颜建国：拿地利率控制在15% 净利率才是最终的目标

以下为中国海外发展有限公司2018年全年业绩会现场问答实录：

现场提问：跟2018年的销售金额相比，净利跟收入的增幅都是比较偏缓慢的，是什么原因？中海做了多年的净利润一哥，现在恒大已经超越了，所以我想问一下中海未来怎么继续保持净利润的优势？

这么多年以来外界对中海的印象都是比较稳健，但是我们也很期待中海在销售规模上的爆发，所以想知道2018年30%的同比增速能不能继续维持？

颜建国：谢谢，问到净利润与收入这几年增长比较缓慢的问题，在这两年的见面会上大家都有提到。总的来看，由于结算的原因，我们的营业额和利润都是由上几年转换来的，上几年我们的销售速度增长没有那么快，所以规模增长稍微慢一点，这两年的收入跟净利增长速度就没有那么快。

当然另外还有一个营改增的影响，但不管怎么样，我们的净利润也持续保持两位数，而且我们的基数已经很高了，这次已经达到了449亿港元的净利润，2017年是408亿港币，到四五百亿的时候，增长10%也有四五十亿了，相比100多亿的，增长的总额也相当于人家20%、30%的增长，但是总的来看，的确我们在规模方面，这两年还是比较稳健。

2018年设定的目标是25%的增长，最后我们达到了30%的增长，在这个过程中大家也看到了我们的销售从2016、2017年的复合13%左右的增长，到了2018年30%的增长。当然刚才我们已经看到了，2019年的目标销售额增长幅度为16%，销售目标是3500亿港元，这是目前的目标值，我们也要看看市场怎么样，市场好的话，我们也会超过这个值，所以至少从目标来看，我们比上几年的复合增长率是加快的。

对中国海外来说，始终坚持追求的是税后净利润持续稳健的增长，规模对我们来说不是特别追求的目标，我们也不一定特别看重排名，但是如果为了净利润的持续稳定增长所需要的规模增长，那是必须的。所以我们现在开始也是在土地储备方面会更加进取一点，同时在销售这个阶段，也会更加注重量价的平衡，而不是光看量的问题。公司也希望有利润的销售，有质量的发展，这是我们的经营方针。

在未来，我们仍旧希望在规模方面，特别是在净利润的规模方面，中国海外仍旧是行业的前列，所以我们现在在做一切的努力，很有信心在未来始终能够保持在行业内的领先地位。

现场提问：3500亿港币这个目标是否比较保守？管理层对今年房地产行业的看法是怎么样的，有没有觉得可能有一些放松调控的机会？另外是关于公司在大湾区方面的发展，请管理层给我们详细再说一下，拿地会集中在哪些城市，或者是今年投地的金额大概是多少？

颜建国：谢谢你的问题，关于大湾区的问题，我等一下请台下我们集团负责华南区的总经理庄先生回答。我先回答你的第一个问题，关于我们的销售目标设定到底怎么样，这跟我们对全年形势的判断或者看法是密切相关的。

大家也知道这一周韩正副总理在住建部调研的时候明确提出来，今年房地产市场要求是平稳、健康、持续的发展，所以总体来看房地产整个行业应该说从高速增长已经到了一个平稳发展的阶段，这应该是大家有共识的，再维持一个特别高速的增长，未来可能性也不大，特别是今年的房地产行业的政策核心是三个稳定：稳地价、稳房价、稳预期。

然后是因城施策，城市要负主体责任，也就是说每个城市制定政策可以有差异性，但是他对结果必须要负责任，中央政府更多的是做一个裁判员，出一些大的方面的控制指标，各地方政府有一定的权力根据自身的情况出台一些政策，但是目标很明确，就是三个稳。

今年的矛盾就是调控政策和预期的问题，调控政策有可能是压的，也有可能是抬的，因为各个地方目前表现出来的增长情况是不一样的，所以各个地方政府因城施策，根据实际情况来调整，应该说比较差一点的肯定会放，价格涨得比较快的，有可能会适度收一收。所以今年总的来看，我们认为市场是比较平稳的。

