嘉里建设：市场不明朗，从财务的角度考虑中长期的利益来

3月的香港，金钟太古广场内除了往来购物的游客，多了奔波于上市公司业绩会的媒体与投资者们。

3月15日，嘉里建设在香港举行2018全年业绩发布会，主席兼行政总裁黄小抗和执行董事王志刚与在场媒体作了短暂的交流。

近几星期，已有多家上市房企发布盈喜。在2018年中，不少企业录得超过40%的同比增幅。相较之下，嘉里建设的业绩并未让人眼前一亮。回顾2018年，嘉里建设实现营业额214.33亿港元，同比下跌40%；股东应占溢利为74.99亿港元，同比下跌19%；毛利90.03亿港元，同比下跌8%。

报告期内，中国物业部营业额减少4%至133.10亿港元，降幅反映已落成物业销售收入下跌11%，尽管租金收入增长7%。毛利亦下降2%至56.78亿港元。中国内地已落成物业之销售录得营业额75.16亿港元，产生毛利23.81亿港元。

不过，嘉里建设在投资物业方面依然有优势，若以公允价值为基准对其投资物业组合进行计量，2018年嘉里建设录得股东应占投资物业公允价值增加41.54亿港元，与上年相比有较大增幅。

报告期内，所持物业组合（以楼面面积计算），包括发展中物业共2,536万平方呎、已落成之投资物业共1,310万平方呎、酒店物业共467万平方呎及持有作出售用途之物业共232万平方呎。优质资产为集团的长远发展奠定稳固基础。

年内，嘉里建设于国内的收租物业出租率均处于较高水平，除了沈阳嘉里中心（出租率39%）外，静安嘉里中心、浦东嘉里城、北京嘉里中心、深圳嘉里建设广场、杭州嘉里中心、沈阳嘉里中心出租率均在92%以上。

未计入上述公允价值增加前，嘉里建设录得股东应占溢利为33.45亿港元，同比下跌50%。

采纳新会计准则是嘉里建设对净利下降的解释，据媒体了解到，2018年为澳门发展中物业作出11.75亿港元的减值亏损拨备，及以公允价值计量且其变动计入损益的金融资产录得公允价值净减少共14.61亿港元。

作为一个非内地地产企业，嘉里建设在香港与内地耕耘已久。于2018年，嘉里建设在内地大手笔拿了不少地，共斥资115亿元投得3宗地块。其中，64亿摘得武汉商住地、26亿摘得深圳前海商业地、25亿投得福州一宗商住地。

每一宗地的金额都不小，若按照管理层不超过回款35%的拿地预算来看，似乎有些“超标”。

王志刚透露，2019年，嘉里建设的销售目标为120亿港元，其中香港约80亿，内地约40亿。

“买地是一次性拿钱出来的，超过35%没问题，在一个周期内维持35%就可以接受。”他用“均衡”这个词作为解释。

投资支出方面，嘉里建设惯常将其控制在销售能够覆盖的区间内。得益于此，企业能够有规律地发展投资物业，并有足够的现金流支撑建设。

“市场不明朗，但是同样有机会，我们会从财务的角度，结合中长期的利益来考虑。”嘉里管理层表示。

在今年房企业绩会上，关于“大湾区”的疑问是每场必备“前菜”。据媒体了解，在政策利好的驱动下，已有不少企业在大湾区接连加码。

当然，嘉里建设不会放过这个机会。“深圳和香港唇齿相依，嘉里建设在深圳的投资时间比较长，也比较熟悉。”深圳被嘉里建设视为在大湾区的重点发展城市。

据了解，嘉里建设与深圳的渊源可以追溯回1997年。1997年，嘉里建设在深圳罗湖区人民南路打造了嘉里中心，项目总建面6.5万平米，共有27层甲级办公大楼，5楼商业楼层及2层地库停车场。

2008年及2011年，嘉里建设在深圳推出位于福田CBD南区的嘉里建设广场一期与二期，随后于2015-2016年再接连拿下前海两宗地块。

“基于对深圳前景的看好，嘉里建设在前海一、二、三期都有投入。”黄小抗表示，在深圳之外，嘉里建设也在积极接触、调查、研究大湾区其他城市，寻找合适的投资机会。

被热议的“空置税”是在场媒体关注的另一个焦点。事实上，自从2018年6月香港特首林郑月娥宣布将实行一手私人住宅空置税以来，坊间就有人欢喜有人忧。

近期，有港媒报道，针对推出一手私人住宅征收空置税，目前香港政府已经大致完成草案，将于4月份提交立法会讨论，对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收“额外差饷”，额外差饷大约相等于楼价的5%。

王志刚并未对空置税定下太多结论。一方面，他指出，香港空置房屋的严重程度还有待考究；另一方面，政策真正出台了，才能有针对性的策略。

“我们是否要将成本加上需求的利润转嫁给消费者？”王志刚称，如果空置税算入成本，这是一定要考虑的。

毕竟，做生意在商言商。但是，在空置税尚未落实前，一切都只是假设。

（房掌柜整理来自观点地产网、中国网地产）