林中:2019旭辉增权益、转战二三线 调整在年中见底

3月14日，旭辉在香港、上海两地分别召开2018全年业绩发布会。

与上一年相比，今年业绩会上多了不少“新面孔”，主席兼执行董事林中、总裁林峰仍是分挑香港上海两地大梁。

在香港现场，除了执董兼副总裁杨欣和投资者关系总监梁旭明外，还换上了境内投资者关系总监杨磊。千里之外的上海现场也不再只有林峰一人，执行副总裁陈东彪、财务中心总经理潘皓琦出席陪同。

对于2018年的业绩表现，林中无疑是颇为满意的，当主持人请其上台介绍业绩亮点时，林中还带着有些可惜的表情说：“下面由我向大家汇报一下旭辉去年的业绩情况，时间只有二十分钟啊。”

根据年报，旭辉2018年销售金额为1520亿，同比增长46%，比年初定的目标增长了10%。收入和利润方面，结转收入为424亿元，按年增长33%，核心净利润约55.4亿元，按年增长36%。毛利率为34%，核心ROE达23.8%。

良好的盈利水平同样体现在了派息上，林中介绍说，旭辉将每股派息0.3港元，继续保持着每年30%以上的增长。

他笑着说：“旭辉2012年上市时股价是1.33港元，累计到这次派息，旭辉已经派了1.06港元。明年再派一次息，基本上就可以把大家的持股成本都派回来了。”其董事长林中宣布，旭辉2019年的销售目标为1900亿元，同比增长25%。林中称，旭辉上市六年，一直都能兑现和超越对市场的承诺。

“业绩来自更多不同区域”

除了数据上的增长外，各个区域的贡献占比是旭辉2018年业绩方面最大的变化。

据了解，旭辉去年所有区域集团的销售额均超过了百亿，其中浙江区域突破了200亿元。不过，虽然浙江区域贡献了相当一部分比例的业绩，但整体而言，长三角区域的销售占比出现了较大比例的下降。

2018年，旭辉长三角、环渤海、中西部和华南四个区域的销售占比分别为48%、24%、23%和5%。这一比例在2017年时分别为62%、22%、14%和2%。从销售情况来看，旭辉在各个区域之间的发展正逐渐趋向均衡。

一个重要的数据是，旭辉2017年的业绩来源于28座城市的贡献，而这一数字在2018年时升至了44座。

“销售区域更广，风险也就越分散。”林中如是说道。

在2019年，旭辉大概有3500亿的可销售资源，其中87%分布在一二线及准二线。相比起来，林中无疑仍是更看好一二线城市的市场表现。他指出，经过几年的调整，不少一二线城市都已见底，未来将会有所反弹。

鉴于对市场的判断，林中不断调整和把握着旭辉2019年的推货节奏。在他看来，今年的行业去化是前低后高的。

“所以年初我们会放缓推货速度，后面的市场会更乐观一点。”他预判说，这一轮的市场调整在年中时就会见底，市场不断趋稳，然后逐步恢复。

增权益、转二三线

在地产圈中，旭辉算得上是最热衷合作的房企之一，而作为一名后起之秀，旭辉也正是通过合作得以迅速做大规模。经过多年的累积以及规模的扩大，接下来，旭辉在合作中将更加重视自己的权益。

土地是未来的销售，旭辉在拿地布局方面同样对准了一二线城市。资料显示，旭辉2018年共拿了93宗地块，新增面积1240万平方米，新增货值2200亿元，新进15个城市，应占土地代价合共为411亿元，全年拿地金额权益比为54%。截至2018年底，目前土地储备总量约为5500万平方米，总货值约8000亿元，主要分布于一二线城市，占比达到九成。

在此之前，旭辉的拿地权益比例不高常常为人追问。不过，这一情况从去年下半年开始出现了较大的转变。

林中称，土地市场过热时，合作拿地可以分散风险，而在拿地窗口期，旭辉希望加大权益比例。从趋势来看，项目的权益比重在这一两年内会有比较快的提升。事实上，从2018年四季度开始，旭辉已经有意识地提高项目权益的比重，据了解，旭辉去年四季度拿地金额权益比达到了75%，全年权益比增至54%。

“我们今年买地权益比重的目标是提升到70%。”林中自信地表示，今年买地越多权益比重提升得越多。不过，他指出，为了保持稳健，2019年买地的预算应该会少于回款的45%。

