《保利2018-2019年房地产行业白皮书》正式发布！

趋势一，“工程师红利”，发展新动能。人口规模已告别高增长的数量红利，但巨大的人口基数下，人口素质提升和城镇化迁徙等结构变化，正在带来新一轮的人口质量红利。过去十年间，我国国民受教育程度显著提升，人才竞争决定未来城市格局之变，这也是各城市打响“人才争夺之战”的底层逻辑。

趋势二，边界模糊，尖角耸起。城镇化发展到新阶段，都市圈发展的市场边界早已跨越了行政边界，核心城市更加集聚，但区域内核心可能不只1个；而在部分人口基数庞大的三四线城市，城区人口集聚。

趋势三，“冰山”融化，首位提升。制约中西部发展的“冰山”远程运输成本，正在消解。尤其以武汉为首的中部和以成渝为首的西南区域，承接了东部大量的高端制造业，经济贡献度明显提升，核心城市人口聚力明显拔升。

增量开发市场： 2018年四季度，全国性的市场运行周期拐点已确立。预计2019年将是“调整年”，整体延续调整。但局部窗口显现，下半年先行一二线城市有望率先筑底放量。

存量经营市场：前期火热的长租公寓却遭遇“风波年”证明存量经营当前仍面临诸多难点痛点，因而需理清发展逻辑、关注周期波动、聚焦核心城市。

我们认为，市场调整并不可怕，调整期往往也是机遇期。正由于行业高位即时调整，很大程度上避免了市场出现1991年日本、1998香港和2008年美国的危机情况，从而行业发展更具韧性，我们对于增量市场规模未来5—10年仍将维持十万亿+更有信心。这也为还需要时间培育的存量市场提供了更大的动能基础和时间缓冲。

展望未来，随着公募Reits的开放，以及市场利率中枢的缓步下行，一线和二线热点城市将迎来一个开发与经营长期并存，平衡发展的新时代。行业逐渐形成一个符合“租购并举”，满足人民多层次和多样化需求的新生态，成为美好生活的同行者。

Part Ⅰ 行业生命周期

城市基本面决定行业生命周期，峰值时代聚焦最优百城

探究房地产行业两大核心驱动力——人口及城市，可以发现：人口步入“质量红利”周期阶段，峰值时代房地产增长动能转化，未来发展机遇来源于人口结构变化，2.5亿高素质人口迁移选择将塑造未来城市格局。

经济转型升级下，新一轮产业分工逐步形成，城市竞争格局动态调整，三大都市圈的底层驱动逻辑亦有差异，中西部核心城市呈崛起之势。房地产峰值时代更应追寻需求而非供给，布局聚焦最优百城。

► 人口维度：

2.5亿高素质人口规模创国家纪录

Ⅰ 人口总量高位区间，内部结构变化趋势是关键变量

中国人口增长率的高峰期已过，《国家人口发展规划：2016至2030》对于人口趋势的判断是“十三五时期出生人口将有所增多，十四五之后受育龄妇女数量减少和人口老龄化影响，人口增长势能减弱”，2020年中国人口预计为14.2亿，2030年总人口达到14.5亿的峰值。90后有2.1亿，而00后仅为1.6亿，人口总量进入高位区间，新生人口规模趋势性下滑已不可逆转，但人口内部结构性变化不可忽视。

Ⅱ 人口迈入“质量红利”周期，人才竞争决定未来城市格局之变

近期关于人口危机的探讨，很多人将其归因于对生育的政策性限制，但其实世界上绝大多数国家没有限制人口，但全球生育率仍在不断下滑；这称为工业化生育率悖论，指随着经济发展，生育率是趋于下滑的。而随着工业化推进、经济高速发展，高等教育得以大规模推广，过去十年间，我国国民受教育程度显著提升，人口素质红利待爆发。

人口周期转变，人口迁移形势随之变化。一方面，流动人口规模在2014年前后趋势性下滑，这与流动人口主要构成——农民工年龄结构显著上升关系较大，我们观察到农民工有回流三四线城市迹象，这也是这一轮三四线房地产市场及消费市场大爆发的重要背景之一。另一方面，90后中超7000万人受过高等教育，80后中3500万高等院校毕业生，未来将有2.5亿人受过高等教育，而这部分高质量人口的迁移选择将深刻改变中国城市格局。

►城市维度：

最优百城呈现动态更新发展

Ⅰ 经济“强核”发展，高质量人口继续向核心城市聚集

选取2000、2010和2018年三个时点，追踪各区域GDP占全国比重，可以看出：北方区域GDP贡献度普遍下滑，其中东北下滑最为明显；而以武汉为首的中部和以成渝为首的西南区域贡献度显著提升。

全国资金流向趋势亦印证了“南强北弱”的发展态势，从社会融资规模看，长三角及珠三角的资金汇集能力仍在提升，而除京津冀以外的广大北方区域，资金吸引力下降较为显著。