宝龙地产：迭变前行 多元精进 负债比率今年会降下来

一身书生气的总裁许华芳在媒体拍完合照后，整理了下两鬓的头发。

“过去的2018年公司销售突破了历史新高，达到410亿，比上年同期增长97%；总收入195亿，比上年同期增长26%；租金收入、毛利率……”

宝龙地产(HK.1238)荣获“2019中国房地产百强企业”，“2019中国商业地产百强企业”，“2018-2019中国房地产年度社会责任感企业”等荣誉。

3月22日，宝龙地产控股有限公司在香港举行了2018年度业绩发布会，总裁许华芳携公司副总裁兼首席财务官廖明舜、副总裁兼资本中心总经理黄文钟、资本中心副总经理陶骁杰出席了现场。

介绍公司过去一年的营业亮点，是每场业绩会的必点“菜式”，这对于每家房地产企业都一样。不过，与总裁许华芳介绍销售业绩同时达到历史新高的，还有宝龙地产2018年负债比率。

2018年，宝龙地产全年合约销售金额410.4亿元，同比增长96.5%，全年合约销售面积282.2万平方米，同比上升80.6%，业绩大幅提升，再创新高。在业界看来，宝龙销售规模的大幅增长与公司货量充足供应市场，以及产品特性明显，市场竞争力较强，开盘去化率普遍较高不无关系。

据了解，2018年，宝龙地产总资产负债上升了6.1个百分点到75.2%；除此以外，该公司净负债率则由2017年的86.8%增长14.8个百分点，达到了101.6%的历史新高。事实上，在整个房地产行业负债“噌、噌、噌”往上走的时代，2018年的宝龙地产也不例外。

宝龙的住宅业务具有较强的产品打造能力，产品线为院/墅、府、邸、家，且以高品质著称，保证了市场竞争力。而宝龙商业综合体则会根据各地方的情况量身订作，从而呈现出契合不同城市文化和区域特色的产品。

在2018年，国信证券、花旗银行、国泰君安、西南证券均对宝龙地产给出“买入”的投资评级。这也再次证明，资本市场对宝龙地产未来将保持快速、稳健发展而充满信心。

另一方面，2018年，宝龙地产物业销售收入166.67亿元，占总收入的85%，当中长三角依然占了绝对优势的102亿元，占该公司物业销售收入的61.5%。事实上，该公司管理层在业绩会也不止一次提到，公司在布局上依然围绕长三角开展，并持续看好长三角一体化。

值得一提的是，随着大湾区规划的落地，宝龙地产也表示出了布局该区域的强烈兴趣。按照公司总裁许华芳的说法，长三角一体化和粤港澳大湾区都是全国最强的地方。

“我们希望能在粤港澳大湾区部署，（公司）去年下半年已开始团队的寻找。”

死守债务底线

根据宝龙地产披露的业绩数据，该公司于去年合约销售410.36亿元，较2017年同期上升约96.5%。收入方面，宝龙地产于2018年实现总收入195.94亿元，当中包括物业销售166.67亿元、投资物业租金收入11.24亿元、物业管理服务收入11.25亿元及其他物业开发相关服务收入6.78亿元。

与此同时，该公司管理层在3月22日业绩会上介绍，公司于2018年实现的毛利为75.53亿元，同比增长44.5%；毛利率38.5%，较2017年同期上升约5个百分点。

“年内核心盈利约为25.79亿元，较2017年同期上升约35.2%。”

不过，如果参照往年财务指标，宝龙地产在年度利润方面还是有一定程度的下滑。根据宝龙稍早披露的业绩公告，宝龙地产于2018年实现的年度利润为36.48亿元，同比2017年的38.68亿元，下降5.69%。

与此同时，按照该公司实现的公司拥有人应占利润来计算，下滑的幅度则更大一些。据观点地产新媒体了解，宝龙地产于2018年公司拥有人应占利润录得为28.37亿元，这相比2017年的33.37亿元，下降14.98%。

因此，对于公司拥有人应占利润的下跌，副总裁兼首席财务官廖明舜称这是“美中不足”的瑕疵：“当然美中不足的是每股盈利71分，较去年同期略有15.6%的下降。”

然而，更大的“瑕疵”或在于，在宝龙地产2018年各项营运指标往上走的同时，该公司的负债比率也往上走了。

根据宝龙地产管理层介绍，2018年，宝龙地产总资产1320.55亿元，首次突破千亿大关，同比增长38.3%；净资产增长11.3%到328亿元。与此同时，宝龙地产的借款总额也大幅增长38.2%，达到491.02亿元，

此外，宝龙地产总资产负债率上升6.1个百分点到75.2%，净负债率则由2017年的86.8%往上走了14.8个百分点，达到了101.6%的新高。

事实上，在整个房地产行业债务“噌、噌、噌”往上走的时代，2018年的宝龙地产当然也不能例外。根据宝龙地产披露的2018年业绩公告，于2018年12月31日，该公司的现金及现金等价物及受限制现金合共约为157.76亿元，当中所持有现金及现金等价物为148.4亿元，受限制现金9.36亿元。

有资本市场人士指出，如果按照到期期限，宝龙目前所有的借款总额中，一年内到期的借款约为147.22亿元，一年后到期的借款约为343.8亿元。也就是说，宝龙地产所持有不受限制现金刚好覆盖其一年内到期借款。此外，该公司1到2年债务占34%，2到5年占28.6%，五年以上占7.4%。

对此，宝龙地产管理层回应，公司还有100多亿规模已经获批的债还没有发，另外还有200多亿银行的授信。因此，公司没有集中还债的压力，可以保证宝龙较好的流动性。

据媒体了解，由于2018年房地产行业融资难的问题，宝龙地产去年的融资成本亦有略微的同比上升。据悉，宝龙地产2014-2018年加权平均融资成本分别为8.05%、7.55%、6.18%、6.29%及6.48%。

不过，这是热衷稳健，并一向强调“不拿贵地、不借贵钱”的宝龙地产所担心的，管理层关注到了公司的这一变化。

在业绩会媒体问答环节，副总裁兼首席财务官廖明舜对公司负债比率一问作出解释：总资产负债率和净资产负债率在今年都会有所下降。

“2018年底的总债务规模是491亿，按照董事会和管理层的要求，年底在490亿的总额之内，不能再突破这个数字。”廖明舜如是坚决强调。

事实上，在业绩会一开始，总裁许华芳已提及：会把控债务、优化结构、降低成本作为今年的主战略。