12月房企将偿还266亿信用债 兑付压力大永续债重现

  用途

  发新债是为偿还旧债

  据同策研究院监测，11月份，融资的上市房企既包括碧桂园、恒大、绿地等龙头房企，也有龙湖、华夏幸福(600340,股吧)、富力等大中型房企，还有龙光、花样年、华远、时代中国等中小型房企。

  记者发现，在资金用途中，不少房企发新债专用于偿还旧债。12月3日，富力地产2018年公司债券(第一期)发行，规模40亿元。据了解，该笔债券募集资金扣除发行费用后，拟全部用于偿付富力地产已发行公司债券于2019年内的到期回售部分。11月28日，金地公告称，已完成2018年度第三期超短期融资券30亿元人民币的发行，主要用于偿还2018年3月7日发行的2018年第一期超短期融资券，该笔债券将于2018年12月到期。11月20日，龙光地产公告称，当日完成发行的24.9亿元首期境内公司债券，将用作偿还发行人债务。

  还有中国恒大，11月19日公告称，间接全资附属公司景程有限公司增发10亿美元于2020年到期的11%优先票据，所得款项主要为现有离岸债务再融资。11月13日，证监会核准华夏幸福向合格投资者公开发行面值总额不超过80亿元的公司债券，拟全部用于偿还到期或回售的公司债券。

  借新还旧虽然是房企融资的常用操作手段，但是如此集中且专门用于偿还旧债，值得关注。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这一波借新还旧与债务兑付高峰有关，房企在2016年曾集中发债，周期一般是3年，差不多到2019年是偿债高峰期。

  压力

  12月房企将偿还266亿信用债

  事实上，从2018年四季度以来，房企信用债(包括企业债、公司债、短期融资券、中期票据、资产支持证券、次级债等品种)的到期兑付数量就开始增多，月均偿还量都保持在30只以上。

  据wind统计数据显示，2018年12月1日到12月31日，共有32只房地产企业信用债到期，偿还量266.25亿元，去年同期是82.66亿元;算上提前兑付以及回售部分是65只，总的偿还量是439.99亿元，去年同期为170亿元。

  而2019年全年，房企将迎来偿债高峰。记者查询wind数据获悉，2018年-2022年，房企到期需要偿还的信用债规模分别为2095亿元、3765亿元、3936亿元、6776亿元、2343亿元，2017年仅为736亿元，也就是说，2019-2021年，是房企偿债的高峰期。

  具体来看，2019年，共有445只信用债到期，到期偿还金额3765亿元。

  记者从wind获悉，截至12月5日，泰禾于2019年到期的债券和中期票据有四只，总的发行规模为80亿元;万科于2019年到期的债券主要是今年发行的7只超短期融资债券，共140亿元;旭辉在2019年初有一只债券需要还，发行规模为27.9亿港元的可转债。富力地产于2018年12月以及2019年到期的债券主要是2018年发行的多期短期融资券，总的发行规模是51.7亿元。

  值得关注的是，富力地产在今年12月份成功发行的40亿元公司债主要用于2019年到期回售部分，共96亿元公司债，回售日均在2019年1月份。事实上，为了增加流动性缓解资金压力，富力地产今年还启动股权类再融资，发行不超过约8.06亿股新H股。

  评级下调的主要原因是，预计未来12至24个月该公司杠杆率不太可能实质性好转，包括美元优先债在内的大量债务即将到期，使之面临越来越高的再融资风险。

  方正证券(601901,股吧)分析，随着偿付高峰的临近，再叠加金融去杠杆导致的债券市场出现的集中债务违约潮，市场对于房地产企业债务兑付能力的担忧普遍加剧。

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近期，房地产企业热衷发债，中原地产研究中心统计的数据显示，11月份以来，全国多家房地产公司密集获准发行大额融资(包括交易所债券、银行间市场)，合计已经超过500亿元。有业内人士表示，此举是为了应对集中到期需要兑付的旧债。

苏宁金融研究院特约研究员江瀚昨日在接受采访时表示，房地产企业热衷于发债的主要原因是，相比于往年，今年的房地产企业面临着巨大融资压力和融资困境，无论是发行股票、股票质押还是从银行间接贷款都较为困难。因此，房企更愿意选择较为容易的融资渠道，例如发债。

易居研究院智库中心研究总监严跃进昨日在接受采访时表示，对于今年以来房企密集发债的做法，可以看出在房地产销售市场表现不好的情况下，房企资金上有较大的压力。房企发债后的资金压力会有所缓解，但也会带来很多新问题，类似债务兑付的问题等。因此，房地产企业未来需要积极降低负债。

“当前房地产企业面临的问题是，高负债对房企形成了现金流压力。对于房地产企业来说当前最重要的是保持现金流稳定，而非借助资本力量加杠杆。房地产企业必须注意持续稳健经营。”江瀚建议说。

严跃进表示，房企负债规模大，与行业特点有关，往往销售回笼速度比较慢，而且对外投资力度大的时候，其企业的资金压力会比较大，同时这个时候会加大融资，进而也容易带动负债数据上升。

谈及房企发债对市场的影响，严跃进认为，此类融资有助于稳定市场预期，同时对于房企来说，有助于缓解资金压力。

（房掌柜整理来自新京报、证券日报）