当然从全年的市场来看，我们判断下半年可能会更好一点，因为上半年，特别是现在刚刚过完春节不久，由于调节还有一定的滞后性，不少地方政府的政策已经放了，很多地方已经放到底了，预期还有一段时期才会发生转变，所以销售上来得还不是很快。我们预期全年上半年会低一点，下半年会高一点，这是我们对市场的判断。

在这么一个大的市场环境下，我们来设定销售目标，比起去年的销售收入增长的确不算快，从公司在手的货值来看，这个指标也不算进取，我们大约有将近7000亿港币的货值（准确是6955亿港币），达到3500亿港币的销售额大约去化率是50.3%，这在行业内是正常年份的一个差不多的数字。

如果是好年份，去化率达到60%到70%左右，去化率不好的年份达到40%到50%，50%到60%是正常年份的去化率。当然这跟我们的供货周期还有一定的关系，跟产品结构也有一定的关系，但是大的数字是这样的。公司设定了大概51%左右的去化率，表现出我们认为这个市场是比较平稳的，同时我们也希望这个目标设定未来是能完成的，所以不算很高。

总体来看，我们管理层对完成这个指标是有信心的，同时也基于对市场的判断，如果市场好一点，我们的机会也有，因为我们的货值已经充分准备好了。

第二个问题请庄总回答一下。

庄总：谢谢颜主席给这个机会，因为正好工作在华南，我谈一谈自己的一些体会。

粤港澳大湾区目前确实是非常热，我一方面谈一下自己的认识，另一方面介绍一下公司在粤港澳大湾区的情况。

对它的认识，我用八个字来形容：地位特殊，潜力巨大。

今年2月18号中央发布了粤港澳大湾区规划纲要，这个纲要非常清晰大湾区的定位，到2035年要快速发展为充满活力的世界级城市群，这个定位是非常高的。同时坚持的是创新驱动、科技引领，也把香港、澳门融入其中，给了一个很大的机会，所以这个定位非常高，地位很特殊。

为什么说它的潜力巨大呢？粤港澳大湾区相比全球其它大湾区具有自己的几个特点，一是地盘比较大，有5.5万平方公里，人口也比较多，有7000万，比东京湾区的人都多，人口也会形成一个红利，同时也会形成一个聚集的效应。从这个角度讲，它也是潜力巨大的。这是我对大湾区的认识。

介绍一下中海在大湾区的情况。大家非常清楚，我们1979年在香港成立，1988年在深圳成立公司，1993年在广州成立公司，所以说大湾区既是我们的发祥地，同时也是我们的大本营。

目前在大湾区11个城市我们都有项目，拿2018年来讲，我们这一块的收入410亿港币，占到公司销售收入22%，销售合约额470亿港币，占了将近16%。关键是我们的土地储备，1400万平方米，占比超过15%，货值将近3000亿港币。

正是因为它的潜力巨大，所以我们一定会持续发力。刚刚颜总也提到了新的一年一城一策、中央坚持的三个稳，在这其中我们注意到一个现象，就是在强调城市的主体责任的时候，其中的一个中心城市，也就是广州，它在去年11月份率先放开了限价和限签，对于稳定预期起到了很好的作用。所以未来在香港、深圳、广州这些地方都将是我们持续发力、重点布局的地方。

现场提问：关于拿地方面，公司今年会聚焦在哪些地方？因为有些企业也是说要加大在一二线城市的投入，面对这样激烈的竞争，公司会如何应对？第二个问题，想问一下公司的创新业务，中海现在对创新业务的定位是怎么样的？未来会有怎样的预期？因为中海地产方面发展得比较好，在发展创新业务方面会不会有一个路径依赖的问题？

颜建国：我回答一下关于投资策略的问题。中国海外始终坚持在一二线的策略不变，目前在我们的土地储备9144万平米当中，一线占了15%，二线占了65%，中海宏洋占了20%。去年在中国海外的投资当中，北京、上海、香港的土地投资额达到了400亿，超过了1/3。从销售的结果来看，以及在去年我们投资的量来看是集中在一二线，其中尤其是一线城市，是我们投资的重点。

