博鳌传丨老友记：三人行，必有我师

01 潘石屹第一次去纽约

潘石屹向大家炫耀他第一次去纽约的经历。

经历金融危机的洗涤，2009年房地产行业迎来转折性的一年。

第八次出席博鳌房地产论坛的潘石屹很是“得意”：“我2001年就开始参加博鳌，现在已经第八年了，今年是做得最好的。”

记忆中他总是笑咪咪的，露出并不算整齐的牙齿。在这一年铿锵三人行对话环节，潘石屹向大家炫耀他第一次去纽约的经历，也成为了流传至今的一个经典桥段：

这两个星期，我去了四个城市：纽约、伦敦、上海、北京，最深的体会是国外两个城市情况特别糟糕，从媒体经济学家言语中谈到要企稳、复苏，可是我看到的办公楼都是空空荡荡的，看到大家的情绪都特别不好。我看到的是一些最直观的现象，比数字、分析直观一点。

第一个现象就是纽约跟伦敦基本上很难寻找到一个没有破产的开发商，大部分都破产了。所以谈楼房的时候，不要跟开发商谈，已经没用了。开发商股本最少5%，最高的20%，剩下的大部分是银行的钱，银行占50%、60%，房价如果跌一半，开发商全部破产；另外空置率非常高。

还有最繁华的商业房产基本上只有建安成本，比较好的地段地价款就是零，可是我们中国还在创造地王。差一点的地价1.6万，如果好一点的更高，而且销售非常火爆。我就觉得一边是冰，一边是火。

回想起来，我想说的是，在2009年中国抵御全球金融危机，房地产行业，也就是我们在座的这些人，确实立下最大功劳，为中国战胜金融危机赢得足够的时间。

全球金融危机突然过来了，中国政府决定把自己子弟兵、亲生儿子、嫡系部队派上去抵御金融危机，出现了十大振兴规划，九大振兴规划出完了，前人大委员长成思危提前宣布房地产是第十大，可是最后宣布不是。

结果抵御金融危机过程中，前十大起的作用远远没有我们房地产开发商起的作用大。我们房地产行业这十几年时间是通过市场经济成长起来的，如果说花和草的话，我们不是花园的，我们是野生的，是在山坡上长的。

02  高中生任志强

从惊弓之鸟到夜壶再到怨妇，似乎成为了那几年中国房地产的“形象”变迁。

任志强的每次发言总是经典。

2012博鳌房地产论坛的铿锵行环节，可以说是少有的精彩。任志强在进行了一场关于房地产被抛弃的主题演讲后，随后的铿锵行讨论，将整个会场推向高潮。

任志强首先开腔：“当前的房地产，就像中国某个人说过夜壶论，冯仑就把夜壶论引入房地产业，房地产业就变成了夜壶，需要的时候从床底下拿出来用一用，不需要的时候就踢到床底下去，让它待一会儿。”

话音未落，现场一片笑声。

陈淮给了任志强一个眼神：“房地产从来没有被拾起来过，本来没有捡起过，何来抛弃一说呢？”比任志强的“抛弃说”更犀利，陈淮此语似乎更加点出了中国房地产所处环境的“冷寂”。

他劝任志强：“你别老想着抛弃和不抛弃，你老想着被抛弃的感觉，就有点儿高中生的感觉。”

任志强听后哈哈大笑，表示很同意陈淮的说法：“凡是被抛弃的都一定活得很好，凡是被振兴的产业都垮得稀里哗啦。”

坐着场上看了这么久，樊纲忍不住出声了：“我第一次参加博鳌房地产论坛就说了一句话，在座的房地产商是中国最幸运的一批商人。回过头来想想，这些年你们是挣钱挣得最多的一批人，怎么现在和怨妇一样？抱怨‘被抛弃’了？”

