夏海钧：恒大是中国房地产核心利润最高的一家企业

以下为中国恒大集团2018中期业绩会现场问答实录：

现场提问：去年恒大核心净利润达到了783亿，这是如何做到的？是否意味着恒大已经完成了战略转型？

夏海钧：恒大利润是中国房地产行业最高的一家，为什么恒大取得了这么好的利润，我认为有几点：

超前土地储备战略。大家都知道，2009年上市的时候，我们是一个以二线省会城市为主的发展商，当时口号是中国省会地产的领导者。

为什么当时恒大会进入中国省会城市？当时中国顶级发展商都在一线城市，没有进二线的，恒大这一步超前的土地储备战略，为我们赢得了上升和扩展空间。

从2006年向全国战略布局的时候，首先布局中国省会城市，我们超前进入中国经济发达的地级市、省会城市。2009年到2015年，公司主要战略是以二三线为主，兼顾一线城市，土地储备30%是在一二线城市，70%是在经济发达的地级市。2014年公司销售突破2000亿，我们已经成为了行业的前三甲。在这个基础上，我们认为回归一线城市时机已经成熟，所以从2015年公司进入一线城市。

如今3.03亿平方米土地储备，楼面价只有1680多块钱，66%的土地储备在中国一二线城市，30%多三线城市，都是优质的土地价格。

土地价格是我们创造核心利润的基础。大家可以把大的地产商楼面土地价格比一下，就知道恒大的来源，土地储备超前战略，我们跟其他地产商是不同的。

其次，强调规模效应。我们取得的土储，虽然有3.03亿，但不是有几千个项目，我们只有大概有800多个项目。每个项目集聚规模，分期开发。由于土地前期成本已经锁定，随着后期的开发，土地和房屋价值生长空间就创造出来了。

运营方面，恒大是中国第一个倡导标准化运营的发展商，所有建筑材料全部是标准化，恒大采购电梯都是几千台。我们施工企业在给我们工程建设的时候，都是使用标准化图纸。所以，新闻媒体到全国识别恒大项目是最容易。我们三个产品线，高端、中高端、旅游地产，大家到全国一看，恒大的产品一目了然。

这种标准化，大规模降低了材料采购的成本、施工成本，提升了产品的品质，使我们产品具有比其他发展商无与伦比的性价比，这也为我们创造了利润空间。

另外，我们在2017年，把1000多亿永续债全部偿还掉。永续债的概念是每年在报表上吃掉几十亿到一百亿的利润，它其实没有形成利润，但是利润已经在报表反映上来，所以这一块释放了200多亿的利润空间。

所以综合这几点，恒大民生地产，超前的战略储备，标准化运营使我们具有比其他发展商更加大的竞争优势，取得了很好的经济效应。未来我们将坚持民生地产的理念，通过运营、超前战略储备、标准化运营把利润创造的最大，但是还是要让利给中国老百姓。

虽然我们超前土地储备很多，利润也很好，但销售单价并不高，大概平均1万块钱左右。恒大的产品百分之百精装修，扣掉1500块钱的精装修，8500块钱左右1平米房子，跟国家目前商品房销售均价基本吻合。8500块钱销售均价是相当于国际上住房、买住房与家庭收入比大概就是6倍，是老百姓完全可以负担得起。

我们做了一个财务模型，恒大的商品房，一个家庭来算的话，一百平米左右付三十万，家长支持一下，剩下七十万做30年的按揭，就付3000块钱左右，基本上老百姓都买得起，这也是未来坚持的目标。

我相信只要房地产一直以民生地产为导向，坚持超前的战略储备战略，一定给老百姓创造最好的住房，同时也给股东实现很好的回报。

许家印：这么多年我们一直以超前的土地储备以及标准化运营，以及所有材料供应统一发包的恒大模式，从而保证了品质和成本控制。

尤其这两年为什么恒大利润增长这么快，这么高？恒大前面20年是发展战略的转型，从2017年开始，恒大开始实施高质量发展模式。

前20年恒大实施的以规模取胜的发展模式，从1996年成立，几个人开始，用20年时间赶超中国地产的龙头企业，终于在2016年的时候，恒大实现了销售面积各项指标的第一位。所以从2017年开始，恒大地产方面开始实施发展战略转型，也就是要实施高质量发展。

高质量发展，第一要打造各个环节精品，进一步提升产品的附加值，所以说产品附加值上升了，现在售价交楼价格是9000多，原来是7000、8000多，产品品质附加值上升了。再一个，大幅度降低了成本，尤其是销售费用和财务费用、管理费用，销售费用、管理费用已经连续两年大幅度下降。

