实探深国际万科和风轩：东靠梅观高速看民治水库 西临横岭社区旧改

12月7日晚，深国际万科和风轩832套住宅取得预售证，备案均价65980元/平。在白石龙-民治片区，和风轩的地段、配套没那么突出，价格确实比片区内热门二手盘友好很多，不过也超出了不少刚需的期望。

　　在和风轩前，万科系两个新盘臻山府三期、星城开盘，凭借飘红的去化成绩，甚至一度引发公众对楼市回暖的期待。

　　冷静分析，这两个盘除了地段、产品定位、价格有竞争力外，自然还离不开自带荣光的万科品牌。

　　网友群看到有不少人在谈论这个项目，坚信没有调查就没有发言权的小编决定前往龙华实地探盘。从竹子林乘坐M488出发，过梅林关后在新彩隧道口下车，往前左转经过书香门第上河坊，途径星河盛世，就来到民乐路尽头的项目工地。

　　小编向一个戴墨镜的保安打听得知，项目已经盖了8层，地下3层，地面5层。项目工地不能进，旁边横岭社区往东尽头能看到工地，那儿离得近。

　　实探点评

　　1、万科品牌。对没赶上万科臻山府三期或者万科星城的万科粉来说，还有万科和风轩等着你。

　　2、地段。买房必然绕不开地段，好地段意味着什么，大家都心知肚明。整体项目东靠梅观高速，西邻横岭社区，1.5公里范围内有北站商务区规划利好辐射。

　　3、配套。项目周边生活配套成熟，除传统百货民治天虹、小商超，还有上河坊情景类购物街区、集中型社区mall星河coco city、大型购物中心星河coco park。

　　4、交通。和风轩紧邻横岭社区后，距5号线民治站直线距离约1公里，距4号线白石龙站直线距离约1.3公里。项目后期将在梅观高速修横岭立交，方便开车出行。

　　5、产品。和风轩共3个户型，78平小3房，97平(横厅、竖厅)舒适3房，万科梦享家2.0装修，装修费大约300元/平，也可以选不带装修。

　　项目概况

　　和风轩位于龙华区民治街道民乐路与梅观高速交汇处，是深国际和万科合作开发的梅林关旧改项目首期，整个项目建面约48.6万平，涵盖住宅、公寓、写字楼、商业。

　　项目地块呈现两头窄中间稍宽的狭长型状，从南至北纵深约1.1公里，而东西最宽处仅约350米，分为三期开发，一二三期分别从北往南布局，三期在星河盛世西侧。

　　据了解，梅林关旧改项目前身是华通源物流园，由深国际联合置地有限公司申报城市更新。天眼查资料显示，深国际联合置地有限公司是由深圳国际控股有限公司和深圳高速公路股份有限公司共同出资成立的一家项目公司，专门用于操盘梅林关旧改项目。

　　和风轩包含2栋回迁房、5栋商品住宅，计容建面约12万平，建筑均高约104米，均为32层高。其中，首层为架空休闲，2-32层为住宅。

　　项目东侧是民治水库及华南国际物流中心，东向、东北及东南向景观视野开阔，尤其是东南向，看民治水库及规划中的民悦公园，不过也直面梅观高速及规划中的横岭立交，噪音问题不容忽视。西侧靠横岭社区自建民房，不少楼层超过了10层，低楼层朝西视野有遮挡。

　　区位

　　和风轩西侧直线距离约1.5公里外是深圳北站及深圳北站商务区，东侧是坂雪岗科技城，重点是围绕华为等总部企业打造产城示范区，南向过梅林关是福田中心等区域。

　　目前来看，北站商务区的规划利好对项目影响更为直接。

　　北站商务区目前正处于快速发展，集中开发阶段。2014年北站商务中心区被列入全市重点开发建设区域，发展目标定位为深圳市新的城市中心区之一，总建设规模约950万平。

　　其中规划60余栋超高商务楼宇，采用街坊式整体开发，围绕北站周边打造一批地标写字楼和大型商业聚集的商务区。

　　周边还将汇集三甲医院、美术馆、图书馆、综合商业等多元生活配套，是龙华的新城市核心。

　　交通

　　项目东侧的梅观高速纳入了市政化改造。2015年，深圳市交通运输委员会公布了梅观高速公路市政化改造规划设计初步方案，市政化后的梅观高速将更名为梅观路，定位为城市快速路。

　　梅观路将拓宽为“主道+辅道”形式，双向标准红线宽度85米，共14条车道。其中主道上拟设置HOV/HOT车道，辅道设公交专用道，并提供自行车道和人行道。道路沿线将设18座互通式立交，实现与沿线市政道路的交通转换。

　　梅观路规划了全互通的横岭立交，是梅观高速市政化工程的最要组成部分，消除梅观高速对片区的割裂状态。

　　轨道交通，目前周边有地铁4号线、5号线穿过，6号线、10号线两年后开通，但和风轩到地铁站的位置都有点尴尬，百度地图实测，到5号线民治站直线距离约1公里，距4号线白石龙站直线距离约1.3公里，实际步行需要穿过主干道以及等待红绿灯，实际耗时要比直线距离步行时间更长。

