节奏相近，存在一定到期偿付及滚动再融资的压力。

　　从受托人即信托发行人来看，截至2018年11月23日，有58家信托发行人，规模前十的信托公司如下。前三大规模的信托公司差异并不大;而规模最大的五矿国际信托的发行规模为华能信托的两倍多，产品集中度较为分散。

　　1.1 存量信托的分布

　　信托产品根据资金用途和投向有不同分类。当前市场整体存量信托产品规模合计35557.5亿元。按照资金运用方式，分类情况如下图。当前存量信托产品，规模占比较大的除其他类外，为权益类、贷款类及证券投资信托，占比分别达到25.44%、16.41%和13.73%。股权和债权投资、组合投资其次，融资租赁和买入返售类信托产品规模占比偏低。

　　按投资领域分类，房地产及基础设施为当前存量信托产品的两个主要投向，而地产的产品规模明显领先其他版块。截至18年11月23日，房地产信托规模为2867.2亿元，占比为60%;基础设施信托规模为1070.5亿元，占比为22.5%;工商企业信托规模为274.3亿元，占比为5.8%。

　　而将这两类投向存量信托按照发行地分类，各个区域的受托人对房地产和基础设施建设的偏向不同。虽然普遍对地产板块更青睐，值得注意的是在重庆、南昌、长沙这三个地区，房地产投向均低于城投方向。

　　1.2 18年新增信托的分布

　　前期金融去杠杆的背景下，从2018年1-10月的社融数据可见，非标业务受限明显。与此同时，市场更为关注由“宽流动性”向“宽信用”的传导通道，除了表内信贷资产之外，表外非标准类融资的变化也是市场关注的核心。因而，首先，我们对比下2017年和2018年目前为止新增信托产品的规模分布。

　　2017年，新增房地产信托规模合计1049亿元，占比为68.14%;新增基础设施信托规模合计248.06亿元，占比为16.11%。而其余投向除金融机构信托占比较高外，工商企业和公益信托占比较低。

　　2018年房地产板块挤占了更多的信托产品额度。截至2018年11月23日，新增房地产信托规模合计526.9亿元，占比为77.83%;新增金融机构信托规模合计15.6亿元，占比为2.31%;新增基础设施建设信托规模合计121.1亿元，占比为17.88%;两个领域占比均有提升;而剩余三个板块，尤其是金融板块信托压缩明显。

　　投向房地产、基建及公益信托2018年新增量同比值有所增加，其他领域的新增信托产品体量均下降。房地产信托占比、基础设施信托占比、公益信托占比2018年较2017年有所增加，分别增加9.69、1.77和1.15个百分点。金融机构信托占比、工商企业信托占比2018年较2017年有所下降，分别下降11.36和1.24个百分点。

（房掌柜整理来自和讯房产、EBS固收研究）