罗康瑞：瑞房集中做内地 2019年下调目标至100亿元

“港资企业家是信奉现金为王的，从不把应收账款当成资源，钞票在口袋里才是硬道理。”

3月20日，罗康瑞穿着他一贯的改良中式唐装，与女儿罗宝瑜一起出现在瑞安房地产的年度业绩会现场。

当天，罗康瑞身体不太舒服，时不时咳嗽，甚至中间不得不让主持人递上了一杯水。不过，这并不影响罗康瑞的心情，业绩会的现场，他不时开下玩笑，把大家的注意力引到女儿罗宝瑜身上。

在罗宝瑜介绍完商业物业的进展时，罗康瑞主动接话：“大家都听到了，宝瑜做了一个新天地广场是专门为女性（打造）的，我去的话还要她批准。”而当问到是否会把更多业务交给女儿的时候，罗康瑞笑着说，“她过去几年的表现相当好。”

一度业绩下滑的瑞安房地产在2018年度终于实现35%的增长，2018年溢利达到26.86亿元（人民币，下同），股东应占溢利19.06亿元，较上年度增加14%。

与内地房企高杠杆、扩规模的发展路径截然不同，瑞安房地产正在以出售资产的方式去杠杆、做减法，以降低资产负债率，增加现金流。瑞安方面曾回应记者称：“公司2018年住宅物业合约销售额141.20亿元，实现了全年120亿元的住宅物业销售目标。”

2019年，这一销售目标再一次下调。

瑞安房地产董事总经理及财务总裁孙希灏在业绩会上指出，今年销售目标为100亿元。

净资产负债率降至40%

截至2018年12月31日，瑞安房地产实现营业额248.41亿元，其中一般物业销售额70.93亿元、其他资产处置150.38亿元、租金及相关收入20.16亿元。

国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲告诉记者，港商的经营理念和跟内地有巨大反差，港商在经营策略上非常稳健，非常强调负债率不能太高。他们经历过SARS危机、次贷危机等，深刻体会到房地产行业是有起有伏的。”

近年来，瑞房积极减债，三年前所定目标已经基本完成。

公告数据显示，瑞安房地产净资产负债率曾在2015年中期达到最高位87%。

仅2017年，瑞安房地产就先后出售重庆天地、大连天地、上海创智天地、瑞虹新城等项目股权。

至2017年底，瑞安房地产降至51%、2018年中期降至43%，2018年末净资产负债率进一步降低至40%，较2017年同期下跌11个百分点，瑞安房地产现金及银行存款维持在153.92亿元。

孙希灏在业绩会现场回应称：“财务角度来看，不会大幅度增加负债，现时负债比率为40%，相信是合理和持续的负债水平。”

“不担心上海未来的楼市表现”

被称为“上海姑爷”的罗康瑞，过去这一年在上海的动静不小。

去年7月份，已在上海土地公开市场上多年未拿地的瑞房，联合太平洋保险、永业豪掷 136.1亿摘得上海太平桥项目区域内的123、124、132街坊地块，为去年上海市中心地段规模最大的商业用地之一，楼板价约44963元/平方米，预计该项目的总投资将超过250亿元。

对于这宗上海新天地旁的商办地，罗康瑞明显是开心的，在去年年中业绩会上还开玩笑称：“明天我还要约股东去吃饭庆祝一下。”

至于这宗地块的进展如何，罗宝瑜对观点地产新媒体表示称，预计今年年底会开始建，陆续会在2022年和2023年完工。至于业态，罗宝瑜透露：“可能是先推出一部分的办公楼，商业是晚一点才出来。”

将上海作为重仓之地的瑞房，在去年总租金收入20.16亿元里，来自上海的租金收入占整体租金收入的76%，其它城市则占24%；在去年确认销售金额220亿元里，则主要来自上海的住宅项目，其中瑞虹新城·悦庭、太平桥翠湖天地·隽荟等项目贡献最多。

所以，当被问及怎样看待上海楼市不景气的情况，罗康瑞直言：“我们暂时没有这样的感觉。”

据罗康瑞介绍，去年瑞房推出的上海项目基本于当天获悉数认购。“因为不想看到楼价上升得太快，所以目前政府批预售证的价格定得比较低。不过我们拿预售证的时候，可能价格已经与市价有一个差距，所以大家都是抢购。”

财务总监孙希灏进一步补充称，公司觉得上海楼市是相对平稳的，尽管目前还有限价或其他措施，但这些措施未必在短期内会释放或者解除，而且整体上上海的供应不多，所以在上海的销售完全不是问题，并不是太担心上海未来的楼市表现。

至于其他区域尤其是国外的市场，罗康瑞直指：“瑞安房地产只会集中做中国内地，或者将来有机会做香港房地产的业务。而且，我对现在世界的形势有点担忧，所以我们根本不会考虑去外地（国）投资。”

在罗康瑞看来，香港目前的楼价太高，一般人无法跟得上，但他也相信，香港会面临一个调整和转变，如在定位、功能方面，等到那个时候瑞房可能会考虑入市。

轻资产策略与投资平台

除主战场上海外，罗康瑞业绩会当天更愿意谈的可能还是轻资产模式。

曾几何时，瑞安房地产青睐于重资产模式，但因长期投入大量资金但回报不甚理想，近几年瑞安房地产陆续出售位于上海、大连、重庆等地的资产，并自2015年正式改走轻资产路线，致力于降低负债。

媒体了解，得益于轻资产策略的转向，瑞房的净资产负债率连年下降，从2015年6月30日的87%高位，下降至2018年12月31日的40%。

而去年，瑞房也以45.89亿元向大悦城间接持有50%股权的晓盛有限公司，出售彩桥控股全部股权的50%，即将与大悦城合作开发上海瑞虹新城部分项目。

罗康瑞透露，目前瑞房共有六个合作项目，总值接近550亿人民币，这些项目大多数是由瑞房做开发项目经理和资产管理。

此外，瑞房还于去年12月29日与宏利投资者及中国人寿信托有限公司订立协议，共同建立核心+办公楼投资平台，目标是投资于中国上海及其他一线城市的办公楼物业，预计资本承担总额为10亿美元。

对此投资平台的设立，孙希灏解释称这是轻资产策略的一部分，主要原因就在于目前国内尤其是一线城市的投资金额相当大，一个写字楼或一个物业都要几十亿、一百亿，单靠公司自己的投入、开支的话增长速度可能会比较慢。

值得一提的是，就在去年最后一天，瑞房一纸公告披露其以40.7亿港元回购了新天地股份，这不由得让市场猜想：谈了六年的分拆中国新天地上市终于要实现了吗？

业绩会当天，罗康瑞对这一问题进行解疑，但明显，这个梦可能还得搁置一会。

“过去几年我们都尝试深入去研究上市的可能性，但是最重要的是，上市的话，资产的价格折让实在太大了，所以我们目前没有这方面的计划。”

“近年的投资均为难得的投资，而回购中国新天地也是集团策略一部分，相信全资拥有新天地，可增加其发展可能性，也相信财务上不会有太大压力。”孙希灏说。

“未来机会来临时确确实实有机会赚钱，只不过比大（销售规模、排名等）的话肯定排不上，港资企业注重实际，是要‘里子’不太在乎‘面子’，这是香港商人最大的特征。”黄立冲坦言。