　　商业

　　项目周边生活配套非常成熟，除传统百货民治天虹、小型商超，还有书香门第上河坊商业、星河盛世自带商业coco city，以及今年开业的坂田星河world coco park、龙光玖龙荟商业以及梅林关旧改三期的商业综合体。

coco city

龙光玖龙荟

　　距和风轩最近的商场是民治天虹，其次是星河coco city。

　　另外，和风轩也规划30万平商业，项目三期规划了一个商业综合体。自带的商业体量比较大。

　　学校

　　整个项目配建一所18班幼儿园，在和风轩内，靠横岭社区的位置。

　　按照龙华区目前的招生政策，和风轩对口小学在行知实验小学学区范围内，初中在潜龙学校学区范围内。这两所学校在民治片区中的口碑都算不错，尤其是潜龙学校，中考指标排名也一直在龙华区前列，在深圳属于中上游水平。

学区划分并非一成不变，具体学区划分及入学政策以龙华区政府规定为准。

　　医疗

　　今年9月22日，龙华区两所三甲医院——深圳市新华医院和深圳市第二儿童医院举行开工奠基仪式，标志着这两个项目进入全面快速建设阶段，预计2023年投入使用。

深圳市新华医院

　　深圳市新华医院位于龙华区新区大道与民宝路交汇处，4号线红山站附近，总用地面积 5.77万平，院区规划床位2500床，总建筑面积50.36万平，按三级甲等医院及教学医院规划设计。

深圳市第二儿童医院

　　深圳市第二儿童医院位于龙华区民治街道民治大道东侧、民康路北侧，5号线民治站附近，规划床位1500张，医院内配备有孩子玩耍的娱乐设施，每层楼有不同的动物主题。

　　休闲

　　休闲配套方面，项目周边以东有民治水库和规划中的民悦公园，以西有深圳北站公园、白石龙音乐公园。

民悦公园

　　民悦公园占地面积约37万平，按照规划，民悦公园环民治水库建一条人行步道、娱乐广场和运动休闲设施等。不过，规划已经过去了四五年，一直迟迟未动工。

　　白石龙音乐主题公园占地面积约11.6万平，是深圳首个以音乐为主题的公园。按计划2017年底完工，不过目前建设工程还没结束。

　　2站地铁到“龙华四馆”，即深圳市美术馆新馆、深圳市图书馆调剂书库、演艺馆、展览馆(招华6979代建)。“龙华四馆”是龙华区域文化地标。

　　旧改

　　除项目外，周边还有多个旧改计划，仅横岭片区目前就有两个旧改项目：以居住为导向的新万怡横岭旧村片区旧改、以商业为导向的横岭工业区旧改。

　　产品

　　和风轩可售房源832户，分3梯6户(AB座)、2梯5户(CDE座)两类。主推3种户型，建面约78平3房2厅1卫、建面约97平竖厅3房2厅2卫、建面约97平横厅3房2厅2卫。

　　78平，CDE座东北朝向、AB座西南朝向。97平竖厅均为东南朝向。97平横厅通透户型多为东南朝向，少部分西南朝向，朝社区内，相对安静些。

　　户型格局和万科星城基本一致。万科梦享家2.0，带品牌装修，装修费大约300元/平，预计2020年交房。

　　停车位有1386个(833户)，除去幼儿园和保障房部分，商品住宅车位比大约1:0.8。

　　不过要提醒的是，项目紧靠梅观高速，噪音不可避免。

　　78平A户型。

入户左侧厨房，右侧玄关，往里走是客厅，主卧在客厅尽头，很好地保障了隐私，窗户双面采光;老人房和儿童房在同一侧，采光面宽，方便老人照顾小孩。公卫借鉴日本“三分离”设计，对门是老人房，老人起夜不用走太远。生活阳台的收纳空间带洗衣池，方便打扫卫生操作。

　　97平竖厅B1户型。

78平plus版，整体空间更舒适。主卧有独立卫生间，电视柜后靠儿童房的空间做了收纳空间(78平户型没有)，可以收纳行李箱等比较占空间的物品。卫生间是传统的干湿分离设计，没有“三分离”设计。

　　97平横厅B2户型。

客厅通透布局，空间实用率高，飘窗+生活阳台设计;主卧自然南北通透，采光面积大，带独立卫生间以及衣帽间。入户两侧玄关做了收纳。主卧、老人房和儿童房房间门做了巧妙处理，在客厅活动看不见房间内部，私密性较好。

　　价格

　　不得不承认，龙华房价已经很“宇宙中心”了，6-7万/平是入门价。

　　像万科10年前在白石龙开发的万科金域华府，贝壳找房显示，目前该项目有34套房挂牌，小区均价71549元/平，以3房大户型为主，不少复式单位挂牌价更高。

万科金域华府对面的龙光玖龙玺，前几年开盘的一期如今挂牌价83186元/平，83平3房，88平4房户型居多。

另一个热门楼盘，星河盛世挂牌均价63787元/平，1房、2房户型居多。书香门第上河坊有45套房挂牌，单房、一室一厅小户型居多，小区均价61764元/平。

　　据贝壳找房数据，这几个热门楼盘挂牌价虽“居高不下”，不过带看房次数并不多，成交也太不活跃，近3个月成交1套。

　　和风轩已于12月7日取得预售，按照相关政策，项目最迟将在12月17日开盘，目前项目还在认筹中，具体开盘时间尚不清楚。

样板房实景图

　　小编了解到，近日和风轩发起“朋友圈投票”活动，投票满5万，开盘享95折。加上认筹98折和准时签约99折，最终折扣算下来92折，优惠力度较大。