10070元/㎡！自持商业40年！首创置业夺望牛墩3.9万㎡地块

央企已成东莞楼市一支重要力量

近两年，东莞又掀起新一轮外来品牌开发商入莞热潮。

这一轮热潮里以央企为主力军，如华润置地、招商蛇口、中交、中国金茂、华侨城、远洋集团、安徽交控等。或本身就是央企，或具有央企背景。央企大举入莞，东莞楼市格局将进一步发生变动。

加上已经进入东莞的保利、中海等，央企已经成为东莞楼市一支重要的力量。目前东莞房企的“派系”，呈现出多元格局，除了实力雄厚的央企，还有以万科、金地、卓越、佳兆业、星河等为代表的深系，有以碧桂园、恒大等为代表的广系，以泰禾、阳光城为代表的闽系，还有以光大、鼎峰、嘉宏、宏远、三正等为代表的本土房企。

值得一提的是，随着众多大咖房企进驻东莞，本土房企市场份额不断被挤压。近2年来，东莞招拍挂市场的住宅地块皆为外来品牌开发商所斩获，东莞本土房企无一招拍挂拿地成功。本土房企想有所作为，只能发力于旧改等其它模式的项目。

4房企20秒生死时速

2019年5月6日上午9时，望牛墩商住地再次“历史重演”，4家房企迅速出价，地块20秒即被报至顶价提前锁定，沙田商住地还快4秒，再次刷新了东莞土拍抢地速度。

据房掌柜了解，望牛墩个地块占地3.9万㎡，容积率2.5，计容建面9.7万㎡，属中型规模地块，需免费给政府配建商业3000㎡，剩余1850㎡商业需要自持40年，最高楼面地价10070元/㎡（扣除配建）。

望牛墩土地市场

望牛墩以前房地产市场发展缓慢，土地市场也比较平淡。过去5年，仅出让商住地4宗。

2016年12月22日，经过6家房企51轮的激烈争夺，恒大以4.3亿187%的溢价率夺得望牛墩商住地，楼面价8123元/平。

2016年12月制图

恒大地块被开发成了恒大翡翠华庭二期，当前在售建面约109-140㎡带装修洋房，均价16500元/㎡，首期10万起。公寓住宅约43-95㎡1-3房，带装修，均价14500元/㎡，首付3万起，买一层得两层，不限购不限贷。

2015年8月26日，海德底价拿下望牛墩赤滘村一宗面积为3.3万㎡的商住地，该地块编号为2015WG030号，楼面地价约为1350元/㎡。

2013年11月11日，海德一日内底价拿下望牛墩两宗商住地，折合楼面价1000元/平。

海德拿下的三宗地块被开发成了望牛墩海德骏园项目，当前，海德骏园二期在售建面为96-126㎡户型，带装修三至四房，均价为1.6万/㎡。

区域存量概况

望牛墩本次出让的地块所在片区为望牛墩重点打造的新城市中心区，正在打造望牛墩CLD新城及商业氛围浓厚的居住生活区。

东莞中原战略研究中心数据显示，望牛墩高层住宅库存2.86万㎡，总套数253套，库存量较小，由于恒大翡翠华庭有分期付款政策，库存量中有50%已销售未签约客户，无潜在供应；商铺库存3.51万㎡，320套，潜在0.19万㎡；别墅库存0.61万㎡，47套，均为恒大江湾产品。

从水乡整体区域来看，道滘、麻涌货量相对充足。据优房超·瑞城搜介绍，2018年年底，在售存量方面，麻涌为15.73万平，2019年可推货量为29.68万平，预计总可售量消化周期为40个月；道滘在售存量为17.49万平，今年可推货量为31.26万平，预计总可售量的消化周期为55个月；中堂在售存量为3.1万平，今年可推货量为7.62万平，由于上一年成交量极少，预计可售周期为148个月；洪梅可售存量为9.57万平，今年可推货量为0，预计消化周期为8个月。