央行四次降低贷款利率 降息累积效应或将发酵

从2008年11月27日起，央行下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各108个基点。这是央行年内第四次降低贷款利率，也是央行历史上罕见的如此大幅度降息。业内人士称，此次降息是房地产市场的重大利好，数次降息的累积效应有望在楼市上发酵，减轻房企财务成本，刺激住房消费需求回暖。

SOHO中国董事长潘石屹认为，央行此次大幅度降息首先是让一些负债高的房地产企业能喘口气了。比如，万科等一些大型房地产企业的贷款额都在百亿左右，此次降息意味着企业的财务成本一下降低了上亿元，这个幅度是很大的。数据显示，按照全部A股上市公司的三季报估算，此次降息可分别减少房地产和建筑建材类公司的短、长期借款年利息支出18.11亿元和20.83亿元，分别占归属于母公司净利润的11.34%和14.11%，可见降息对房地产企业的业绩提升构成重大实质利好。降息首日，A股市场房地产板块几乎全线上涨，多只个股涨停。

资金使用成本的降低还明显地体现在购房人购房成本的减轻上。北京中原三级市场研究部的分析师举例说，以贷款20年期，50万元为例，以等额本息为还贷方式，以0.7倍基准利率的优惠利率计算，在11月27日前，贷款月供金额3310.84元，利息和总计294600.43元。11月27日贷款利率下浮后，贷款月供金额3104.18元，利息和总计245002.81元。可见，此次降息后，案例月供金额降低了206.66元，利息总和降低了49597.62元。如果从9月贷款利率首次下调以来算起，4次降息后，案例月供金额降低了670.93元，利息总和降低了161025.2元。累积降息效应估计会在大多数贷款人身上有较为明显的体现。

同时，此次降息拉短了公积金贷款利率和商业银行最优惠贷款利率之间的差距。本次降息当中，5年期以上商业贷款利率下调108个基点，公积金利率仅下调54个基点。调整后，公积金利率4.05%，与基准利率0.7倍的商贷优惠利率4.28%较为接近。以贷50万，20年期，采取等额本息法计算，公积金贷款的月供仅比商贷优惠利率少60余元。同时，此次降息还解决了央行此前发布的“房贷新政”所面临的存贷款利差倒挂窘境。这对于进一步激活住房消费贷款有重要意义。

事实上，从个贷服务机构“伟嘉安捷”的统计来看，购房人对资金使用成本已愈发敏感。这不仅体现在住房交易税费减免政策实施初期的集中签约过户高潮上，也体现在房贷新政实施一月来，个人房贷整体交易量上涨约两成上。可以说，在央行累积降息效应不断发酵、各地楼市利好政策逐步实施的情况，楼市继续下行的空间在缩小。

此外，潘石屹认为，此次利率调整后，等于是银行存款的收益率降低了30%左右，钱存银行收益低了，有部分资金自然就愿意进入市场了。目前，全国居民存款达20万亿元左右，如此巨额的资金如能部分进入消费领域，对经济整体拉动巨大。

当然，此次金融危机的影响远甚预期，一系列刺激经济政策的效果尚待时日观察，未来继续出台包括降息等措施在内的经济政策仍有较大可能性。在经济下行和行业自身调整的背景下，妄言楼市寒冬结束为时尚早。