《保利2018-2019年房地产行业白皮书》正式发布！

Ⅱ 三大都市圈底层驱动力各异，城市发展形态阶段不同

京津冀、长三角和粤港澳三大都市圈是中国经济发展的核心引擎。这里以占全国5%的土地、24%的人口，创造了43%的GDP总量，并培育出超过3000家上市企业，为房地产市场贡献了26%的成交规模。三大都市圈虽各具特色，但都有极大的发展空间和潜力，无疑仍将成为未来高素质人口的首选流入之地。

基于不同的现状特征和资源条件，三大都市圈的整体发展策略各有侧重。京津冀都市圈侧重“协同”，是高度发展的北京、天津与基础设施薄弱的河北间的“平衡差距、疏解京津”；长三角都市圈侧重“一体化”，是上海、杭州、南京与周边群星的“区域互通、市场合作、一体同城化”；粤港澳大湾区侧重“融合”，是香港、澳门与珠三角间的制度创新、科技创新。

●京津冀都市圈：政策驱动强，单核主导发展不平衡

政治心脏，政策优势明显。京津冀都市圈历来是我国的政治中心，政策倾斜力度大。但反过来由于其行政色彩偏重，导致市场化程度不高。

以北京为单核的空间布局，资源矛盾加剧，环境恶化。北京过强的虹吸效应，导致周边城市增长乏力，呈现单核特征。

产业分工尚待调整，方能形成合力。改变北京过高的高端服务业占比，增强对天津和河北的第二产业拉动，逐渐让要素和人口向周边城市合理流动。

●长三角都市圈：资本高地，创新创意引领新发展

独具历史积淀，经济与教育基础雄厚。长三角既有港口优势，又腹地广阔，自古就是富庶之地。教育资源丰富，为知识经济发展打下了坚实的基础。

城市串珠型分布，空间外溢尚待发力。跨城交通主要依赖高铁，上海、杭州、南京等核心城市内部仍有较多的可拓展用地，有效外溢不足。

产业门类齐备，创业活力十足。长三角在生物医药、高端装备等先进制造业领域处于领先地位，以阿里巴巴为代表的互联网新经济更是引领新一轮变革。

●粤港澳大湾区：高度市场化，创新驱动可持续发展

商贸基础厚实，高度自由化市场经济体。以香港、广州为代表的商贸之都，海纳百川，积累了深厚的商业传统和坚实的商贸基础，市场经济意识深植人心。

城市呈连绵带状发展，已形成跨城职住关系。城市建成区已基本相连，形成了完善的城际立体交通网络。公交化的跨城地铁使市场边界已不局限于行政边界。

全球独特的完整产业链，创新能力突出。香港金融中心+深圳科创中心+广州商贸中心，造就了完备的产业链，形成了城市发展和人才流入的持续动力。

Ⅲ “冰山”成本消解，中西部核心城市首位提升

全国城市GDP TOP20折射城市格局的变化，背后是经济产业格局的变化。制约中西部发展的“冰山”远程运输成本，正在消解。武汉、西安、成都、贵阳等城市新崛起，承接了东部大量的高端制造业，形成具有自身特色的产业“名牌”。例如，武汉的装备制造和信息技术制造总产值均超千亿，成为“中国光谷”；西安成为“硬科技之都”、贵阳成为 “大数据之都”、成都成为“全球一流显示产业基地”等。产业地位提升，也使得这些城市房地产市场加速发展。

Part Ⅱ 市场运行周期

增量开发市场、存量经营市场均面临短周期波动、调整

当前行业发展环境“错综复杂”， 经历过去三年的超级大周期，市场回归理性、回归真实居住需求，不论是增量开发，还是存量经营市场，均面临短周期波动、调整，但其中亦不乏结构性机会点。