从目前来看，中国海外进入到的30多个城市，如果能进入到城市的前三位，我们的销售额按照2018年对比，可以做到6000多亿，所以我们只要深耕当地的市场，做到前三位，就可以做到6000多亿的销售额，所以市场空间还是非常巨大的。

我们也始终相信一线城市，以及以一线城市为核心的城市群，在未来始终是中国经济最有活力的地区。当然中国有很多城市不断地成长，很多三线城市会变成二线城市，二线变成准一线城市，但是不管怎么样，目前围绕着北京、上海，以及粤港澳大湾区，我们相信还是中国经济发展在未来相当长时间内最核心的地段。

最近这几年受宏观经济的影响，在稳的前提情况下，我们认为一二线城市边际改善的可能性最大。去年下半年从成交量来看，一线城市是上升的，上升了6.2%，价格上升了29.6%，这是一线城市在去年下半年的表现。二线城市跟三线城市基本上量是平的，一个是下降0.3%，一个下降0.5%，基本上理解为量是平的，价格是上升了11%。所以从去年下半年的市场可以看到，如果市场处于波动期，一线城市更稳当一点，去年下半年在市场整体下行的情况下，表现了量的增加以及价格更高的增长。

所以我们相信在政府因城施策、一城一策的情况下，包括在房地产调控一线城市时间更长、力度更大的背景情况下，目前一城一策的情况下，我们认为一二线城市还有足够的空间来进行释放。

对中国海外来说，第一是有市场，市场是足够的，我们目前已经进去的城市，已经足够支撑未来几年的发展；第二是有团队，我们在这些城市都做得不错，目前规模有的进入了前三，有的还没有进入，我们的团队都进去了至少五六年，长的有20多年了，团队很成熟，我们也收了很多的项目，也有品牌，也受政策的支持，所以未来我们还是会坚守一二线城市的策略。

当然从城市策略来看，首先我们是深耕现有的城市，第二是对目前所进入的城市群适当地外溢，城市群的概念我们会适当外拓，当然还是深耕目前已经进入的城市为主。

关于创新业务方面，我们的战略很明确，住宅产业还是我们的当下，我们会用90%的资源用于住宅开发，因为目前中国房地产行业最赚钱的还是在住宅产业里面，周转快，利润率相对比较高一点。

集团把持有商业作为第二层次的产业，也定义为明天的产业，目前我们大约用7%到8%的资源在商业这一块，当然我们去年商业增长也很快，收入也已经超过了40亿港币，去年增长速度是38%。在未来，我们希望在2020年超过50亿港币，在2023年收入达到100亿港币，这个目标应该可以实现。这是我们定义的明天的产业，或者是第二层次的产业。

创意产业我们定义为第三层次的，是后天的产业，中国海外成立了专门的部门，有专门的人员，去年我们开业的创新业态有13个，35万平米，这里面包括了教育，有幼儿园、学校，同时也有一些围绕社区的业余教育的学堂，我们也做了好几个。还有养老产业，我们在天津的店以及在青岛的店都已经开业了，目前社区养老级的一些店铺也都在开始进行。物流产业园区，我们在天津进行改造，同时一些新的项目也在开始。

所以创新业务我们会花1%到2%的资源来拓展，也希望这些创新业态给我们创造新的增长点，同时也希望这些创新业态是围绕着业主的美好生活构成，能够全方位提供服务的架构，所以他一方面既是探索未来利润成长的空间，同时另一方面是希望对我们目前的住宅产业产生协同性，更好地为住宅产业服务。

当然，从盈利的角度来看，住宅肯定是排在第一位的，持有是排第二位的，我们的创新业务排第三位。所以我们的公司发展既要看当下，也要看明天，同时看后天，我们在资源铺排方面也安排了90%、7%到8%、1%到2%的安排，我们觉得既能把当下做好，能够保持持续的增长，同时也为未来的转型留出足够的空间，也为未来的成长进行不断地探索。

（房掌柜整理来自观点地产网、镁刻地产）