中小房企控股权腾挪案例大量增加 交易规模达489亿元

调控重压之下，中小房企控股权腾挪案例大量增加。今年下半年以来，房企并购整合频繁，有超过30家中小地方性房企股权和债券通过产权交易平台挂牌转让。上市公司方面，数据显示，今年6月以来，上市公司共计发起了46起标的资产为地产行业的并购，披露交易规模达到489亿元。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，2018年是近年来房企资金压力最大的一年。从近期各地楼市的调控举措来看，今年年末房企的资金压力依然不减，而且这种趋势还会延续到2019年，转让资产有助于改善相关企业的现金流。

　　国资聚焦主业

　　按照相关规定，若无特殊情况，国有股权转让需通过相关交易所挂牌进行。从多个地方交易所挂牌动态可以一窥国资对于房地产公司股权的安排。整体来看，这些房地产公司项目多位于三四线城市，盈利能力较差或者项目匮乏的小型房企股权成为转让热点。

　　部分股权转让案例中，受让方被要求在受让股权的同时需承接相关债权，其中不乏全部股权仅作价1元转让的案例。例如国投集团下属企业石家庄东方热电集团有限公司持有的石家庄东方元顺房地产开发有限公司60%股权正在挂牌寻求转让，本次转让资产还包括转让方对标的企业的5.92亿元债权。挂牌信息显示，东方元顺60%股权及相关债权转让底价为5.36亿元，其中东方元顺60%股权挂牌价格为1元，转让方对标的企业5.92亿元债权的挂牌价格为5.36亿元。

　　之所以1元转让，主要是由于标的公司长期经营不善，目前已经处于资不抵债的状态。挂牌信息显示，东方元顺2017年和2018年前7月净利润分别为-3876万元和-2159万元。截至评估日，公司净资产为-6.34亿元。与之类似的还有中国煤炭科工集团下属的沈阳煤炭科学研究所有限公司持有的抚顺科工房地产开发有限公司，该公司100%股权目前正挂牌转让。公告显示，截至评估日，公司净资产为-111.77万元。公司本次纳入评估的两宗土地已取得使用权，但尚未开工。公司目前还有4.74亿元的借款未归还。

　　中国证券报记者了解到，实际上，近年来，非地产主业的地方国企和央企一直在进行非主业且盈利能力较差的资产剥离。随着房地产调控进一步深化，一些盈利能力差、项目前景不确定的地产项目及公司成为剥离的重点。

　　不过近期的产权交易信息显示，以地产为主业的国企和央企也正积极转让盈利能力较差的项目公司股权。

　　其中，老牌地产央企华侨城近期一系列动作引发关注。自2018年9月以来，华侨城开始频繁地出售旗下公司股权及资产。目前华侨城挂牌出售和进行预披露的资产至少有14项。其中和房地产有关的项目达11项，其中位于一二线城市项目9项，4项位于成都，3项位于上海，2项位于华侨城总部深圳。其中转让规模较大的有，海南华侨城实业有限公司100%股权及12.95亿元债权，挂牌价30亿元;上海万锦置业发展有限公司100%股权及3.64亿元债权，转让底价16.63亿元。挂牌信息显示，截至审计日，前述公司业绩均告亏损。市场分析认为，上市公司华侨城A前9月经营现金流为-207亿元。考虑到华侨城将文化+旅游+新型城镇化作为公司战略，甩卖资产更多是为了处置周期较长、占用资金较多的项目变现，改善集团现金流，从而将更多的资金用在文旅及新型城镇化项目上。

　　此外，北大资源、中铁二局等国企、央企也在频繁转让其旗下的房地产项目公司股权。

　　上市公司合纵连横

　　上市房企方面，资产整合速度也在加快。在今年下半年46起由上市公司发起的房地产并购中，并购资金规模超10亿元的案例达到11个。其中，新城控股、永辉超市、金融街等并购规模居前。

　　部分资金充裕企业通过大手笔增资加强对优质项目的掌控力。新城控股近日公告，公司关联方上海万圣及公司下属子公司分别对12个标的公司进行现金增资共计42.52亿元，其中上海万圣出资总额为9.04亿元，公司下属子公司出资总额为33.48亿元。增资完成后，公司下属子公司对标的公司的持股比例为81%，上海万圣对各标的公司持股比例均为19%。公司表示，各标的公司均由新城控股负责运营管理，此举旨在提高资金使用效率，实现公司的规模发展，提升公司的市场竞争力，促进公司可持续发展。

　　此外，房企巨头之间的并购也颇为引人注目。今年9月底刚宣示“活下去”的万科，低位扫货却一点也不含糊。10月初，万科收购华夏 幸福旗下涿州公司80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80%股权、廊坊公司80%股权和霸州公司65%股权。这五家公司持有位于环京区域的涿州、大厂、廊坊和霸州市的共10宗土地，均为住宅用地，总用地面积约34万平方米。万科实际通过收购目标公司控股权的方式获得了相关地区的土地储备和项目开发，从而得以进入环京市场。随后，万科又获得海航部分地产项目以及嘉凯城旗下5个项目，前述三项资产收购共计耗资76.24亿元(含相关债务)。

