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【房企换帅之路】首开股份:新掌舵者李岩 难当的城市复兴官

东莞房地产网-房掌柜 2019-09-29 09:23:58来源:掌柜财经 
[摘要]铁打的营盘,流水的高管。

铁打的营盘,流水的高管。

2019年中国房地产市场负重前行,头部房企纷纷调兵遣将寻出路,从前地产圈年底频发的人事大“换血”,在年初已经上演。掌柜财经特别策划【房企换帅之路】系列,剖析典型房企换帅前后的成败得失,探索行业发展出路。

“一部首开史,半座北京城。”短短十个字,道出了首开在北京的地位。从方庄、望京、回龙观,到国家体育馆、奥运村、亚运村等地标性建筑,均留下了首开的身影。

2018年,首开股份正式迈入千亿阵营,然而,在销售业绩不理想、净负债率远高于行业均值和城市复兴项目周转慢等因素的影响下,身为“京城地产一哥”的首开股份如何更好、更稳的发展,或许是新晋掌舵者李岩需要思考的问题。

5a86fe9c5b5f8bfec4487175cf2d6250.jpeg首开股份董事长 李岩

新战略正在调整中

坚定“城市复兴官”定位

今年8月2日,首开股份发布公告称,选举公司董事李岩为公司董事长。和首开股份原董事长潘利群一样,李岩出身于官场,曾在2010年8月至2016年8月,任北京市西城区人民政府副区长。自2016年8月至今,李岩任首开集团董事、总经理;2016年12月起,任首开股份董事、副董事长。

对于原董事长潘利群的卸任和李岩的上位,首开股份董事会秘书王怡在接受媒体采访时表示,两人各有分工,潘利群是集团公司董事长党委书记以及股份公司党委书记,负责全面,而李岩在继续担任集团总经理的同时兼任股份公司董事长。

同时,王怡透露,首开股份正在进行新的战略调整。不过,对于新战略的具体内容,王怡表示,新战略正在调整过程中,不方便透露。

事实上,近年来,首开股份一直在进行战略调整。

2015年,首开提出“城市复兴官”的发展战略,关注存量资产及其改造升级;2016年,首开股份重心开始偏向京外地区,开启了“根植北京,扩张全国”的布局,在该布局影响下,首开股份当年仅新增了1个京内项目。

2018年,首开股份开始涉及棚户区改造业务。2018年5月,首开股份10.9亿收购购首开中晟置业100%股权;同年11月,首开股份对中晟置业增资40亿,并出资6亿元成为芜湖远翔的有限合伙人,而芜湖远翔是由远洋资本发起设立的城市更新基金。

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彼时的潘利群,希望首开股份的棚改业务板块能够迅速做大做强,并成为首开股份另一重要的、发展空间大的业务。

今年3月份,北京市政府宣布首开集团与房地集团实施合并重组,随后,首开股份发布公告称,北京房地集团有限公司的国有资产无偿划转给首开集团。

有业内人士推测,首开股份与房地集团的合并是为了在城市更新业务方面有所拓展,加快棚改项目开发进程,让销售规模尽快释放。

李岩在近期接受媒体采访时也表示,城市更新业务是首开最核心的一项业务。“这些年,首开一直倡导城市复兴的理念,要做城市复兴官,推进北京的城市更新。”

据李岩透露,与房地合并重组后的“新首开”,将打造全国领先的非经营性资产管理处置平台,成为名副其实的城市服务商、城市复兴官。

棘手的销售业绩

略显不足的独立操盘能力

2018年,首开股份协议销售1007.27亿元,成功突破千亿大关。从2015年的327.56亿到2018年的1007.27亿元,首开股份仅用了3年的时间。

然而,进入2019年,首开股份的业绩并不理想。数据显示,前八月,首开股份签约金额587.23亿元,仅完成了1021亿销售目标的57.52%。

面对目标完成率不及六成的销售数据,首开股份新晋掌舵者李岩却显得信心十足。他在接受媒体采访时表示,压力不小,但是完成任务还是有保障的。“如果关注首开前几年的指标会发现一个特别有趣的现象,一二季度都是低点,非常低,经常只完成年度目标的百分之十几、二十几,到第三季度有所调整,第四季度直线往上冲。”

