雅居乐：2018年规模盈利不似预期 重点布局大湾区

繁忙的周三，中海、富力等多家企业扎堆在太古广场召开业绩会。“我今天已经赶了四个场了”，一位港媒朋友说。

“海南暂时的影响18年消化了”，“今年我们肯定很保守”。3月20日，雅居乐召开2018年全年业绩会，主席兼总裁陈卓林带着副总裁潘智勇、王海洋以及首席财务官张森出席现场。

虽然雅居乐去年实现了千亿突破，但这并不能掩饰因过度依赖海南市场导致的销售目标未完成，以及盈利逊于市场预期的表现。

根据雅居乐发布的年报，2018年，集团连同合营公司、联营公司以及由集团管理并以“雅居乐”品牌销售的房地产项目，累积预售金额为1026.7亿元，较去年增长14.5%。但这家公司2018年初制定的年度目标是1100亿元。

财报显示，期内，雅居乐集团营业额为561.45亿元，同比上升8.8%；毛利及净利润分别为246.74亿元及71.25亿元，同比上升19.3%及18.3%。

受益于较低的地价和较高的销售均价，雅居乐依旧保持了较高的毛利水平，整体毛利率为43.9%，较去年上升3.8个百分点。

数据整体向好，雅居乐开始向外界释放“保守”的信号。不管是销售、拿地或是毛利，都开始谨慎，强调“发展质量”。“审慎”“稳健”是这家新千亿房企的关键词。

踏过千亿，有企业选择继续在规模的道路上狂奔，雅居乐选择“慢下来”。

“这个目标我们认为是可以的”

2018年，雅居乐成为了千亿阵营中的一员，实现预售金额约为1027亿元，同比增长14.5%，建筑面积为798万平米，同比增长8.4%，业绩主要来自于国内外54个城市的110余个项目。

从区位分布来看，华南地区的业绩贡献为34%，华东地区的业绩贡献为20%，中西部地区业绩贡献超过16%，同比去年有所提升。受到去年“史上最严厉”的调控影响，旅游地产板块海南、云南的贡献率则同比去年有所下降至19.2%。

业绩会现场，雅居乐提出2019年的销售目标是预售金额1130亿元，同比增长10%。31个新开售项目货值超过2000亿元，主要分布在华东、华南及海南及云南区域。

在集中度上升的市场环境下，这无疑是一个较为保守的目标。面对在场媒体的疑问，王海洋回应称，目标是根据市场和公司的实际情况定下的，一方面基于市场和政策情况，另一方面则追求“有质量的增长”，在开发节奏和品牌提升都有一个很好的把握。

“对这个目标，我们认为是可以的。当然，可能2020年，包括2021年，增幅会大一些。我们前三年已经投资了400多亿购地，大约有1000多亿的货值，今年也会拿出几百亿的资金购地。”陈卓林并不否认“保守”这个说法。

在他看来，为了保证利润，积极审慎的态度还会体现在公司的土地购置上。

对于拿地，观点地产新媒体从现场获悉，雅居乐将继续坚持“多方式拿地、拿好地、不拿错地”的购地策略，重点聚焦一二线城市和强三线城市，在产品结构上坚持刚需和改善型相结合。

王海洋向在场媒体介绍了雅居乐的“2+3+N”投资策略。“2”为雅居乐深耕的珠三角和长三角城市群，“3”包括大京津冀、中西部、海峡西岸等潜力较大将积极拓展的城市群，“N”则是机会型城市群。

事实上，近期向外发声的中海、金茂等企业均更看好未来的一二线市场，雅居乐显然也不打算将过多精力放在三四线。“我们未来是聚焦一二线，但并不代表三四线城市就是没有机会，这些机会怎么抓住，是对所有公司的考验。”掌握打太极的话术是每一位管理层的必备技能，王海洋显然不喜欢把话说太死。

但杨国强显然不这样想，在前两天召开的碧桂园业绩会上，杨国强称自己依旧看好三四五线城市的发展前景，称市场上关于三四五线城市的看跌没有依据。

不仅限于此，一直以高毛利率为傲的雅居乐还是向外界交了个“底”。观点地产新媒体了解到，从2015年到2018年，雅居乐的毛利率从25.1%升至43.9%。

“今年会相对保守一点，但肯定能保持在30%以上。”张森解释说，今年预计海南岛的贡献相对来说不会太多，所以对2019年有一个短期的影响。雅居乐在毛利率方面也显然也有一个“保守”的预期。