“不抛弃的话，还要继续捧着？要继续再挣更多的钱？”一向沉稳的樊纲，面对任志强和陈淮的发难，语意中略带无奈和调侃。

从惊弓之鸟到夜壶再到怨妇，似乎成为了那几年中国房地产的“形象”变迁。

但樊纲认为，正是因为房地产太重要了，涉及的面太重要了，所以管的婆婆也多了一点，怨妇的情绪也会多一点。

03  我们都不懂

任志强与陈淮、樊纲上演了一场有趣的讨论。

巴克莱银行让“克强经济学”成为中国的一个热词，6月份商业银行的“钱荒”也引起业界不少热议。而这两个热词，也成为2013博鳌房地产论坛上大腕们热议的话题。

2013博鳌房地产论坛如期在海南拉开帷幕，在“博鳌铿锵行”的环节上，任志强与陈淮、樊纲上演了一场有趣的讨论。

对于“钱荒预期下的克强经济学”的讨论主题，任志强却说：“没搞懂什么叫‘克强经济学’”。

任志强援引人民日报刚发表的一篇文章，“批判过去的4万亿”，他说，最近看到国务院又出来一个新的4万亿，“如果这个4万亿真的出来的话，那还叫什么克强经济学？”

因此，任志强坦率直言：“没搞懂这是为什么。”

“不管是什么人，起码要告诉我们一个目标，是往东还是往西。”任志强表示，现在我们不知道往东还是往西，所以很多人把希望寄托在三中全会，希望三中全会能给出一个比较明确的目标。

陈淮却立刻驳回任志强：“这是不对的！”

陈淮调侃任志强：“十八大说了，我们要在2020年全面建成小康社会，他说他不知道。7 月30日政治局刚刚开完会，说2013年要促进房地产业平稳健康发展，用了19个‘稳’字，积极稳妥推进房地产发展，他说不知道。”

尽管如此，陈淮也说，不知道什么叫“克强经济学”。他说：“樊纲教授是专门研究经济学理论的大家，他尚且还没有研究明白。”

因此，任志强杀了个回马枪，“闹了半天你也不知道”。

而樊纲就以一句绕口令来形容：“我们不知道我们知道的，我们不知道我们不知道的。进一步就是我们不知道我们不知道什么，这就是我们的不确定性。”

猜到了开头猜不到结局，作为主持人樊纲的结束语让人意味深长：“既然大家都不懂，那就没有必要继续讨论，这个环节就此结束。”

04  站在风口，猪都能飞起来

这一年铿锵行是令人意外的一场对话。

2015年是中国股市长河难以磨灭的印记之一，从牛市起步到疯牛形成，再到股灾爆发流动性完全丧失，半年的时间如梦如幻。

过山车般的K线图上，“看多”与“看空”交杂演绎的曲调从未停止。当声波传导到楼市，便衍生了一场关于“站在风口，猪都能飞起来”的大讨论。

这一年铿锵行是令人意外的一场对话。

总是能提出宏观经济深刻见解的经济学家樊纲，对于主题“房地产：看多还是看空”并不感冒。

辩论中略显“沉默”的樊纲，被点名时表示“这都是前几年已经讨论了好多次的，争议好多，我就不说了”结束了发言。

陈启宗作为香港地产商代表第一个表态：“我是最没资格讨论这个话题的人，因为住在香港且不在内地做住宅，所以我是个外人，是个观察者而已，对房地产不看多也不看空。”

陈启宗话音刚落，任志强立马接招：“我们得倒过来看。”

接招不出招，显然不是任志强的风格：“连平说银行增加了对房地产的贷款支持，这个观点我也不赞同。”

任志强指出：“从数字上来看，现在的贷款是增加了，但是大多数都在二手房上，一手房的贷款没有增加，和开发商增加投资没关系，二手房转换来转换去，并不增加GDP。”

面对着任志强的“突袭”，连平保持着一贯的“淡然”：“从银行信贷对房地产支持来看，任总提出的按揭贷款中间二手房占的比例高一点，这个是真实的。”但连平另指出的一点是，这或许也与供求有一定的关系。

对于“看多还是看空”，连平觉得长期是谨慎看多，至少在未来5-10年是这样，其中的影响因素包括城镇化成长空间、收入水平的提高以及政策的适时退出。

显然，这个看多还是看空的话题是房地产的伪命题，或许房地产行业是一个永恒的话题，未来的路仍在远方。

05 好莱坞大片

由万科股权博弈而引发的市场、规则、情怀与产权大讨论众议鼎沸。

“敢讲”是经济学家向松祚最贴切的代名词。

“万宝之争”纷纷扰扰延续了一年有余，这家中国最大房地产企业被摆在聚光灯下，一举一动都牵动着行业的神经。

在2016年博鳌铿锵行上，万宝之争也成为其中最具争议的一个话题。

“其实万科股权之争，是过去半年多在中国上演的最大的，比好莱坞大片还要精彩的权力、金钱、美女、桃色新闻，这个议题几乎把中国所有的事全部讨论一遍，虽然各种观点鱼龙混杂。”向松祚一语点破这场股争大戏的影响。

