融信中国：“降杠杆决心依然很大” 融信还能跑多远？

一场场业绩会上，地产商们或激昂慷慨，或言辞闪烁，或求稳守成……三月的香港，每天都在上演房企众生相，今天的主角之一是融信。

千帆竞发的房地产市场布满暗礁险滩，每一步扩张都伴随风险与未知。从百亿到千亿，需要房企对市场与布局的精准把控。3月22日，融信中国(3301.HK)发布2018年年度报告。数据显示，其2018年合约销售约1218.8亿元，跻身千亿俱乐部。

回看这家闽系房企的扩张之路，上升步调不乏激进。2016年在港交所上市并将总部搬至上海后，融信便开启“以上海为中心，辐射全国一二线城市”的全国化布局。2016-2017年，其销售规模分别为246亿元以及502亿元。

行至2018，融信一脚迈入千亿，全年合约销售额达1218.8亿元，同比增长73%；合约销售面积达562万平方米，同比增长17%；营业收入344亿元，同比增长13%。

业绩提升的同时，其盈利开始得到释放。据年报显示，融信2018年内溢利达约34.72亿元，较去年增加约31.19%。归母净利润22亿元，同比增28%。归母核心净利润25亿元，同比增长115.86%；净利率10%，同比上升1个百分点。

同时，融信2018年毛利为80.65亿元，同比增加约60.5%；毛利率达23%，若扣除收并购项目重新估值影响，融信毛利率为29%, 同比上升8个百分点。

去年良好的利润表现，同样反映在了融信对资本市场的反馈上。

据融信管理层宣布，将宣派截至2018年12月31日止财政年度每股0.365港元的末期股息。据了解，这也是其上市以来首次分红派息。管理层在业绩会上表态称相信今年在回馈投资者方面能有更好的表现。”

整场业绩会下来，“安全”“稳健”是融信管理层们谈及最多的关键词。从去年整体表现以及高层们的表态来看，曾经被批“激进”的融信已经不再。这家已过舞象之年的企业，如今更多是在追求“稳健”二字。

“降杠杆的决心依然很大”

对于追求稳健发展的融信而言，“降杠杆”无疑是其重点工作之一。

在2018年，融信负债总额为1678.26亿元，非流动负债总额401.55亿元，流动负债总额1276.7亿元，负债比率1.05，同比下降0.54。

值得一提的是，截至去年底，融信借款总额为625亿元，较上一年下降10%；净债务为375亿元，同比下降23%。 净负债率为105%，较2017年末大幅下降54个百分点。扣除预收账款（合约负债）的资产负债率降低7个百分点至51%。

与负债情况一同改善，还有融信的现金流。截至2018年末，融信在手现金及银行余额共计249.96亿元，较上年末增长了21.63%；现金短债比大于1倍。

欧宗洪介绍说，融信这两年的短债都在200亿左右，但2019年底这一数字将控制在80亿左右。“这样后续发展的安全系数会更高。”

据曾飞燕透露，净负债率方面，融信今年的目标是降低到70%-90%。“争取在近三年内，降低到行业较好水平。”

她进一步透露，目前融信对于降杠杆的决心非常大。“上下各个层面都在为此努力，不过，我们也会适度兼顾规模。”曾飞燕颇有底气地表示，按照公司如今的货值来看，规模是不会出现后退的。

短期实现业绩千亿扩张，与融信的前期布局关系密切。2015到2017年间，融信在长三角获取大量土储，为后期业绩发展奠基。过去的2018年，杭州单城便实现403亿元销售额，占全年销售总额33%；上海单城实现219亿元销售额，占比18%。

从拿地上看，追求稳健的融信，步伐稍有放缓。2019年，融信新增24个地块，总建筑面积477.5万平方米，新进青岛、嘉兴、湖州等6个城市。截至2018年末，其布局已覆盖全国39个城市，项目数量总计154个，分布于39个城市，总土地储备面积约2542万平米，超过八成土储货值位于一二线城市。而平均土地成本6356元/平方米，与21672元/平方米的平均合约售价相比，利润空间较为充足。

在谈及为何如此钟爱一二线城市时，融信管理层表示：“一二线城市能带来良好的溢价空间，融信是做改善型住宅的，这就要求客户必须具备较强的支付能力。”据介绍，融信去年的溢价率为38.5%，销售回款率为80%。

尽管财务情况不断趋好，但融信依然是坚持着谨慎的拿地态度，今年以及将以销售回款30%-50%的资金作为拿地投资的预算。

欧宗洪也坦言，2019年的重点是把杠杆降低下来。“成本降下来，未来公司的快速发展才会更加安全，所以我们今年不会有过大的增长，基本与行业持平。”

“现在并不是单纯追求规模的时期”

今年的销售目标，或许是融信追求稳健、安全发展最为直观的表现。

通过查阅融信过往年度业绩可知，自2016年以来，融信每年的销售业绩增长均超过100%。其中，2017年合约销售额502亿，同比增长104%；2016年为246亿，同比增长106%。

从去年的业绩表现来看，融信2018年实现合约销售约1218.84亿元，较去年增加约73.35%。由此计算，融信今年的销售目标仅比2018年增长了200亿元，增幅仅为15%。

面对“销售目标是否过于保守”的质疑，融信管理层解释称，现在并不是单纯追求规模的时期。“虽然今年不会有太大幅度的增长，但明年就会有不错的提升。”

据了解，融信2018年在太原、郑州等地通过一二级联动获取了大量的土地储备，有望在未来成为支撑其发展的新粮仓。

曾飞燕介绍，融信今年的可推货值为2000亿元，较去年增加了300亿元。“融信的去化能力比较强，我们也有信心能够取得一个良好的销售成绩。”

从2018年的销售来看，鉴于融信大部分土地储备位于一二线城市，尤其以长三角最多。故而在其业绩贡献占比上，也同样是以长三角为主。

2018年里，仅上海、杭州两地的销售额之和，便占到了融信全年销售总额半数以上。其中，杭州单城在2018年实现403亿元的销售额，占全年销售总额33%。上海单城实现了219亿元的销售额，占比18%。

据管理层介绍，融信今年可售货值最多的依然位于长三角地区，占比达到52.3%；其次是海峡西岸区域，占比20.7%。换而言之，融信或许依然能够凭借着长三角区域的主力优势，在今年获得一个可期的销售情况。

就在召开业绩会的同一天，融信发布消息宣布，曾担任公司华东区副总经理及杭州区域总经理，现任公司第一及第三事业部总裁、公司副总裁的余丽娟，将出任融信执行董事一职，即日生效。

（房掌柜整理来自观点地产网、第一财经）