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最高限价3万/㎡?松山湖待拍商住地楼面价吓坏人!

东莞房地产网-房掌柜 2019-09-06 07:53:18来源:房掌柜 黄子欣
[摘要]地是靓地,3万楼面价太过简单粗暴,实际可售楼面价会低得多

9月东莞地市又将掀起一波“土拍潮”,在扎堆的“待嫁地”中,9月11日上午开拍的5万㎡松山湖商住地,显得尤为关注。

关于这宗地的地价,网络上流传着各种说法,有的说最高达28500元/㎡,有的说最高可达30000元/㎡,众说纷纭,争议颇大,吃瓜群众看得云里雾里。

究竟这宗地是什么情况?在介绍地块情况前,房掌柜先给大家算算账。

“恐怖”楼面价由来

一般而言,楼面地价=宗地成交价/(计容总建面-配建面积)。不过,对于松山湖这宗地却有点复杂,皆因地块需要定价出售35000㎡人才住房给管委会,还要配建7900㎡公共设施,实际对市场销售的只有82143.4㎡。另外,宗地还需要自持商业用房5年(3%≤X≤5%)。于是,就出现了以下几种情况:

1.扣除“人才住房+公共设施+商业用房”,若商业自持面积为3%,则起拍楼面价23927元/㎡,最高楼面价29864元/㎡;

2.扣除“人才住房+公共设施+商业用房”,若商业自持面积为5%,起拍楼面价24715元/㎡,最高楼面价30848元/㎡。

3.若忽略人才住房、商业、公共设施等,则起拍楼面价15000元/㎡,最高楼面价约为18722元/㎡。

前面2组情况,宗地起拍价2万起,最高楼面价达3万/㎡,着实吓坏人。要知道,松山湖在售均价也不过3万/㎡左右,面粉已贵过面包。

但严格来看,扣除“人才住房+公共设施+商业用房”是十分简单粗暴的。人才住房以9500元/㎡带装修售价定量出让,最终回款也有超3亿;商业用房自持5年也有租金收入,5年之后也还能出售受益,不能简单剔除。最终,宗地的实际可售楼面价会比上述结果低得多,具体需要拿地后结合着数据来算。

地块概况

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 此次入市的商住地(编号为2019WG029)位于松山湖大学路与环湖路交汇处西南侧,占地面积50017.36㎡,容积率为1.0<R≤2.5,计算可得出最大建筑面积为125043.4㎡,绿地率≥35%,建筑密度≤30%,地块最高只能建100米的建筑。

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地块起拍总187566万元,限价总价234110万元,将采取“限价+竞商业自持年限+终次报价”方式进行竞拍,终次报价区间为234110 ——234610万元。

附带条件:

①自持商业用房5 年,总建面3%≤商业建面≤总建面5%

②执行装配式建筑政策要求

③无偿移交幼儿园、社区卫生服务站、社区中心等公共配套设施(建筑面积约 7900 平方米)

④向管委会限价9500元/㎡带装修出售35000㎡人才住房

⑤竞得方需在松山湖注册公司开发建设该地块

⑥土地还要求对自持的商业用房集中配置,自持经营,在自持年限期间需整体登记、整体抵押,不可分割登记、分割抵押,不得办理销售手续。

值得注意的是,地块要求在2022年10月11日前竣工,若闲置满2年且未开工,政府有权无偿收回!

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责任编辑:黄子欣

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