东莞别墅市场分层次 小户型网红别墅成市场主流产品

受到利好影响，人们对东莞楼市豪宅的信心增强，东莞豪宅市场出现了入门级、中级和最高级三种形态。

数据：200平方米以下小别墅占主导

从市场供应和成交来看，目前200平方米以下的小别墅也日渐占据主导地位，面积小、总价低，购房者的接受程度也比较高。

另外由于总价在500万元以上产品成交增多，别墅价格结构性上升至历史高位，达到23606元/平方米，环比上升8%。

不过，从别墅成交结构来看，200平方米以下经济型别墅仍占主导地位，约占全市的55%，144~200平方米别墅成交比例上升至36%。值得注意的是，由于开发商为规避政策影响，144平方米以下户型可首付三四成，且总价和首付成本相对较低，致使144平方米以下别墅成交成为热点，成交占比大幅回升至19%，环比上升10个百分点。

小别墅在东莞的盛行主要由万科、碧桂园两大品牌房企带动。自东莞限购政策执行以后，东莞开始盛行小别墅。这种面积在144平方米以内、主要在城区、镇区中心区域的别墅楼盘产品成了市场供应和成交的主流。以万科和碧桂园为例，两开发商在东莞城区、镇区开发建设的多个住宅中均搭配了这种别墅产品，并且迅速成为别墅类型产品成交的主角。

“网红”别墅建筑面积一般在130~144平方米之间，主要为地面三层、地下一层共四层产品，房间为三房两厅或四房两厅，一个小小的院子，围合成小型独栋别墅的结构。别墅外观和花园主要为新中式风格，融合了小桥流水、假山奇石元素，配以本土特色的植物、竹林，移步换景，形成具有东莞特色的中式园林风格。

[焦点解读]
　　“小别墅”近两年为何走俏？
　　解读：传统的大型别墅，由于面积大、总价高，缺乏足够的客户支撑。因此，别墅市场一直处于平淡局面，大多依赖外围客户进行消化。尤其在遭遇经济下滑时期，客户的整体购买力再度削弱，为了扩大需求客群，一些开发商开始有意识地把别墅面积做小，从而降低总价，让更多有钱人买得起别墅，也由此让别墅变得更为快销。
　　与此同时，随着70后、80后人群经济能力的成长和对享受型生活的追求，小面积别墅逐渐成为这批人群的需求产品。据一些楼盘的销售人员反馈，购买小别墅的客户，大多为70后和80后，他们追求享受型生活的意愿比较强，也具备购买小别墅的经济能力，尤其是在房价悬殊的深圳，有许多人到惠州购买小别墅。
　　相比大别墅，小别墅有什么优势？
　　解读：别墅作为享受型豪宅，传统的别墅讲究豪华阔绰，上下几层，每层户型空间都极为宽敞，院子也大，一般比较适合经济条件相当富裕的大户人家，几代同堂。而小户型别墅讲究的是小而美，小而精，不追求面积和空间的阔绰，而是追求别墅的高端、精致的居住形态。
　　相比大别墅，小别墅的优势主要体现在购买和居住成本上，一是一般小别墅都附带较多的赠送面积，这样一来，便拉升了整栋别墅的性价比，如此也降低了客户购买门槛；二是住小别墅，管理成本也比较低，由于房产证面积小，物业管理费也低，不像传统大型别墅，每月所交物业管理费动辄上千元；三是由于面积空间较小，打扫卫生也简单，业主自己动手轻易就能搞定，不用像大型别墅那样，通常要专门请一个保洁员给别墅打扫卫生。
　　相比同等面积的洋房，小别墅的优势和劣势在哪里？

解读：无论是大别墅还是小别墅，都是住宅的最高形态，因为别墅区内有较低的建筑密度，别墅区的最大特点是有天有地、独门独户、有自家的停车场，还有地下室，有花园，对居住主体的干扰少。而洋房一般密度较高，房子和土地的关系并不紧密，一般都没有地下室，其在使用功能上首先是兼顾居住实用性，才考虑居住的舒适性，其面积服务于功能，在居住的舒适度上和别墅有较大的差别。但与同面积的小别墅相比，洋房一般都在市中心或者市中心主要公共设施覆盖的范围内，周边生活配套元素齐备，而别墅一般都位于城市周边或者近郊，才能满足低容积率的条件，相对而言，其生活元素、公共资源的配套较普通洋房较差。
　　小别墅的客群主要是哪些人？
　　解读：市场上的小别墅更多的是近3年开始出现的，其主要是位于城市近郊15公里之内，旨在和传统的洋房和联排、独栋别墅有区别，其主要客群是城市中产阶层，他们对于居住环境和舒适度有相当的要求，而又没有更充裕的经济条件购置大面积的别墅产品。
　　小别墅的市场接受度如何？
　　解读：市场的供求决定了产品的市场接受程度，相比于传统的别墅和大户型的产品，小别墅的市场供应量不大，也是看到了市场的真空点。从已经发售的小别墅情况看，得到了市场较高的认可。究其原因主要有以下两点，一是小别墅的总价和户型面积控制得比较好，让更多人容易接受，用一套市区的大户型即可购置一套别墅，打破了购房者固有的别墅高不可攀的印象；二是小别墅也是别墅，相比洋房能够有更好的舒适度和居住体验感，此外还有院子、独立车位花园，一般还赠送天台和地下室，面积的延展性比较高，而空间的分布更为合理，也让一些原本希望购置洋房的客户群体转向小别墅。
　　别墅面积减少后如何保证舒适度？
　　经济型小别墅针对的群体主要是中产人群，相比传统大别墅来说，在舒适度上因建筑面积缩小，肯定会有一定程度的影响。面积的压缩必然带来舒适度的降低，这一点毋庸置疑。那么，开发商在建造设计小别墅时，只能做到尽可能在有限的面积空间内，将舒适度发挥到极致，力求能用小面积承担起高品质的生活。

（整理自广州日报、和讯房产）