7月房地产调控已超40次 一二线城市土地市场出现明显降温

日前，中央政治局召开会议分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。对于房地产部分，会议再次提及“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位”，并强调落实房地产长效管理机制，首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

　　这一定调引发了社会各界广泛关注。专家认为，当前“房住不炒”理念已逐步深入人心，如把房地产作为短期刺激经济手段，可能带来长期风险。会议提出的“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，释放了房地产市场调控坚定而明确的信号。结合一段时间以来各地调控政策、治理市场行为、规范土地市场等方面的诸多举措，下半年楼市“从紧从严”的趋势已非常明显。

　　新时代证券副总裁兼首席经济学家潘向东表示，会议提到“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段”，这一提法彻底断绝房地产调控政策再度大幅放松的可能性，是“淡化刺激”的最大体现。

　　潘向东认为，之所以不再将房地产作为短期刺激经济的手段，可能有以下原因：其一，以前能通过房地产刺激经济的前提是居民存在加杠杆空间，但过去几年房价飙升，居民杠杆率攀升到历史高位，官方也首次通过量化方式表明了杠杆率上升抑制居民消费;其二，虽然房价涨幅放缓，但房价绝对值依然很高，多个城市房价已经涨到历史新高，再大幅刺激房地产只会让泡沫越来越大，不利于长久发展;其三，房地产市场占用了大量资源，同时也提高了企业生产、居民生活成本，不利于经济的高质量发展。“就2019年而言，实现经济增长目标是可以做到的，集中精力保证经济高质量发展更为关键。”

　　近期一些地区出现楼市过热情况，房地产调控政策不仅迅速跟进，而且措施更细更严。继苏州近3个月4次调控楼市、打出最严组合拳后，日前大连出台政策，实施商品住房价格指导，并严查房地产开发企业和中介机构捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控、恶意炒作、签订“阴阳合同”、哄抬房价等违法违规行为。

　　从苏州和大连出台的措施不难看出，目前调控政策举措更加细化，苏州对新房和二手房的调控进行了区分，限售年限分别为3年和5年;而大连对政策的执行具体日期给予明确。

　　从频率来看，楼市调控次数非常密集。据不完全统计，7月单月房地产调控已超过40次，今年以来调控接近300次。不难看出，楼市调控呈现出“更细更严更频繁”的特点，“房住不炒”决心之大容不得半点质疑。

　　而对于楼市的一些市场乱象，已经引起了各地主管部门的警惕。

　　近日，合肥市召开房地产市场稳控工作会议，提出对引发3次及以上群访群诉事件且未有效处置的房企，适时采取暂停供地、暂停预售、暂停网签措施;并从严控制银行贷款、从严控制预售资金、从严控制备案价格。

　　在北京，为遏制违规苗头，北京市住建委专项部署了商品房项目销售行为的专项检查。虚假宣传、违规操作等行为，是政府部门检查的重中之重。

　　值得注意的是，土地融资也频现收紧信号：5月17日，银保监会出台“23号文”(《关于开展“巩固之乱象成果促进合规建设”工作的通知》)重申严格监管房地产融资;6月中旬，银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上指出，必须正视一些地方房地产金融化问题;7月12日，国家发改委发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，为房企发行外债戴上“紧箍咒”。

　　据了解，7月95家典型房企的融资总额为1534.46亿元，环比上升55.3%，同比上升63.2%。其中，上月企业境内外发债总量835.3亿元，环比上升104.2%，仅低于2019年1月及3月的发债水平。上月房企发债融资成本6.86%，环比下降0.57个百分点;其中境外债券融资成本7.55%，较于6月下降0.70个百分点，主要由于7月有多家低成本房企发行数额较大的债券，结构性拉低了融资成本。

　　专家分析认为，预计下半年房企融资情况不太乐观，如果一些城市土地市场交易过于活跃，还将面临更严格的资金监管。

　　实际上，由于融资收紧，7月份一二线城市土地市场已出现明显降温。根据中原地产研究中心发布的数据，截至7月24日，全国热点一二线城市土地成交共711宗，比前几个月出现了明显下降。

　　“结合房价、房地产投资、房地产销售、开工面积、土地成交等来看，当前房地产市场运行总体是平稳的。”国家统计局新闻发言人毛盛勇此前表示。

　　专家分析指出，要进一步强化对房地产的金融调控，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的房地产长效机制，坚决防范风险。

　　(房掌柜整理自中国经营报、克而瑞地产研究、经济日报)