林中称，2019年旭辉新进入城市会减少，会重点深耕已进入的城市。另外，旭辉拿地的权益比重今年会提高到70%。

在城市扩张上，旭辉也将放慢脚步。过去的2018年，旭辉新进入15个城市，累计已覆盖不同地区的60个城市。“今年的目标不是布局更多城市，而是把目前已经进入的战略城市做大。”

与以往注重一二线城市不同的是，旭辉开始把投资战线下沉到三线城市。2017年，旭辉来自一二线城市的销售金额占比为95%，准二线城市为3%，三线城市为2%；2018年，对应占比分别为78%、16%、6%。

接下来，二三线城市将成为旭辉最主要的布局战场。林中分析称，城市化的后半程机会已经来了，人口在加速流入二三线城市，二三线城市将成为未来十年城市化最大的受益者。按照计划，2019年，旭辉一二线城市销售金额占比将降至75%，准二线降至12%，三线城市将大幅增加至13%。

布局的区域越广意味着风险越分散。在林中看来，旭辉要有大的、分散的区域布局来应对市场波动，因为中国的楼市波动不是全国性的，而是局部板块。“有些小企业比较危险就是因为集中在局部板块，一旦市场不好，影响就很大，旭辉布局比较广，某些城市波动不会产生根本性影响。”

按照规划，长三角和粤港澳大湾区将成为旭辉两大粮仓。2017年，旭辉大湾区销售占比仅2%，2018年升至5%。未来，旭辉计划将大湾区销售占比提升到25%，长三角占35%，环渤海、中西部各占20%。“这是旭辉规划得比较理想的结构。”

“一线城市主要做商业”

并不局限于住宅，旭辉似乎更喜欢自我构建出一个地产生态结构，旗下永升生活服务的成功分拆上市，无疑是旭辉去年一大高光时刻。

林峰在上海业绩会现场表示，对于永升在港股的表现表示很欣慰，“股价最高时增长近80%，算是处在物业股的第一梯队了吧”。

在房地产+业务方面，截至2018年底，旭辉领寓订约数量超过5万间。林中称，在长租公寓领域，旭辉希望能维持头部企业的地位，未来有望推动上市。

或许是因为永生生活服务的良好表现，旭辉住宅以外的长租公寓、商业等板块同样受到了与会媒体的关注。

但林中强调，长租公寓已经过了投资风口，旭辉会追求有质量的增长，今年会维持50%的增长，资本市场是长租公寓必走的道路，但上市时间难确定。

虽然林中表示，在长租公寓方面不会追求纯粹规模的增长，但其长租公寓方面的管理层显然也有着自己的目标。据杨欣透露，长租公寓今年的目标是挑战管理达8万间，开业达4万间。“我们是把长租公寓作为一个主业来经营，希望将来能够有更加亮丽的表现。”

众所周知的是，盈利是许多地产商在长租公寓上为之头疼的难题。林中也坦言，旭辉的长租公寓目前依然没有实现盈利，受会计影响，可能会推迟五六年才会体现。不过已经有了自己的一套发展模式。旭辉长租公寓走轻重并举策略，未来不仅有租金收益，还将享受资产增值带来的利好。

据林中介绍，旭辉长租公寓走的是轻重结合模式，既能通过运营挣钱，也能通过未来的资产管理来获益。他随后笑着说道：“这方面涉及到公司的一些机密，我就不继续展开了。”紧接着，他又补充说，一线城市更适合发展长租公寓。

在商业布局方面，旭辉目前主要仍是集聚在一线城市的办公和一二线城市的商业。“现在我们在开始规划加大收租物业的增长。”林中透露，目前旭辉还有5个商业项目，在未来两三年内进入市场。

无独有偶的是，上海业绩会的现场同样谈及了商业发展问题。林峰表示，如今旭辉的商业战略正在稳步提升，去年的租金提升了不止1倍，“2019年的租金可能会继续翻番。”他颇为自信地说道。

对于各版块的布局，林中有着明确的思路。一线以商业为主，二线以住宅为主，而三四线城市则是商业配合住宅来做。“用商业来勾地，用住宅开发来支持商业的发展。”

他坦言称，旭辉未来整个商业的比重都将增加，比重大约从10%提升到15%左右，一两年后从15%增加到20%。“最近我们也在讨论，可能10年后你再看旭辉，可能就跟香港新鸿基一样，有一半是开发业务，有一半是收租的业务。”长租公寓之外，商业地产也将成为旭辉的发力重点。