颜建国：拿地利率控制在15% 净利率才是最终的目标

在房地产行业，中国海外发展（0688，HK，以下简称“中海”）无论哪一项指标都算得上是“优等生”，其净利润率、净负债率和融资成本这些年来一直处于行业前列。

内房企最会赚钱的中海继续在3月下旬交出过去一年的成绩单。

3月20日下午，中国海外发展有限公司在香港举行2018年业绩发布会，主席兼行政总裁颜建国携执行副总裁、运营总监兼总建筑师罗亮、副总裁郭光辉、财务总监吕世杰出席逐一登场亮相。

一如往年，管理层的发言和问答简短而沉稳，如果不是华南区总经理对中海在大湾区的布局详细介绍，整场业绩会将完美地控制在30分钟以内。

根据午间发布的财报，2018年，中海经营益利同比上升12.5%至707.3亿港元，其中，公司股东应占溢利上升10.1%至港币449.0亿元，净利润率达26.2%，净借贷比率控制在33.7%。

此外，在3月19日观点指数发布的上市企业30强 (地产G30)榜单中，中海也时隔一年重归榜首，其中新加入的净负债率指标起到重要作用，年报显示中海过去一年的净借贷比为33.7%，远远低于行业平均水平，反映利润下行周期中房企的杠杆使用情况及财务风险平衡。

坐稳“净利润之王”多年的中海，过去数年间过于注重盈利的平衡而限制了规模的发展，随着一众高举高打房企的迅猛生长，这一王座今年很可能要让予恒大集团。

不过，尽管保住了利润王的地位，但各方面增长相对较缓是中海需要直面的问题。

另外，如何看待规模增长的缓慢，如何保持利润的优异表现，如何布局住宅及住宅以外的业务，也成为近几年中海业绩会上聚焦的话题。

值得一提的是，2019年是中海成立40周年，颜建国称“中海进入了不惑之年”。

规模与利润

年报数据显示，2018年，中海完成合约额3012亿港元，销售单价18905港元每平米，分别同比上升29.8%和17.8%，同时实现销售回款2726亿港元，同比上升19.6%。回款率达90.5%。

业绩会现场，中海提出的2019年销售目标则是3500亿港币，同比增长16%。与大多数房企30%以上的营收和利润增速相比，中海表现如何评价是市场最大的话题。

颜建国如是回应，“总的来看还是由于结算的原因，我们的营收和利润都是由过去几年转换来的，上几年我们的销售速度增长没有那么快，所以规模增长稍微慢一点。”

但他同时指出，“我们的净利润也持续保持两位数，而且我们的基数已经很高了，这次达到了449亿港元的净利润，基数到四五百亿的时候，增长10%也有四五十亿了，相当于人家20%、30%的增长，但是总的来看，的确我们在规模方面，这两年还是比较稳健。”

“谨慎”无疑是中海过去一年的代名词，而从2019年的形势来看，中海或许还将继续延续这一风格。对于规模的提问，颜建国的回应始终稳字当头，“规模对我们来说不是特别追求的目标”。

在他看来，今年市场总体会趋于平稳，其中上半年会低一点，下半年会高一点，因此中海在推货上的安排也会以此为依据，而2019年的总供货量在6955亿港元，全年去化率在50.3%左右即可满足3500亿港币销售目标。

而媒体了解，2019年1-2月，中海共实现销售额501亿港元，占全年销售目标的14.3%左右。

另一方面，对比2017年全年，2018年中海在土地投资方面的各个指标几乎也都出现轻微求稳的情况。年报显示，2018年，其共计投得63幅地块，较2017年76宗减少13宗，新增总楼面面积仅同比上升1.3%至1764万平米，新增购地总金额与去年基本持平。

颜建国透露，2019年，中海的计划新购地权益投资额1350亿港元，对中海而言，买地货值要超过当年的销售额，这是底线。截至2018年末，中海共有土地储备9144万平方米。

不过，规模之外，颜建国依旧强调，“净利率才是中海最终的目标，如果为了净利润持续稳定增长所需要的规模增长，那就是必须的。”

事实上，在接替肖肖成为主席后，颜建国并非没有想过在规模上发力，而长期维持在30%左右的净借贷比是中海可以进取一些最有力的保障。

四十而不惑

值得一提的是，从1979年在香港成立至今，2019年将是中海成立40周年的时刻，颜建国称“中海进入了不惑之年”。

其实不仅仅是中海，在地产行业经历过去的艰难一年后，包括万科在内的行业龙头也开始出现迷茫，尤其是在多元化和创新业务的进退上。

在2017年的中期业绩会上，颜建国曾表示，中海花了很多时间做创新业务的战略规划方面的修订和研究。未来3-5年，加快提升持有型物业的营收规模与运营水平；中长期内，持有型物业、创新业务将成为新的利润增长点。

不过，随着行业进入下行周期，郁亮对万科暂停了多元化，并提出收敛聚焦。

显然，利润驱动的中海也不会在这个时期大力发展创新业务，对此，颜建国用“今天、明天和后天”来形容旗下的业务。

在他看来，住宅产业是中海的“当下”，会用90%的资源用于住宅开发，因为目前中国房地产行业最赚钱的还是在住宅产业里面，周转快，利润率相对比较高一点。

另外，商业被称为中海的“明天”，在商业方面，中海会用7%~8%去支持。2018年，中海投资持有商业物业总营业收入达港币40.6亿元，增速为38%。未来，颜建国希望在2020年超过50亿，在2023年收入达到100亿。

目前占比最小的创新业态则是中海的“后天”，包括教育、物流等，中海计划每年投入1%到2%的资源来拓展，既是探索未来利润成长的空间，也是对其目前的住宅产业产生协同性。

2018年，中海围绕房地产开发拓展的新业务共有13个新项目投入运营，涵盖教育、养老、物流三个行业12种业态，包括学校、幼儿园、中海学堂、户外营地、养老公寓、物流产业园等，运营面积超过35万平方米。

此外，在城市布局上，随着近期一二线回暖，三四五线市场的热度也成为市场争议的话题之一。

但对中海而言，城市布局却始终没有变化，即聚焦一二线。

据颜建国透露，目前在中海9144万平方米的土地储备当中，一线占了15%，二线占了65%，去年中海在北京、上海、香港的土地投资额达到了400亿港币，超过了1/3。

他指出，从去年下半年的市场可以看到，如果市场处于波动期，一线城市更稳当一点，而北京、上海等一线城市，以及粤港澳大湾区，在未来始终是中国经济最有活力的地区。

在投资策略上，中海还是坚持在一二线城市，其中一线城市是投资重点。颜建国推算，目前中海已经进入40余个城市，如果深耕当地市场，就能达到6000亿港元的体量，空间巨大。

据了解，2018年中海在粤港澳大湾区的收入为410亿港元，占到公司销售收入22%，另外，截至2018年末，中海在粤港澳大湾区共有1400万平方米土地储备，占比超过15%，可供货值将近3000亿港元。