保利长租公寓：模式破冰难 30万间保守目标仍面临大考

布局长租公寓的房企越来越多，保利自长租公寓以来，因其身份的特殊性和目标的宏大而备受关注。

尽管保利在全国已有储备公寓房源10000余间，但“2020年30万间房源”的目标仍面临时间和管理的双重考验。

除此之外，长租公寓行业整体竞争激烈，由于保利入行时间短，还未能摸索出一套系统化的管理方案。

尽管遇到的困难不小，保利仍信心满满，尝试“开发+租赁”的并行模式，在未来，以轻资产模式为主，重资产模式为辅来寻求更大的突破。

试水REITs产品 在长租公寓领域努力发展

作为拥有国资背景的企业，2018年3月，保利地产住房租赁“类REITs”产品首期发行，规模17亿余元；同年8月，保利公寓管理有限公司成立，推出了小n、N+、N joy等品牌线，正式进军长租公寓领域。

为了在长租公寓领域成为国家代表队的示范，保利提出了较高的目标要求，更加重视公寓市场的风向。事实上，保利早于2015年7月就与优客逸家合作，推出了UOKO公寓。吸取到一定的经验后，2018年推出了小n、N+等品牌线。

截止2018年底，保利公寓已有十余个在营项目，布局在广州、北京、成都、重庆、武汉、南京、沈阳、大连等近二十个城市，拥有瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌线，储备房源达10000余间。

图为保利N+公寓（万胜围店）

根据亿翰智库发布的最新一期中国典型长租公寓品牌指数排名，保利公寓以品牌指数77.37排在第6位。从2018年进军长租公寓领域以来，保利公寓的品牌排名成绩一般，排名基本在品牌排名前15位。

2020年30万间目标面临时间考验

目前从房企布局长租公寓的情况来看，万科、龙湖布局时间较早渐成规模，发展迅速。

作为国家代表队的保利，在长租公寓领域目前仍处于冲刺阶段。

“到2020年公寓管理规模达30万间，成为国内领军的租赁住房投资运营商”一直是保利发展长租公寓的目标，但是，据公开数据，去年保利拥有30多个长租公寓项目，管理规模仅为1万+间。

业内人士分析，两年时间想要达到30万间的目标有一定难度，万科涉足长租公寓市场比较早，2014年推出至今房源数约为16万间，对比来看，保利要达成目标确实需加强冲刺。

在早前的访问中，保利公寓事业部副总经理姚志鹏透露，保利公寓主要布局一线、新一线或强二线城市，以广佛地区为主。保利地产内部项目的存量资产和自持租赁地块为业务基础，同时积极联合内外部资源抱团获取外部公寓项目。

掌柜财经根据保利公寓官网的数据统计得出，目前保利长租公寓的房源在全国布局并不广泛，且仅在北京、天津、沈阳、大连、杭州、武汉、长沙、广州、重庆和西安十个城市有房源，其中广州是保利公寓布局的核心城市。

央企资金雄厚 运营面临双重考验

保利作为国资企业，有着资源整合方面的优势，包括各类存量房、土地、资金的优势，而且还有国家利好政策的支持。

2018年保利成为国内首单房企租赁住房REITs发行者，首期规模为17.17亿元，成为央企回笼资金的示范者；2019年2月保利申请发行12.6亿元资产支持专项计划获受理。

但是在运营的过程中，保利同样面临着外部市场和内部运营的考验。

从外部市场来看，并不太乐观，从2018年下半年开始，公寓市场有超过7家企业的租赁专项债券遭到监管层终止，总规模超过200亿元。

从保利公寓内部运营来看，提升运营能力、创利回笼资金、提升社区服务的品质不容忽视。

据了解，保利长租公寓在对外合作的管理模式主要包括两种：委托管理模式和收益分成模式，除此之外，保利也在进行外拓项目：对城中村微改造和更新；与其他的开发商进行合作开发和经营。

正如保利方面所言，目前保利在长租公寓行业的盈利主要是通过租金差来实现。

但市场分析人士认为，保利虽然可以通过一些增值收入，但改变不了其长租公寓主要的盈利模式。

克而瑞广州首席市场分析师肖文晓指出，对于企业来说，从事住房租赁业务的主要挑战之一就是资金投入大、回报周期长，发行REITs产品可以更快从市场募集资金，为企业的可持续滚动发展提供融资助力。

“目前来说，包括企业和监管机构、金融机构都在摸索中，房地产信托投资基金还不能成为住房租赁企业顺畅的融资渠道之一。”

而广州知名专家邓浩志则表示，央企保利虽然在政策和融资上有相对的支持，但是实际上这些支持不一定能够有很好地发展。就目前保利发行的REITs来说，如果是在像广州等一线城市投资开发，这些REITs的资金数目算不上有优势。

“开发+租赁”并行尝试破冰

保利在公共场面曾明确表示，有信心坚定进入长租公寓，并且做大规模。但，保利进入长租公寓的进程不是一帆风顺的。

2018年7月12日，保利终止发行的15.14亿元资产支持证券项目，而今年2月11日，据上交所信息平台显示，保利置业集团申请发行的12.6亿元资产支持专项计划亿获受理，但时隔一个月，该项支持专项计划的状态再次变更为“中止”。

未来，保利产品的核心是内部项目的存量资产和自持租赁地块，同时也会关注一些低效资产，通过收购和租赁，实现轻重结合的运营模式。同时针对日益增长的休闲度假消费需求，在局部区域也尝试做短租公寓产品。

对于租赁业务未来的发展策略，保利公寓方面相关人士表示，在未来，保利以轻资产模式为主，重资产模式为辅。

据掌柜财经了解，在战略方面，保利继续跑马圈地。一方面，整合外部资源共享内部资源。另一方面，积极外拓合作项目，一是政府人才公寓和新区新城的人才公寓，对城中村微改造和更新；二是与其他的开发商进行合作开发和经营。

正如保利公寓管理有限公司总经理方琳讲的，“光租赁的逻辑不能够完全成立，必须是开发和租赁结合。”保利也确实为“开发+租赁”并行模式。

长租公寓属于新的领域，如何“活下去”，是所有的房企必须考虑的问题。

广州知名专家韩世同表示，长租公寓的热度已经过去了，发展到后期的话，盈利不明显，许多的房企已经开始缓慢收手，如果实在要发展，就必须要承租一些比较低租金的地块，土地较多的房企会占有优势；相对来说，央企在融资和获取土地上会占有优势。