“虽然海南暂时受到政策影响，但未来是一点问题都没有的。海南的人口才900多万，但要发展自由贸易港，需要大批量的人才，未来人口的红利，以及政策和市场的红利，都是非常好的。”在雅居乐看来，海南的地不仅不是烫手山芋，更像个宝贝一样放得越久越有升值空间，一方面是海南住宅用地的短缺，另一方面则是国际自由贸易港带来的政策利好。

“多元化做大的时候负债率就会降下来”

雅居乐做多元化大家都很清楚，在去年一轮集团架构调整后，目前雅居乐以地产为主，多元化“1+N”的发展策略，到目前已经形成了地产、物业、环保、房管、建筑、商业等6个业务板块，打造以地产为主，多元化业务并行的布局。

但是，多元化往往会对一个企业的负债率造成影响。“如果一年前有参加我们记者会的朋友就知道，我们当时就预计2018年的负债率会上升一点。”在现场，张森也将上升的负债率归因于多元化业务的发展，并笑称在之前就给大家打过“预防针”。

媒体于财报中获悉，期内，雅居乐的净负债比由上年的71.4%上升至79.1%。

“从2020年开始，我们的负债率会下降，当其它的多元化业务更大的时候，我们的负债率就会降下来。”张森预计，雅居乐2019年负债率将与2018年持平。“2020”年又成为一个节点。

陈卓林透露，今年的500亿投资计划中，400亿将投向房地产业务，100亿投资于其他领域。理想的状况是，2021年，房地产业务和非房地产业务带来的利润为5:5，环保业务带来的利润将达到双位数。

财务报表中另一个“标红”的数据在于财务费用的提升。资料显示，于期内，雅居乐的财务费用从2017年的9亿元升至27亿元。

张森从两方面进行解释，一方面是期内新增贷款增加导致利息增加；另一方面则是汇兑损失。“去年下半年开始人民币贬了大概5%，我们去年损失了12亿，所以对财务报表有影响。但是今天这个亏损已经没有了，因为人民币已经比较稳定了。”所以，他表示这个亏损不是一个长亏的影响，会尽量采取套期保值等方式进行对冲。

受到影响的不只是雅居乐，在陆续披露的企业年报中，由于汇兑损失造成的损失也是一种普遍现象。

中山+惠州占大湾区80%土地储备

作为发迹于广东的房企，雅居乐在海南之外，也在努力增加大湾区的市场份额。截至2018年12月31 日，雅居乐土地储备总建筑面积3623万平方米，其中大湾区土地储备约980万平方米，占比约为27%。

但记者注意到，在雅居乐大湾区的土地储备中，中山占比49%，惠州占比29%，二者相加总份额接近八成。

大湾区土储集中在中山和惠州，这和雅居乐全国土地都集中三四线的策略一脉相承，投资者对此也有所疑虑。界面新闻根据雅居乐年报公布的数据计算，在2018年新增的1111.4万平方米土储中，二线城市仅有约292.6万平方米，占当年新增土储的三成不到，雅居乐去年在一线城市没有新增土储，剩下超过七成的土地储备均在三线城市。

另外根据公司披露的详尽数据，雅居乐截至2018年底的总土地储备中，一线城市占比仅有3.5%，广东房价最高的城市深圳，至今仍为进入，二线城市占比约有24%。也就是说，雅居乐七成土地储备尽数位于三四线城市。

一二线储备乏力，陈卓林似乎将希望放在了城市更新领域。雅居乐将旧改拓展作为深耕一二先的重要基石，计划战略开拓4+13重点城市的机遇。所谓4个积极开拓城市为中山、深圳、珠海及东莞；13个机遇城市为广州、北京、武汉、成都及西安等。

过往的经验显示，旧改并非是一朝一夕可以见到成果的捷径，在旧改方面少有涉猎的雅居乐能找到新的掘金地吗？