　　分析人士指出，房地产行业仍处于调控重压之下，限购与房贷成本未见下滑，房企销售增速普遍下滑。房企资金普遍承压，通过公开市场拿地无法降低土地成本，从而为并购提供了新的市场机会。一些手握充裕资金的房企，可以通过并购逢低增加土地和项目储备。

　　集中度将继续提升

　　数据显示，截至12月9日，目前已经有20家房企公布了全年业绩预告，这20家房企主要为中小房企。预计预喜的企业数目达到了11家，占比仅为55%。整体来看，项目储备丰富的房企业绩仍然表现良好，深深房A、广宇集团、金科股份等公司预计全年净利润同比增速均接近或超过50%以上。而部分项目储备不足或项目交付时间不确定的房企则面临业绩增速下降或下滑的风险。中房股份预计全年业绩首亏，主要是由于公司主营房地产业务可销售房屋减少。

　　克而瑞数据显示，碧桂园、万科、恒 大和融创前11月总销售额超过2万亿元。截至11月，销售超过千亿的房企已有25家，到年底可能会超过30家，同比去年几近翻倍;其他各梯队的销售金额入榜门槛，也明显提高，行业集中度进一步提升。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷认为，房地产市场格局朝着“寡头化”趋势发展，90%的中小房企会退出地产项目。到2020年，20强房企可能将会占据市场份额的60%以上。

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　　有人辞官归故里，有人漏夜登科场。在楼市调控持续加码，融资监管不断趋严的大背景下，大小房企撕裂的镜像正在真实上演。

　　随着地产行业进入深度调整期，房企出售项目的数量在今年明显增多。克而瑞数据显示，2017年房地产企业项目股权出售相关动态为387条，而2018年仅1–10月房企累计项目股权出售动态就达到了473条。

　　一方买，一方卖，房企并购存在的前提是并购双方面临的不同境遇和经营策略。在这场饕餮盛宴中，行业巨头们在规模的道路上越走越远。万科董事长郁亮在11月30日媒体交流会上透露，目前来寻求与万科合作的企业明显增多。言下之意，作为行业龙头，万科在并购市场拥有更多话语权。

　　而被并购方则在复杂艰难的处境中寻求生存空间。11月23日，招商蛇口发布公告表示，通过公开挂牌方式引入中集集团四家子公司作为股权增资项目的最终投资方。成交价格合计约为63.20亿元。四天后的11月27日，华侨城亚洲表示拟8.3亿元出售西安长安国际中心办公大楼 。

　　上述公司并非是命悬一线的中小房企，对于他们而言，出售部分项目可能仅是为了加速周转。而对于许多中小型房企而言，出售项目则是关乎生死的抉择。

　　同策研究院总监张宏伟向时代周报记者表示，未来房地产行业集中度会进一步提升，过去是大鱼吃小鱼，最近两三年是快鱼吃慢鱼，未来还将会出现大鱼吃大鱼的场面。

　　卖项目求存

　　11月27日，华侨城亚洲发布公告称，其间接全资附属公司西安华侨城置地拟经由北京产权交易所，以挂牌出让方式出售西安市南关正街88号长安国际中心2号楼四座办公大楼以及120个停车位，标的资产底价为8.3亿元。

　　华侨城亚洲方面表示，潜在出售事项将能有效盘活集团现有资产，为集团一般营运及任何日后投资机遇提供资金。截至目前，华侨城集团在今年预计转让将近20家子公司股权及资产包，数量远超去年。

　　这并非孤例，在经过了将近三个月的公开挂牌后，招商蛇口63.20亿股权增资项目有了新进展。11月23日晚间，招商蛇口发布公告称，将引入中集集团四家子公司作为股权增资项目的最终投资方。

　　如果说上述大中型房企通过出售房地产项目，按下了激进扩张的暂停键以缓解一时之急。那么对在经营能力、现金流、融资能力等方面都处于全面劣势的中小房企而言，其出售股权更像是打响一场关于生存的保卫战。

　　在这场战役中，不同类型的企业拥有不同的命运。事实上，那些有着核心变现资源的房企通常更有底气选择和中大型房企合作开发或转让部分股权的方式寻求夹缝生存的可能，其中，云南城投置业有限公司(下称“云南城投”)便是典型案例。

　　9月12日晚，云南城投公告称，将大理满江康旅投资有限公司(下称“满江康旅”)80%的股权以5.37亿元转让给昆明万洱房地产开发有限公司。这笔交易对满江康旅至关重要，从今年1月成立至4月30日期间，满江康旅的营业收入为0，净利润为-3.14万元，而云南城投在今年上半年净利润则为-1.84亿元。5.37亿元的股权售卖收入或将帮助母公司净利润扭亏为盈。

