资金链偏紧开发步伐放缓 暂缓开工乃明智之举

日前，万科传出投资32亿元的深圳九州项目缓建的消息，广州市两大地产巨头也称广州楼市明年年底才会跌到谷底，东莞与深圳、广州紧密相邻，是否也遭遇同样的情况？东莞市地产界人士接受记者采访时表示，面临全球经济放缓的形势，目前东莞许多开发商资金链都偏紧，纷纷放缓开发脚步，“储粮过冬”。不过，他们也认为，东莞楼价目前已跌到接近谷底的位置，楼价大幅度下降的可能性不大了。

开发：

资金链偏紧开发步伐放缓

万科曾在三季报中表示，将在上半年减少165万平方米开工面积的基础上，再减110万平方米开工面积。在深圳，其投资32亿元的九州项目缓建；在东莞，原传闻于今年年底上市的金域华府也将在明年下半年才会上市。

“金域华府最快也是明年下半年，城区最近可能会出现一个空档期。”东莞万科副总经理王永飚接受记者采访时表示，东莞万科接下来的重点将在镇区，未来的市场主要是在常平和大朗。

高田房地产公司副总经理翁其怡则强调楼市压力确实普遍存在，他介绍说，目前阳光海岸还有很大的土地存量，第三期、第四期的土地还要开发，总体来说不会像前两年那么激进，将会放缓投资计划，明年5月会推出一部分新货，而高田地产位于大岭山的项目暂时还没有启动的计划。

翁其怡透露，从房地产目前资金状况来看，基本上大多数房地产商的资金链都偏紧。“可能前两年很多开发商确实赚到了钱，都把资金投入到购买土地扩大开发上，因此目前大多数企业都面临较大的资金压力。”翁其怡认为，接下来这段时间将是东莞开发商比较艰难的时期。

楼价：

已近谷底大幅下降不太可能

广州两大房地产巨头日前称广州楼市明年年底才会探底，东莞楼市业内人士则认为，东莞与广州的情况不一样，东莞价格目前已经接近谷底，大幅度下降的可能性已不大。

翁其怡认为，探底是很难去做的一个预测，目前不可预见的因素太多，但是从经济的角度来看，不外乎成本、市场等几个因素的作用，除了个别的一些比较高价的楼盘，目前市场上大部分产品成本跟利润之间的比例相对来讲是比较合理了，楼价就算下降也不会幅度太大。

“楼价大幅度下跌的可能性不存在，东莞房价下降空间已经不大了。”东莞星彦地产副总经理周会川表示，在目前的市场状态下，价格上涨的可能性也不大，其个人认为楼价会有一段时间的徘徊期。此外，近段时间促销活动密集，会提高一定的销量，但在现在的国际、国内经济环境下，出现销售高潮的情况恐怕也很困难。

拿地：

公司要发展还要继续拿地

尽管开发力度放缓，但是东莞开发商仍然有不少土地储备，且也会有一些新的拿地计划。

翁其怡透露，高田地产明年主要是锦绣旗峰和阳光海岸悦湾两个盘继续销售，锦绣旗峰总共有200多套，目前已经销售了40套左右，而悦湾明年会推出3期产品，还有较大的开发体量。“在售的两个项目加上大岭山的土地总共有1000多亩，具体可以开发多长时间还需要视市场消化情况。”翁其怡认为，公司要发展，当然需要继续拿地，目前也一直在洽谈一些项目，但还没有最后确定。

宏远地产总经理钟振强也表示，宏远的土地储备主要在城区，在售的两个项目江南第一城、江南雅筑的规模比较大，此外一些比较小的地块基本上能维持宏远3~5年的开发。“公司会根据具体市场形势作出一些新的布局。”钟振强告诉记者，土地储备也并不是越多越好，它至少承担了两大风险，一个是市场风险，去年很多高价拿地的开发商这个“冬天”就很难过；另一个是政策风险，闲置土地处置等类似政策的执行力度加大，土地太多就会加重企业负担。

楼市分析：

暂缓开工是明智的做法

面对目前暂缓开工的行为，业内人士认为，每个公司都会根据自己和市场的情况来调整经营计划，在资金链紧张的情况下，暂缓开工是明智的做法。

“企业必须顺应大势。”王永飙表示，面对经济危机，企业有几种选择，一是调整产品，将不适应目前市场的产品调整掉；二是减少开发量，毕竟市场接受的量没有那么大了；三是放缓开发节奏；四是把项目卖掉或停工。

翁其怡则认为，从公司经营的角度来看，每个公司都需要根据自己和市场的情况来调整经营计划、开发节奏以及营销策略，根据市场动态调整企业发展计划是现代企业的基本机制。此外，从大的环境来看，外围的恶劣环境导致全球经济下滑，东莞城市产业转型也带来更多不确定性的因素。“在这种情况下，房地产企业自行调节开发体量是目前比较明智的做法。”翁其怡认为，在供大于求的情况下，企业通过慢慢缩减开发量，可以达到供需的平衡点。

高端楼盘的压力更大

面对楼市的“冬天”，更多开发商盼望着楼市早点回暖。但是近几个月以来房价基本维持在5000元/平方米的水平，房价企稳但成交却一直上不来，业内人士认为，楼市回暖仍需一段时间。

“不是价格稳定了，量就会上来，就可以依此判断楼市会复苏。”宏远地产总经理钟振强表示，相对稳定的价格和逐步释放出来购买力转换成成交量之后，价量同期平稳才能判断一个市场正在回暖。

钟振强分析，目前成交上不来主要有三个原因：从购买力的层面来讲，证券市场大幅缩水直接导致购买力有所降低，作为买房的主力，中青年白领投资证券市场的比例很高，股价的急转直下导致有效购买力急剧缩水；第二方面，由于政策细则始终不明朗，加剧了观望气氛，消费者普遍“买涨不买跌”，使刚性需求没有及时释放；第三方面，整个经济的走向不是很乐观，悲观情绪很容易影响到大宗商品的买卖，商品房当然首当其冲。

翁其怡也认为，就目前来看，楼市有压力，高端楼盘的压力相对会更大一点，高端产品购买力有限，每一套住宅至少要80万元甚至上百万元，能承受的买家不多。此外，最近高端项目集中开盘造成的竞争也相对较大，即使一些推广力度较大的楼盘，其实际销售速度也比较慢。