大悦城地产周政：2018年营收同比减少三成 重组有压力

地产商们刚刚经历了“艰难一年”，2018年收获如何仍待揭晓，而3月的香港犹如一个舞台，正是各大房企们纷纷公布成绩的时候。

3月19日，在香港文华东方酒店，大悦城地产董事长周政带着执行董事曹荣根、总经理周鹏、财务总监许汉平、副总经理姚长林，和投资者关系及资本市场总监谭莉仪现身2018年度业绩会。

值得一提的是，上一年稍显沉默的周政今年显得颇为积极，媒体提问环节也较上一年延长了不少。

从数据上看，大悦城地产于2018年实现签约金额约88.83亿元，签约面积23.15万平方米。2018年，公司实现营业收入81.29亿元，同比减少30.3%；溢利约31.13亿元，同比增长20.9%；公司拥有人应占溢利约21.03亿元，较2017年增长82.4%。投资物业方面，期内大悦城购物中心租金收入录得26.03亿元，同比增长11.4%。

同时，大悦城地产的全年毛利率是55.4%，股东应占利润21亿元，同比增加22%。2018年末，公司拟派每股股息6港仙，比2017年增长50%。

“整合完成后很激动，也很有信心。”大悦城地产董事长周政在2018年度业绩发布会上说。

在2018年末，中粮地产与大悦城地产之间历时一年多的重组终于顺利完成，就在业绩会的前一天，中粮地产更名一事由股东大会决议通过，将正式改名为“大悦城控股”。至此，整个重组事宜也算是落下了帷幕。

而在整合完成后，大悦城体系中两个上市平台之间的差异性也将逐渐凸显。周政感慨地说道，“整合完成后很激动，也很有信心。”同时，周政还提出了整合后A股方面在两三年内达到千亿规模的目标。

“大悦城地产主营商业项目”

在业绩会现场，媒体们对于重组完成后的相关规划抱有极大的兴趣。

对此，周政介绍称，“未来的战略是双轮驱动，我们要追求差异化。”

从数据看，大悦城地产在2018年的营业收入总额约为81.29亿元。其中，投资物业租金及相关物业管理服务收入录得上升，约为36.33亿元，同比增长了5.8%。

2018年里，大悦城地产的物业发展全面提速，并实现了西安大悦城、杭州大悦城、上海长风大悦城和昆明大悦城开业，开业运营项目增至12个，运营面积超过200万平方米。截至年末，大悦城购物中心租金收入录得26.03亿元，同比增长11.4%。

“从我们已经开业项目的运营情况来看，朝阳、沈阳、烟台、上海静安、成都大悦城租金增幅均超过两位数。”

据介绍，大悦城地产在商业部分，实现了租金持续增长，开业三年以上的项目单月回报8.8%。周政颇为自豪地反问台下媒体：“这样的商业模式难道不是我们应该追求的吗？”

值得一提的是，大悦城地产还有计划在轻资产的输出上加以钻研。“我们要的是更多在商业的运营内容、产业的内容上实现永续经营，而不是卖了就走人了。”周政认为，目前重资产为主的大悦城地产如果再加上一些轻资产项目，能够实现更高的回报。

另一方面，周政表示，中粮地产改名为大悦城控股，并不是意味着大悦城控股以后不做开发型业务。“大悦城品牌落地以后，我们才与城市有更多沟通的机会。”他指出，住宅业务同样是A股平台里的一大优势，必须要做好住宅与商业之间的平衡。

“重点发展区域仍在一二线”

单从大悦城地产的角度来说，整合无疑是其发展路上的一个重大转折。除了商业属性更加明显外，各方各面都在发生着变化。

最为直接的一个变化，便是“大悦城”这个招牌的含金量大大提高。周政介绍说，中粮地产改名为“大悦城控股”并非是整合之后临时取的名字，而是在此之前经过反复讨论研究的结果，“大家一致同意树立以大悦城城市综合体作为主品牌的发展策略。”

在周政看来，两家公司的整合，有利于整合以后品牌能更加聚焦，层次布局的优势也更加明显。他说，相比而言，实际上了解大悦城的人比了解中粮地产的人更多：“中粮，企业太大太抽象了，而一说大悦城，大家都知道是个城市美好生活服务商。”

据了解，在整合完成后，A股平台的大悦城控股持有港股大悦城地产64.18%的股份，实现控股及并表。而中粮集团则持有A股大悦城控股75.645%股份。“A股大悦城控股也成为中粮集团旗下唯一的房地产平台。”周政如是说道。

此外，没有太多改变的是，不管是原来的大悦城地产，还是整合后的大悦城控股，在拿地布局上依然坚持着聚焦一二线城市的方针。

据介绍，截至2018年末，大悦城地产的土地储备634万平方米，其中可售面积241万平方米。主要分布在上海、三亚、成都、杭州、重庆等一线城市和热点二线城市，将在未来的三到五年逐步地向市场推出。

“未来的区域发展也还是围绕着长三角、珠三角、环渤海、中部地区、华中、西南片区，包括西北等。”周政说，大悦城地产未来将聚焦在成长势头较好、颇有潜力的一二线城市，而不会遍地开花。

在此策略下，大悦城显然不会错过近来最为火热的大湾区区域。姚长林介绍说，大悦城一直保持着对大湾区的高度关注。“我们为此还专门组建华南大区的团队对此进行了详细、认真的研究。”

不过，姚长林也坦言称，由于历史原因，大悦城在珠三角的公开市场拿地方面进取不多，相比其他区域来说，进度要稍微迟上一些。“大湾区对大悦城而言非常重要，我们会在大湾区加强投资力度，包括在土地和项目上都有一定的资源倾斜。”

“三年业绩承诺是有压力的”

过去一年，大悦城地产和中粮地产的重组事项备受业内关注。周政在业绩会上称：“整合完成后很激动，也很有信心。”

事实上，此次百亿资产重组历经波折。

2018年11月，重组方案第一次过会时遭到了证监会否决。为推进重组进行，中粮地产增加了业绩承诺、业绩补偿事宜。根据中粮地产与交易对方明毅公司签署的补偿协议，明毅公司对大悦城业绩做出承诺，并就不足承诺部分做出补偿安排。协议约定，承诺资产（大悦城）在2018年至2020年的承诺净利润累计为18.91亿元。如果本次交易在2019年实施完毕，则承诺期间调整为2019年至2021年，承诺累计净利润为18.94亿元。一个月后，重组方案二度上会，获得了中国证监会的批准。

业绩对赌方面，大悦城地产执行董事曹荣根在业绩发布会上表示，公司对三年业绩承诺是有压力的，但对团队有信心，无论如何都会实现承诺。

据悉，整合完成后，A股平台的中粮地产（现更名大悦城控股）持有港股大悦城地产64.18%股份，实现控股及并表。同时，A股大悦城控股也成为中粮集团旗下唯一的房地产平台。

对于整合完成后的规划，周政在业绩会上称，整合完成后，未来集团的发展战略是双轮驱动，A股上市公司重点是开发型、住宅型产品，港股上市的大悦城地产重点是商业。