郭梓文:2019重仓华南及湾区 锁定增长3600亿货值

3月18日，今天对于奥园来说颇为重要。管理层一行早早抵达香港，其上市平台奥园健康在当天登陆港交所，下午即举办2018年全年业绩发布会。

中国奥园集团股份有限公司在香港召开2018年业绩发布会。集团主席郭梓文、副主席兼行政总裁郭梓宁、营运总裁马军、副总裁兼企业融资及投资者关系总监陈嘉杨以及副总裁兼财务资金中心总监陈志斌出席。

“奥园是去年增速最快的内房之一。”这句话在业绩会现场被数次强调。从业绩数据来看，2018年内奥园实现了912.8亿元的销售额，同比增长1倍，完成全年目标的125%。将时间线拉长来看，2016年至2018年，年复合增长率达89%。

对于上年表现，郭梓文无疑是满意的，未到提问环节，便向外界宣布2019年销售目标定为2018年基础上增长25%。据此计算，今年奥园的销售目标为1141亿元，将正式踏进千亿阵营。

业绩快速上涨的另一面，则在于税费的上升。据了解，期内奥园的管理、营销费用以及融资成本都有一定程度的上涨，对此，管理层有自己的解释。不过对于一个要高速发展的企业来说，如何保持财务的稳定性是一个永恒的命题。

增长25%目标和3600亿货值

郭梓文现场谈到，2019年中国奥园销售金额在2018年的基础上增长25%的目标。据悉，2018年，中国奥园实现合同销售额913亿元，同比大增100%，年度净利润同比增长51%至29.4亿元。

25%的目标是否保守？这是萦绕在不少人脑中的疑问。原因在于，2019年奥园的可售资源为1900亿元，去化率60%左右即可完成目标。签约未确认的1100亿元合约销售，也将于未来两年逐步确认。

可以从历史中觉察出一些规律，奥园定下的目标一直都以“稳”为主，郭梓宁也不止一次地提及市场不明朗等关键词。

2016年，奥园目标为170亿元，实际完成256亿元，完成度为150%；2017年，奥园目标为333亿元，实际完成455.9亿元，完成度为137%；2018年，奥园目标为730亿元，实际完成912.8亿元，完成度为125%。

期内，管理层介绍奥园销售快速增长的密钥在于30×30的发展策略。“取得好成绩的基础是与30×30的策略是分不开的。”陈嘉扬介绍，目前奥园形成了30个城市公司，每家公司贡献年销售30亿元或以上。

于2019年，奥园将执行30×40的战略。显而易见，2019年奥园进军千亿的策略，就是30个城市公司完成40亿元或以上的销售。

事实上，媒体发现充足的土地储备对奥园的业绩形成很大的支撑。资料显示，截至2018年底，奥园拥有198个项目，分布在70个境内外的城市，土储面积达到3410万平米，权益占比为80%，总货值为3650亿元，足够未来3年左右的发展。

值得关注到的是，由于大部分项目为收并购，奥园平均土地成本为2100元/平米，约占合同销售均价20%-25%，管理层认为这在很大程度上保证了毛利和净利。

数据显示，2018年，奥园年度营业额为310.1亿元，同比增长62%；毛利为96.34亿元，同比增长88%；毛利率由2017年的26.7%升至31.1%；净利润为29.39亿元，同比增长51%。

此外，城市更新是奥园土储的重要组成部分之一。截至目前，奥园拥有16个处于不同阶段的主要的城市更新项目，规划总建筑面积有980万平米，预计可售资源有1450亿元。

“对于城市更新项目，我们在一二级联动开发之外，还可以通过一级开发或者出售部分的项目权益，直接实现利润。”

陈嘉扬披露，预计2019年将会有9个大湾区城市更新项目逐步会转为土储，甚至开盘销售，增加可售资源约660亿元。

拿地方面，郭梓宁称2019年还将通过三个途径增加土地储备。一是并购，二是部分城市更新项目转为二级开发，三是招拍挂。

陈嘉扬透露，奥园会坚持“纪律性购地”，拿合同销售的30%-40%作为预算用于增加土储。从现金流的角度看，今年的预算约占合同销售的1/3，为400亿元，将以一二线城市为主，聚焦于二线核心城市或者省会城市。

其中，来自粤港澳大湾区城市贡献合同销售约280亿元，约占总合同销售的31%。“我们仍然会增加土地储备，途径包括并购、城市更新项目转化以及公开市场招拍挂。”

媒体了解到，2018年奥园拿地资金约占销售的29%，共斥资268亿元新增64个项目，新增可供开发的建筑面积1568万平米，新增可售货值1640亿元。其中，收并购项目占89%，楼面地价为2418元/平米。

净利率下降和上升的税费

净利润率由2017年的10.2%降至2018年的9.5%，这是奥园业绩中不太好看的地方之一。

财务指标是在场媒体于问答环节中的聚焦点之一。“汇兑损失”是陈志斌对于净利率下降的解释。他称，2018年，奥园录得6个多亿的汇兑损失，而2017年是有正收益的，一正一反就对利润率产生了一定的影响。

“公司核心利润率保持稳定，汇兑损失是非线性的，我们通过境外再融资完成了债务置换，所以不会对公司的现金流产生大的影响。”他称，这只是一个会计上的反应。

在实现销售额快速增长的同时，大幅走高的还有奥园的管理、营销费用以及融资成本。

媒体从公告中获悉，2018年，奥园的销售及分销开支由2017年的9.26亿元升至2018年的14.32亿元，行政成本由2017年的8亿元升至2018年的17.36亿元。

“我们2018年合约销售实现了一倍的增长，为了支撑销售的增长和扩张，相关的行政费用和营销费用同步增长，这会反映在企业的报表里面。”陈志斌解释称，费用增长与2018年的合约销售增长正相关。

话锋一转，他向在场媒体阐述，期间还存在“错配”的因素。具体为，奥园2018年反映的销售结算大部分是2016年和2017年上半年的，所以这不是一个同比例的反映，所以，随着2019年甚至2020年销售结转高峰的到来，销售跟费用的错配有望解决。

如果说，相关费用的增长与单个企业的发展步调有关，融资成本的提升可能是整个房地产行业在2018年遇到的共同难题。

公告中显示，2018年，奥园总付出的融资成本由2017年的2.68亿元升至2018年的4.11亿元。看似总融资成本有显著上升，但在整体融资收紧的环境下，奥园的融资成本只有轻微上涨，从2017年的7.2%升至7.4%。

媒体了解到，期内，奥园通过境外的银团贷款和美元债融资，总共募集15亿美元，平均成本低于7%。

然而，伴随着规模的快速增长，中国奥园的负债率也开始上升。报告显示，截至期末，奥园的资产负债率和净负债率分别约为83.7%和58.9%，相比上期的78.4%和51%上升了5.3和7.9个百分点。其中，预收的合同销售款约为599.7亿元，占总负债的39.5%。