　　进入下半年以来，通过数次资产运作，云南城投出让了旗下多个项目公司的股权。8月3日，公告拟转让云南城投天堂岛置业有限公司90%股权;9月3日，宣布拟出售下属子公司七彩云南城市建设投资有限公司59.5%股权。10 月30日，拟公开挂牌转让持有的西双版纳云城置业有限公司85%的股权。转让完成后，公司持有版纳云城 10.24%股权。

　　接近该公司的人士向时代周报记者透露，作为云南市场的“地头蛇”，云南城投拥有强大的一级土地开发能力，因此有着不少优质土地资源，而城投背景也使得其成为大房企愿意合作的对象。在房地产市场并购浪潮汹涌而至的背景之下，这些资源的变现能力起到了重要作用。虽然将项目的操盘权让出，但云南城投在部分项目中仍旧保留了一定比例的股权，同样可以获得收益，并为公司的下一步发展提供资金支持。

　　而另一些企业通过出售项目股权完成去地产化，进而转型发展，寻求新的盈利增长点。

　　9月29日，嘉凯城发布公告显示，公司及其子公司拟以整体挂牌起始价不低于审计净资产3.55亿元的价格，公开挂牌转让5个房地产资产包。目的是为了公司进一步加快存量去化、增强流动性，有利于公司集中精力发展第二主业。

　　早在2016年，中航地产就实施了重大资产出售，向保利房地产(集团)股份有限公司两家全资子公司转让房地产开发业务相关的资产与负债。从2018年6月1日起，中航地产将证券简称变更为“中航善达”。并表示未来将聚焦物业资产管理业务。中天金融(原中天城投)也在3月9日也表示，将以246亿元出售旗下地产业务，从房地产投向金融行业。

　　然而转型发展也并非易事，新业务的发展往往也需要经历阵痛期，实现盈利需要时间。

　　幸运的公司通过转让部分股权以及转型的方式夹缝求生，也有部分房企则需要接受消失的命运。

　　据北京产权交易所公告显示，仅11月，欲卖股加速离场的中小房企就增加到了11家，远超前几个月。其中，沈阳德信利和房地产开发有限公司100%股权将以1元价挂牌转让。

　　无独有偶，另一则公开披露信息显示，天津凯华奎恩房地产开发有限公司转让100%股权，转让底价为4563万元。

　　这些企业均面临资金链断裂的困境。截至2018年10月31日，沈阳德信利和房地产公司总资产仅为153.69万元，总负债却高达4423万元。天津凯华奎恩房地产开发有限公司净利润为-235.44万元，总负债为34037万元。

　　头部房企逆势扩张

　　与中小地产商无以为继的局面相对应的是，这一轮的楼市洗牌中，拥有实力的龙头房企正在持续寻找优质项目。作为并购王，今年10月29日，融创中国公告表示，出资收购万达原文旅集团和13个文旅项目的设计、建设和管理公司，总对价约为62.81亿元。

　　继今年10月收购华夏幸福等多个房地产项目之后，万科11月再次出手，先后斥资10.35亿元以及3.55亿元分别接手海航地产资产、嘉凯城旗下5个地产项目。

　　对于市场上涌现出的并购热潮，张宏伟认为，市场调整期往往是大企业寻求扩张的最好时机，与直接通过招拍挂方式从地方政府手中获得土地相比，通过并购获得的土地成本往往会更低，项目性价比高。

　　据媒体报道，嘉凯城旗下5个地产项目综合楼面价为5300元/平方米，低于万科今年前10个月综合拿地成本。

　　事实上，通过股权收购还能够帮助企业缩短开发周期，加快项目入市销售的进程，以实现公司的规模和业绩扩张。

　　2017年6月，万科入股云南城投华商之家投资开发有限公司，参与开发抚仙湖国际旅游度假区。在接手一年多的时间内，万科工作人员向记者表示，该项目已经售出了将近1000套住宅。

　　并购还能帮助企业迅速占领新市场。通过收购嘉凯城项目，万科对华东的布局加注了筹码，而对华夏幸福环京地段项目的收购，万科的华北市场得以扩张。

　　“未来房企并购数量肯定会越来越多，明年上半年，是企业资金压力最大的时候，许多小型房企或将面临资金链断的局面，过去加杠杆加得比较足的企业，会通过出售项目来保证现金流安全。”张宏伟向记者表示。

　　易居研究院副院长杨红旭也向时代周报记者指出，企业并购最好时间就是行业深冬以及春天来临前夕，目前行业还处于初冬，明年将会是企业开展并购的最好时机。

　　对于龙头房企而言，除了通过并购来实现规模扩张之外，还能通过并购贷款来拓展新的融资途径。

　　“一般来讲，并购贷款的贷款人是并购发起人，其信用评级更高、可抵押的资产更加充裕，因此，并购贷的融资成本一般是较低的。” 苏宁金融研究院宏观经济中心主任黄志龙表示。

　　(房掌柜整理来源自中国证券报、时代周报)