楼市调整还将继续 东莞地产回暖将在深圳之后

——访深圳市英联国际不动产有限公司董事长郭建波

深圳市英联国际不动产有限公司董事长郭建波

深圳地产对全国地产的发展产生过深远影响，“深圳经验”曾经是全国各地争相学习的，但从2007年开始，深圳地产却从高处落水，给中国地产留下了很多教训，行业开始反思，“深圳经验”是否还在？他曾经的辉煌给我们留下的是什么？

郭建波于1993年涉足地产，几乎见证了中国地产的整个发展史，作为经济学博士，郭建波常用经济学理论来研究房地产，他曾经在2005及2006年时作出预测，深圳房地产的拐点及退房潮将在2006年底或2007年初出现，但处于高峰的深圳地产显然没有半点警觉，郭建波的声音很快被淹没。

房掌柜（f-boss）：您曾经预测过在2007年初的时候可能会出现拐点，虽然预测拐点来临的时间早了几个月，但后来深圳楼市的走势证明了您的预测，那么现在您能不能再预测一下，这一轮的调整还会持续多长时间？

郭建波：调整期还将继续，至少还有半年至1年的时间，市场上还有更悲观的论调，认为调整期会长达3至5年，但相反我是乐观的。

从政策层面来看，中央是希望房地产软着陆的，不是硬着陆，因为硬着陆会加速市场的通缩与经济下行的影响，这是中央不希望看到的。中央在经济衰退比较明显的情况下，再加上国际形势的不容乐观，这种不稳定因素会加大房地产未来走向的下行趋势，中央政府对房地产的政策是会采取比较谨慎的态度的，因此以前的周期性调整不适用于此轮调整期，因为背景和环境变了。

房掌柜（f-boss）：那么接下来，您认为这个市场还会如何调整？

郭建波：因为调整还不到位，所以现在的市场还会继续下调。首先是结构性矛盾还需要调整，这种调整还将继续，比如深圳的关内与关外、高端与低端、功能性结构等比价关系现在还不合理，还需要时间微调。

新盘的供应速度还在增加，存量的累积在今年会超过一千万平方米，这是需要时间去消化的。深圳是典型的投资市场，现在的亏损效应还未消除，所以这个下调趋势肯定还会继续。

从现在的情况来看，价格上下跌10%是可能的，我觉得现在讨论的救市对深圳也没有多大作用，而且政府也不应该救市，政府只能在信心上救市，因为在金融、税收、土地政策方面，地方政府都很难有定夺权。本来深圳地产就有领头羊的作用，政府是不适宜在这个时候救市的，在信心上保持支持就行，所以我认为深圳政府的不救市是理性的。

房掌柜（f-boss）：调整期总会结束，您认为最早回暖的会是哪些城市？

郭建波：目前珠三角的几个城市，广州一直还是比较理性的在发展，波动不是很大。那么除广州外，其他珠三角的城市都会以深圳为晴雨表，如果深圳调整不到位，其他城市都不可能先结束调整的，其他城市受深圳影响较大，他们的回暖肯定会慢于深圳，调整的时间也会更长。

东莞是矛盾最突出的城市，因为他的产业体系的原因，现在东莞经济出现下滑，地产当然也是受影响很大，房价回落的幅度也大，东莞地产受多方面因素的夹攻，比较惨烈。而淡水市场是很难培育的，这次的调整可能对淡水是一个毁灭性的打击。

但是从全国层面来讲，珠三角城市的房地产回暖肯定早于其他城市。

房掌柜（f-boss）：深圳曾经是中国地产的“排头兵”，给全国地产提供了一些非常好的经验，您认为这些深圳经验在我们看到的所产生的积极影响外，是否还存在过负面影响？

郭建波： 是的，深圳也在这10年的发展中起到了一些负面影响。比如深圳由于市场化程度高，导致了一些投资过度，而成为一种投机行为，比如深圳的炒楼文化可谓自成一体，尽管有些城市目前这种投机成份还不是很大，但很多城市确实受深圳炒楼的影响，深圳投资客的触角已经伸到了内地很多二三线城市。

这就加大了房地产周期的波动，具体表现在深圳地产周期的波动早于其他城市，投资过度的炒楼都对全国地产形成了不小的负面影响，才使得这轮调整期可能要经历更长的时间。

房掌柜（f-boss）：在您看来，深圳地产这十年的发展留下了什么问题是需要现在去正视及解决的？

郭建波：问题有很多，但最重要的是政府监管机制存在不足，首先是中介按揭问题最严重，对社会资源、行业的影响很大，虽然这个市场很大，但管理机制明显缺乏，若第三轮调整浪潮开始，这个行业就会有更大的问题出现。

深圳的保障机制没有与地产相匹配的发展，过度的强化了市场机制，客观上导致了市场的失衡，这是值得我们反思的。

还有深圳的旧城改造的政策长期摇摆不定，造成很多问题与矛盾的发生，使城市化进程受阻，土地资源的经营受阻，代价是昂贵的，由于这些历史问题，造成了深圳是典型的二元结构城市，城市包围农村（城中村）的局面。

房掌柜（f-boss）：那么时至今日，您认为曾经风光无比的深圳经验是否还有借鉴意义？具体体现在哪些方面？

郭建波：我认为目前的深圳地产对全国地产的可持续性发展的意义已不大，因为深圳已不是单靠房地产来保持增长的城市了，曾经的基础已不存在了，土地资源的稀缺，限制了深圳房地产的高速增长。

目前来看中央的政策思路也已非常清晰，也同样限制了深圳地产高速发展的空间。

深圳地产的后发优势已明显弱于其他城市，比如土地资源、政策优势等各方面，其他城市在这方面的发展潜力更大。

目前全国的地产管理制度已相对成熟，一些二三线城市的房地产发展也非常迅速，因此目前的深圳房地产很难再对全国产生较大的影响。

房掌柜（f-boss）：从目前或是以后来看，深圳地产在哪些方面仍然能被全国可以借鉴及学习的？

郭建波：那当然还是有的，比如在地产金融方面，深圳就有可能还会有所创新，金融体系的创新也对地产金融产生新的要求，因为深圳地产有可能还会提供一些好的实践，比如资产的证券化、按揭证券化、房地产信托等方面的创新，都是值得期待的。

深圳是唯一一个没有农村的城市，在这个城市化的过程中，在旧改、城市更新方面，深圳为全国谛造了不少新的示范，在征地拆迁方面就积累了不少的经验，而且在这个过程中，深圳在这方面遇到的问题与难度都高于全国，除了现有的一些创新外，深圳应该还会不断的进行一些有益的探索。

而在税收管理方面，深圳是物业税试点城市，那么也就 有可能在税制改革方面进行一些探索和实践，这样很容易在这方面对全国形成很好的借鉴与示范作用。

最重要的可能还房地产的经营管理方面，深圳还会有新的模式，以前的深圳地产是粗放型发展，重建设、重销售，那么下一步，随着一些专业的经营公司、基金公司介入，房地产的经营管理会发生一些变化，房地产公司会更多的侧重资产管理，这是目前的深圳最有可能创新也是最有条件探索的。