李思廉：富力融资成本暴增212% 万科提醒我们要活下去

业绩会结束后，李思廉立刻被踊跃上前的媒体记者围着，走不下主席台。

以致于他最后索性重新坐下来，继续回答大家的问题。在过去的2018年，富力地产可以说是国内引起最多讨论的房地产开发商之一。

“酒店到底买的值不值”、“要如何应对高负债”，市场对这家房企的看法各不相同，褒贬不一。

要加快速度

鉴于去年市场整体情况不算好，富力的协议销售还是踩线完成1311亿元，售出了1018万平方米权益建筑面积。结算方面，结算销售收入录得663.88亿元，同比增长23.6%，对应的是交付入账建筑面积611万平方米。

2018年富力总资产3661亿元，权益协议销售金额1311亿元，同比增长60%，权益建筑面积650万平方米，营业额768.6亿元，同比增加30%；核心盈利95.3亿元，同比增加49%；持有现金347.1亿元。

虽然去年没有大宗收购发生，富力的议价收购收益骤降127亿，富力的经营利润还是录得217.67亿元，仅同比去年下降27.57%。这主要由于富力36.4%高毛利率水平，所产生了279.5亿元毛利，同比增长33.33%。

若撇除议价收购收益的影响，富力2018年的经营溢利将计算得213.7亿元，同比2017年的169.46亿元上升26.1%。

同时，在刨除议价收购收益后，富力去年计算所得的纯利润仅较2017年微增。具体为，2018年83.31亿元，2017年83.17亿元。这是因为，富力由于规模扩张和酒店收购而使费用开支迅速增长，以及该公司去年债务继续“膨胀”造成融资成本上升至52.12亿元。

因此，面对问题，现场四位管理层全力地给外界发出好的讯号。董事长助理陈志濠在业绩介绍部分，就一口气披露了，富力在接下来一年内的详尽发展计划。

其中他提出，截至2018年12月末富力拥有锁定的已售未结转营业额合计780亿元（对应面积620万平方米），销售毛利率大概在35-40%之间，这部分金额将分别在2019年至2021年入账。

同时，富力将继续保持高周转的做法。公司计划在2019年交付高达920万平方米的可售面积，以便继续加快结转，增厚营收和利润。

事实上，在2018年完成结转的入账物业销售面积611.34万平方米中，有86%便来自期内完工的销售物业，仅约14%来自17年的存货。而在富力去年新购的61个项目中，有20个已经推出市场进行预售。

另外，富力正计划在今年推盘多达200个项目（2018年推盘155个），预计货值3000亿元，去化53%便可完成1600亿元的年度目标，较2018年的销售目标增长22%。而富力目前即时可启用的销售货值便达到1200亿元。

土储方面，富力截至期末拥有权益土地储备为5780万平方米，对应货值7340亿元。其中，粤港澳大湾区内土储为360万平方米，对应货值460亿元。

同期末富力旗下的城市更新项目为43个，总建筑面积4100万平方米。其中在大湾区的项目24个，对应总建筑面积2000万平方米。

土地购置方面亦将稍稍加速。李思廉介绍，富力今年预计使用400亿元的现金流来买地。“目前的市场情况下，大家都尽量用自己的现金流来买地了。”所以回款速度很重要。

据悉，富力2018年的回款率接近90%，今年也将保持这样的水平。

至于降负债方面，管理层没有给出一个明确可参考的指标。截至去年末，富力的短期负债已经达到约522亿元（包括短期借款和一年内到期的长期借款），而对应的当期现金及现金等价物197.83亿，加上受限制现金149.24亿，总现金为347.07亿元。

财务总监李启明就表示，这部分短债实际上包含了一些开发贷等，“基本上每一年会再延伸一点，所以今年到期的债并不多，我们现在现金的情况是340亿，应该可以面对短期债。”但亦有资本市场人士指出，受限制现金应该很难用于偿债。

不过，“最近我们发债都是比较长的，包括3年、4年、5年都有，所以基本上我们短期的债压力，今年已经大部分都解决了。”李启明就续称。

释疑酒店价值

富力地产称，公司将积极拓展酒店等商业物业的资产证券化，继续为旗下项目寻求其他资金以降低融资成本。

富力地产在2017年11月收购了大连万达集团旗下74家酒店，目前71家酒店的收益和运营已并入2018年的财报中，加上本身持有的18家已完工酒店，富力目前共持有89家运营中的酒店。

不过，媒体从报表中发现，富力去年的酒店运营仍处于亏损状态。数据显示，酒店营业额由2017年的23.8亿元增至70.3亿元，酒店这部分的净利润增加181%。但最后算下来酒店业务亏损仍达到4.59亿元，为连续第六年录得亏损。

对此，李思廉反驳道：“酒店方面，我们一般是看现金流的，因为酒店的账，本身很难赚钱，所以大家都看现金流。”

此前富力曾表示，由于公司在2017年收购酒店资产带来大额的非经常性溢价收购收益，导致利润减少，富力的盈利由214.24亿元减少至87.28亿元，同比减少59.2%。

李思廉接上话题：“13.5亿的利润，已经足够覆盖我们整个酒店的支出。”同时，富力还将对酒店作一些特别的安排。

“酒店资产我们会把它当成一个资产包来考虑，当中个别应该有一两间酒店在亏损的状态，但是亏损的金额都非常少，都是百万位的。”他说，公司针对酒店有很多计划，包括在中国通过酒店资产包在市场融资，Reits等“会在二季度实行，这对公司都有非常大的帮助。”

所以，目前李思廉仍有计划扩大公司的酒店规模。“目前富力有十几间酒店在建，两年内公司酒店数量会增加到100间左右。”

陈志濠也透露，公司希望酒店加上其他投资物业的规模，在5年之内可以“翻一番”。

具体如何做：“第一，在现在的酒店运营情况继续优化它，包括成本、售价、收入、利润率。第二，在这期间，肯定有一部分新的酒店会陆陆续续落成、投入使用，在写字楼、商场以及其他的投资物业的资产类别，也同时都有这样的发展，包括写字楼的租金会增加。”

“在一些比较成熟的区域，还有一些新的区域会有一些新的写字楼再投进去，这些都是在计划过程中。”

所以，在目前许多房企都以旗下多元化业务为豪的情况下，富力看起来还无暇开拓除房地产主业外的新业务。

李思廉引用万科董事长郁亮的话笑称：“至于多元化，大家可以参考郁亮先生说的话。”

“目前还是房地产业比较赚钱。”