这也是恒大一直讲过的，在市场不好的时候，才能显示出恒大的功底。这句话来自恒大的企业管理，来自于恒大的队伍建设、制度建设和企业文化建设。

我们在战略决策上，从2017年元月份开始实施高质量发展，2017年的利润和2016年相比实现了100%的增长。在2017年基础上，2018年完成了90%以上的增长。

现场提问：去年恒大收购了很多公司，大都集中在新能源汽车领域。公司进军高科技产业板块的意志很坚决。作为过去以地产为主业的公司，现在开通这么多多元化的板块，包括科技、文旅、健康，从集团层面来讲，有没有整体思路，如何实现各个板块之间协同互动？

许家印：恒大多元化发展不是现在提出来的，9年前已经对公司未来的发展，在多元化产业方面已经进行了大量调研，最后先进入了旅游产业，再就是大健康。

去年年报的时候也宣布过恒大基本上形成了以地产为基础，旅游、健康为两翼，高科技产业为龙头的产业格局。一年过去了，大家都看到了，恒大在新能源汽车方面投入力度比较大，决心比较大，产业布局也是比较大的。

我来分享一下恒大为什么投入新能源汽车。大家都知道，全世界对新能源汽车发展都是非常重视，尤其是欧洲很多国家已经明确了目标，有的到了2025年、2030年、2035年，基本上取消燃油车的生产和销售。全世界对环保非常重视，新能源汽车替代燃油车的趋势，大方向已经看的非常清楚。

未来新能源汽车市场是一个非常巨大的市场，所以我们从市场研究，向什么样的多元化产业，什么样的产业和恒大现在的规模相匹配，这也是我们大量的几年研究，也探索过很多产业。

比如说恒大进入过粮油、乳业、矿泉水，后来都没有做了，把它转出去了。这些产业在多元化战略实施过程中，一是大量调研，二是要进行探索。经过探索之后感觉到粮油、乳业、矿泉水一年销售几十亿，但恒大年销售6000亿，完全是规模不匹配。

所以恒大在产业选择上一定是未来非常大的产业，我们经过前9年的调研和探索，进入了旅游大产业，旅游大产业将来也可以成为万亿的企业。

恒大进入“拳头产业”是什么？两个填补世界空白“拳头产品”，一个恒大童世界，一个恒大水世界，这就是恒大的产业布局，填补旅游空白的旅游产业来布局。

大健康也可以做成万亿的企业，在大健康方面我们探索了5年时间，通过全国健康、养老养生，怎么样全周期、全方位真正探索一条路子出来，适合中国健康、养生养老的产业，所以我们经过5年的探索和调研，有了恒大养生谷的产业。

汽车产业同样是这个概念，恒大认为汽车产业未来5年、10年、20年，那也是几万亿、全世界几十万亿的大产业。我们在选择产业上，未来的前景上，我们是选定大的产业。

选定这个产业以后，对我们来说，就有几个事情要解决。选定一个产业，尤其是像新能源汽车高端制造业，对恒大来说，首先缺了几个方面，首先缺汽车整车制造的基础，怎么样解决这个基础，所以我们并购收购了瑞典世界一流的公司萨博汽车，我们借助于世界顶级的瑞典汽车整车制造技术。

恒大做事的风格，要么不做，要么做强、做大、做成功。

制约新能源汽车发展的瓶颈是什么？电池、电机。电池问题是制约产业企业发展的瓶颈，将来没有电池供应，就会受到限制，所以恒大下决心收购了电池公司，收购电池公司以后发现，以前它跟日本研发机构合作，目前也是世界领先的技术。解决了整车制造的瓶颈，电机收购了荷兰技术的一个5年前入股荷兰的公司，轮毂电机是未来的新能源汽车的发展方向。

恒大既然选定新能源汽车未来大的战略市场，这个蓝海恒大要进入，要做好企业，产品品质要保证世界一流，必须是世界顶级的整车制造企业。

接下来要解决新能源汽车的核心技术，高端制造业电池要有，另外要解决电机，新能源汽车核心的零部件电机，要达到世界顶级的标准。瑞典整车制造技术，日本先进的电池技术。

现在我们的基地，要求生产线必须是世界最先进的生产线，而且厂房不能像仓库，厂房要由世界设计大师设计，外立面看要上去是标志性建筑。

再往上包括新能源充电设备，智慧充电，现在科技公司也研发出智慧充电，研发出社区停车场的智慧充电。智慧充电很重要，将来小区的停车位，把车开到家，二维码扫描后，我充20块钱的电，智慧充电系统会在夜间，用电低谷的时候给你自动分配充电，解决了充电的电价问题，夜间充电也解决了社区总量增容的问题。

我们下了很大的决心，高科技智慧充电公司也研发了一年半时间。所以我们对这个产业非常看好，而且这个布局步子迈的非常扎实，我们决心也非常大，我相信我们一定能够成功。