李岩坦言,在确定今年的销售目标时就考虑到了调控政策的影响,没有把冲业绩的希望寄托在政策放松上,而是会千方百计确保目标完成,使首开在千亿规模上站得更稳、站得更牢。

不过,掌柜财经注意到,在销售业绩不理想的状态下,首开“京城地产一哥”的地位不保。掌柜财经梳理克而瑞发布的北京房企权益榜单发现,1-8月,首开股份权益金额131.4亿元,排名次于中海地产,位居第二。

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事实上,进入2019年以来,首开股份月权益销售额仅有4月份排名首位,甚至有的月份排在了第六位。

另一方面,首开股份的独立操盘能力引人担忧。

半年报显示,2019年上半年首开股份在京内有15个储备项目,但大部分为合作拿地,且由合作方操盘,除去一级开发项目外,仅有两个项目为100%权益;而在京外的10个项目中,仅有4个项目为100%权益占比。

净负债率高于行业均值

“城市复兴官”角色并不好当

虽然围绕“城市复兴官”战略,近几年来首开股份逐步形成了城市复兴的五大举措:涉足住宅租赁市场、推进老旧小区改造更新、培育社区养老服务业态、参与旧城保护复兴、打造创客空间平台。

但面对城市更新、旧城改造项目周期长、复杂度高,对房企能力要求高等问题,首开的“城市复兴官”角色并不好当。

李岩曾在公开场合承认,棚改项目、城市更新项目确实存在周转慢等情况。不过,李岩也指出,首开做的棚改和保障房建设项目,保持了适当的收益,今后在棚户区改造、政策性住房的建设,包括新一轮的老旧小区改造方面,首开股份也都会保持适度的规模。

掌柜财经从首开股份半年报中看到,在棚户区改造和一级开发方面,截至2019年6月末,首开股份正在实施的项目共计7个,主要位于北京和河北廊坊,土地面积达974.4万平米;另有5个尚未实施的项目均位于北京地区,土地面积614.7万平米,合计土地面积达到1589.1万平米。

除了城市更新面临的诸多问题外,首开股份在负债率、现金流等方面也是问题重重。

2019年半年报显示,首开股份资产负债率为81.4%,同比增加了0.6个百分点;净负债率达184.2%,比2018年上升了22.8个百分点,明显高于行业99.62%的均值。

对此,首开股份在其公告中指出,公司净负债率在行业内属于较高水平,改善资产负债结构将是公司未来重点关注和需要切实解决的问题。

此外,截至2019年6月末,首开股份在手现金236.33亿元,短期债务为311.08亿元,短期偿债压力指数为1.32,同样高于主流房企0.66的均值,短期偿债压力凸显。

“首开一直看重降负债,也采取了很多的措施降负债,现在的问题可能要进一步加快周转。”李岩坦言,从债务结构、资金安全、融资渠道和融资成本控制各方面来讲,还是非常合理的,包括近期金融监管政策做了一些调整,对首开股份的影响都是有限的。

虽然李岩表示首开股份的债务结构、资金安全非常合理,但捉襟见肘的经营性现金流似乎与这一说法相悖。截至2019年6月末,首开股份经营性现金流为-57.6亿元,同比下降了128.6%。

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另一方面,掌柜财经注意到,截至2019年6月末,首开股份尚有49.85亿的永续债,这在一定程度上说明其需要大量的资金。

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面对紧张的资金链和不小的债务压力,首开股份不得不通过各种渠道融资。今年上半年,首开股份累计新增融资272亿元,同比增长16.99%;累计归还各类筹资183亿元。当期净增融资规模89亿元。

此外,8月份,首开股份在两日内先后与平安银行、交通银行、北京农商银行及工商银行签署了战略合作协议,获取授信额度1200亿元,用于非经平台建设和老旧小区改造。

值得庆幸的是,2019年上半年,首开股份融资成本与2018年基本持平,为5.38%,低于主流上市房企平均融资成本值6.44%,具有明显的融资优势。

面对销售业绩不理想、净负债率远高于行业均值和城市复兴项目周转慢等问题,如何让首开股份在千亿之后发展的更好,更稳,或许是新掌舵者李岩需要思考的问题。


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责任编辑:黄子欣

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