万科股权之争折射出两个深层次的问题，第一个是在中国的职业经理人的文化，或者职业经理人的规则怎么建立，究竟是资本主导，还是职业经理人主导，还是二者之间有一个很好的完美的平衡？

“第二个问题是监管者的失职，本来万科这个收购的事情，如果一开始监管部门就能够介入进来，能够正确地引导，以法律为准绳，以规则为指导，我相信不会走到今天这么一个乱局。”向松祚似乎对万科有点打抱不平。

万科十年旧将林少洲也在博鳌发声了，观点直接指向万科的核心人物——王石。

他回忆称：“90年代的时候，万科的一批高管团队认为应该采用管理层持股的方式，让管理团队来作为万科的重要股东，以此来维持万科持续的发展，为此我和王石起码争论了4次，但因为他的价值观，他的信念，他的思想，最终没有达成。”

无独有偶，与万科管理层相熟的田明得出相仿的结论。作为创始人，王石将万科打造成了一个成功的企业，却没能为这个企业奠定一个好的产权基础，以及一个传承的机制。

记忆中，那一场铿锵行，由中国最大房地产企业股权博弈而引发的市场、规则、情怀与产权大讨论愈加激烈，众议鼎沸。

如今，“宝万之争”已落下帷幕，王石退隐江湖，但企业家们关于这些问题的思考仍在继续。

06 瞧不起的香港地产商

博鳌房地产论坛给了陈启宗先生一个表达对内地房地产商“不满”的平台。

每一年的博鳌就像朋友间的一次聚会，陈启宗、巴曙松“老友记”式对话，是铿锵行的招牌菜。

这一年巴曙松担任主持人，一开腔就开始打趣：“陈启宗先生说他从博鳌得益非常多，我认为他最大的变化是他的普通话进步非常快，17年前他讲什么我都听不懂，刚才他讲的每一句话我都听得懂，这是一个对他的评价。”

“近年来，国内的地产商开始走出去了，第一站就是香港，2017年香港推出的土地差不多有一半是内地地产商拿的。”巴曙松轻松转入主题。

作为台上仅有的香港本土开发商代表，陈启宗率先表态：“我知道他们的心态，从前是很羡慕香港的房地产商，也很尊敬香港的房地产商，经过20年之后，现在他们相当一部分是瞧不起我们。”

“我不认为他们有足够的经验在香港致胜，最大的问题就是他们的心态是错误的，瞧不起香港市场，你就不应该来香港市场。你瞧不起香港市场，又要来香港市场，你来干嘛？你可以到美国去，到欧洲去，所以他们这些人能否在香港赚钱，我打一个很大的问号。”

作为优秀的主持人，巴曙松完全控制住现场的气氛：“博鳌房地产论坛也给了陈启宗先生一个表达对内地房地产商不满的平台。”台下的嘉宾都被都逗笑了。

对此，同样在香港市场摸爬滚打了三十几年的施永青，站在香港地产发展史的角度对香港地产商发表了看法。

“我是看不起香港的地产商，为什么看不起他们呢？他们大部分赚钱是靠整个社会经济发展，是搭顺风车发展起来的。内地有没有搭顺风车呢？当然也有，但是你看内地的开发商，从90年代开始，短短的这段时间，他们的开发能力远超香港开发商。”

“内地的开发商胆识比香港发展商高，我们第二代的就不敢冒风险，想的是保命为主，所以我看内地的开发商冒风险的胆识超过了香港的开发商。”施永青直言。

巴曙松忍不住调侃道：“你对内地开发商的称赞，称赞得他们都不好意思了。”

来自内地地产商代表，旭辉林中则讲出了内地开发商的心声：“大地产商认为中国有四个一线城市，北京、上海、深圳、香港。香港买地还可以买，还不限购，在北京、上海、深圳还买不到地，还限购。所以从大地产商来看，他们也希望在香港有一些布局，这是从粤港澳大湾区的布局来看，其实你是可以去布局的。”

最后，林中总结到：“典型的来说，香港是旧的模式，内地是新的模式，这是不一样的。”

但如今，随着内地地产商在香港逐渐沉寂，大家或许又想起了陈启宗先生的话语。