东莞楼市上车盘增多 刚需客可趁年末促销机会买心水房

    随着年底到来，镇区楼盘或低于市场价格入市，或推出特价房，出现适合刚需购房者的住房，而断供已久的中心城区也出现多个新盘，抢夺改善需求的购房者。对于购房者来说，年底买房的选择大大增加。

    多因素影响刚性需求释放

    2016年出台的“限购”政策在限制了外地投资客进入东莞炒房的同时，也误伤了很多本地刚需客。主要是由于东莞许多个体户没有缴纳社保，导致其失去购房资格。

    与此同时，受到调控政策持续深化影响，自2016年来东莞洋房整体供应量持续下滑。据东莞中原战略研究中心监测数据显示，由于刚需型产品（70~110平方米的二至三房）供应量明显减少，在一定程度上减少了购房机会，刚性需求逐渐积压。

    此外，刚需产品总价持续上涨也使得客户入市难度加大。据东莞中原战略研究中心统计数据显示，2016年至2018年期间，70~95平方米和95~110平方米的刚需型产品套均总价分别由原来的117万元上涨至145万元，由127万元上涨至171万元。

　　城区洋房主打“改善盘”优势

　　年底，东莞中心城区多个楼盘亮相，让断供已久的中心城区楼市重新回归市场主角位置。

　　11月底，万科打出“让孩子多睡一小时”的广告，正式启动其位于中心城区学区房的宣传攻势；位于莞城的丰华珑远翠珑湾和富通旗峰公馆也同样以学区房的优势吸引购房者。万科金色城品的销售人员告诉记者，在南城中心区位置的楼盘比较少，因此虽然该楼盘没有做太多的推广，但是也有不少人来打听。销售人员表示，楼盘主力户型是三房、四房刚需产品，而且属于学区房，因此有不少家庭客户前来咨询。

　　而莞城拥有教育资源的优势，学区房向来受到购房者的青睐。今年年中，小王的孩子出生了，为了将来孩子能够在一所好的学校上学，他们一家人打算重新购买一套学区房。他告诉记者，他看好莞城的房子，一方面是莞城的教育资源比较好，另一方面搬过去莞城居住离学校近，以后老人帮忙接送小孩上学也很方便。

这些位于中心城区的学区房洋房定价基本在2万元/平方米左右，相对周边镇区楼盘较高。业内人士表示，除了看好中心城区的配套外，不少中心城区的洋房也具有一定吸引力。

　　“刚需盘”定价低引关注

　　与“学区房”进行竞争的是中心城区周边镇区出现的“上车盘”！其中别墅大盘厚街海逸豪庭新推出的洋房产品约1.6万元/平方米，相比中心城区洋房价格低不少，成功吸引了购房者的目光。而高埗、石碣等大城区片区也出现了1.5万元/平方米左右的洋房价格，水乡片区楼盘定价也低至1.45万元/平方米，中心城区周边房价整体回归，被业内人士视为东莞楼市出现“上车盘”。

　　东莞中原战略研究中心统计的数据也显示，近期石碣某盘二至四房洋房产品均价11000~13000元/平方米、麻涌某盘公寓首付9万元起、万江某盘洋房单价16999元/平方米起、塘厦某盘三至四房洋房首付23万元起、东城某公寓单价9500元/平方米起等等。该研究中心表示，年关将近，为了加快回笼资金，不少开发商为了促进成交，纷纷降低客户入市门槛，让利幅度加大，上车入市机会增多。

　　该研究中心分析认为，开发商之所以降价或者定价回归市场价，一方面是由于年底业绩冲刺在即；另一方面是由于买卖双方持续博弈胶着，客户观望氛围十分浓厚，市场低迷已经持续了较长时间，迫使开发商让步让利。

　　向左走 向右走

　　豪宅别墅入市

　　公寓低价促销

　　除了学区房洋房外，城区新盘中还有豪宅别墅产品和商业公寓两种类型推出。

　　其中豪宅别墅产品两极分化，一种是高端豪宅产品。如中海地产将在东莞中心城区推出的私人定制豪宅，建筑面积约在240平方米的大平层，预计总价在800万~1000万元，总价较高，客户也相对较少。业内人士表示，由于总价高，客户群体少，预计销售速度会相对较慢。

　　而另外一种则主要是面对改善需求的小别墅。万科中天城市花园二期和万科首铸·翡翠东望均推出约143平方米的小院别墅，目标客户是改善型需求的购房者，特别是满足“二孩家庭”的需求。业内人士表示，小别墅面积控制在144平方米以下，可以享受普通住宅首套房首付三成的房贷政策，不用按照豪宅房贷政策首付6成，首付较低；另一方面，又可以满足改善型购房者更大空间的需求。与传统别墅相比，首付低加上总价低，小别墅的成交量在东莞别墅产品成交当中的占比正在逐步攀升。

　　此外，碧桂园和融创则在中心城区推出商业产品，12月初，碧桂园·湾区国际开放展示区；融创·玖玺台则推出精装loft公寓，售价约在18500~20000元/平方米之间。在洋房价格回归理性的冲击下，商业公寓价格出现明显下调。

　　主打刚需户型

　　吸引年轻购房者

　　东莞中原战略研究中心介绍，所谓的“上车盘”就是性价比较高，户型为两三房，首付、总价相对较低，适合年轻的首次置业购房者需求的楼盘。根据今年房价情况来看，若价格相近，购房者购买70~95平方米的产品，在首付上将比购买95~110平方米的产品少将近30万元，月供少约1000元，若开发商定价合理，95平方米以下的两至三房产品是比较适合刚需客上车的户型。

　　刚刚结婚的小刘在高埗购买了一套刚需住宅，她在莞城上班，现在在公司附近租房子住，但是将来收楼以后住到高埗就需要买一辆车上下班使用。小刘说，现在交通比较方便，住在周边镇区到中心城区上班也不是很麻烦。购买这套房子的主要原因是因为价格便宜，不到1.6万元/平方米的价格，夫妻俩刚好可以凑够首付。小刘说，等以后积蓄多了，再回到中心城区换房。

　　记者发现，近期出现明显价格调整、回归理性的洋房产品当中，大部分为两房、三房产品，与今年上半年同类型楼盘价格相比，这些楼盘的定价普遍要低2000~3000元/平方米左右，价格回归至正常的市场价格水平。对于着急入市的刚需购房者来说，首付回归至45万元左右，总价在150万~200万元之间，如果地段、户型合适，是一个不错的购房机会。

　　业内人士： 回归刚需居住需求

　　自东莞限购以来，两年多时间过去，东莞楼市也从投资需求较多回归至自住刚需为主，购房者也从深圳客转为本地购房者为主流。本地购房者对于房价的敏感、对刚需户型的青睐等等，在楼市调控政策持续影响下，东莞楼市回归理性。在楼市的促销当中，房企开始从刚需购房者角度出发，除了房价回归至“上车盘”价格外，也从教育资源、交通、生活配套等实际需求进行宣传，户型从以往的偏大户型或者是投资型的小户型转为适合刚需、改善需求的70~143平方米产品。

　　据优房超·瑞城搜介绍，从今年11月住宅成交情况来看，东莞房地产住宅市场购房需求仍以刚需和改善型刚需为主，70~100平方米和100~130平方米成交热度相当；其次为别墅产品。主要原因是受到楼市调控政策及住宅供应结构变化的影响，市场回归至刚需居住需求。

（整理自广州日报、信息时报）