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干货!东莞大城区楼市一路向北,楼市大咖解读片区趋势

来源:房掌柜   东莞房掌柜  2019-09-29 19:04:30原创
[摘要]湾区赋能,东莞城市魅力提档,吸引了各路房企抢滩进驻,各区楼市发展潜力被进一步挖掘。

湾区赋能,东莞城市魅力提档,吸引了各路房企抢滩进驻,各区楼市发展潜力被进一步挖掘。其中,近期多个旧改项目集中浮出水面,随后又有38个重点项目曝光,目前仍处大城区片区“洼地”的石碣,就一直备受市场关注。

为深入解读片区楼市,帮助购房者、房企拨开楼市纷扰,准确把握入市机会,2019年9月29日下午,房掌柜特别策划的“湾区新势能•东莞大城区楼市一路向北”研讨沙龙拉开帷幕,特邀东莞地产研究、地产开发、城市更新等领域大咖展开思想碰撞。

据悉,东莞房协秘书长陈骏良、中原战略发展中心总经理车德锐、合富研究院高级分析师李兴旺、君和城市更新总经理蔡茂祥、达鑫江滨新城营销总监佘畅、招商蛇口东莞城市公司项目营销总监梁惠杰、碧桂园营销经理助理何宜小等嘉宾出席了本次活动。

东莞房协秘书长陈骏良

 石碣不只有“洼地”标签

 如今提及石碣楼市,购房者首先想到的便是“价格洼地”。

 据统计局数据,8月石碣洋房签约均价16121元/㎡,明显低于全市均价20431元/㎡。受中心城区房价高企影响,目前均价不到2万的“北城”石碣,成为中心城区购房需求外溢的理想承接地。与东城一桥之隔的价格洼地石碣,其投资价值得到越来越多客户的认可。

中原战略发展中心总经理车德锐

东莞中原战略发展中心总经理车德锐就提出,如今石碣之于中心城区就像芳村之于珠江新城。他指出,早期石碣的开发强度比较高,在面临“无地可用”的尴尬和掣肘,石碣在三旧改造方面的开发较其他镇街而言相对较早,很像广州芳村。芳村5、6万的价格跟珠江新城10万的价格还差一倍,东莞城区跟石碣的关系,也到了这个关系,目前石碣均价1.6万/㎡左右,甚至还有1.2万/㎡,与城区价差也是一倍的关系。

“除了价格以外,石碣的江景没有充分得到价值的挖掘,石碣的潜力还有待很大的空间的提升。未来随着越来越多的品牌开发商的这种进驻,为整个石碣的房地产发展,再上一个台阶。”

合富研究院高级分析师李兴旺

合富研究院高级分析师李兴旺则从交通、配套等分析了当下石碣楼市,表示石碣江景大有“文章”。“一个城市的发源地是由河域发源出来的,习近平总书记一直倡导我们文化自信,在趋势的大背景下,东莞的文化也进一步变。东莞文化像沿江,像石碣镇、茶山那一代都是东莞文化沉淀比较深厚的地方,再加上一个城市江景是不可多得的资源,刚好三江六岸其中有一个石碣镇、万江、东城等总共5个镇街,东江支流一直从石碣到万江,江景面最宽的就是石碣、高埗,所以这个片区有很大的一个江景文章可以做的。”

统筹发展让石碣更有魅力

与其他镇街相比,石碣土地市场并不算活跃。据房掌柜统计,2016-2019年间,石碣仅有5宗商住地入市。目前石碣土地开发强度已超全市平均水平,想要盘活土地,开发商更多是通过三旧改造等方式拓展项目。

据悉,目前石碣多宗巨无霸城市更新项目背后都有品牌房企的影子:前海中星参与石碣工业产业园项目改造,中洲参与中央城邦花园改造,保利已和挂影洲产城融合综合体项目处于洽谈阶段,而星河控股已基本确定认领水南银河路连片改造区项目。

君和城市更新总经理蔡茂祥

对于石碣城市更新,君和城市更新总经理蔡茂祥是比较看好的。他指出,早些年石碣楼市主要靠内需消化,对外来购房者吸引力不大,其中一个原因是城市环境,一方面是江景资源没有利用好,另一方面也是当时楼盘建设多只满足于内需。“通过城市更新统筹发展,石碣对外来消费者吸引会越来越大。”

此外,蔡茂祥还给大家带来了好消息——最近省里面又出台加快城市更新的71号文,估计在12月(元旦之前),市自然资源局还会出台具体的加快城市更新的政策,包括拆迁谈判等都有更大力度的政策推出来。

“城市更新的提速,应该说是东莞未来‘品质东莞’的亮点,对整个城市的发展有促进作用。”

石碣城市配套仍需提档

不过,虽说石碣与中心城区相比确实有价差优势,但石碣目前也存在一些“短板”。从2009年做达鑫江滨新城,深耕石碣多年的达鑫地产就是石碣楼市变化的见证者。

研讨会上,达鑫江滨新城营销总监佘畅分享指出,2013年之前,石碣楼市是以本地消费为主,城区客户当时还是比较在意桥的概念,中心城区城区概念固化。到2015年2016年之后,客户就不再纠结行政概念了,尤其是2017年石碣纳入城区片区后。据悉,如今达鑫的客户占比,石碣紧占10%左右,主要客户还是以东城、莞城为主,甚至还有部分是南城客户,目前达鑫均价约2.4万/㎡。

达鑫江滨新城营销总监佘畅

“(中心城区客)来石碣买房,看重的是居住环境,现在东城、莞城很塞车,石碣有很多桥可以快速通达中心城区,他们更认可这种离城不离城的感觉。”

不过,佘畅也表示,石碣目前的城市建设、生活配套、交通等还是比较缺乏的。

“虽然说12号线是有预留石碣的线路,但规划是2035年2050年才落地的。是否有这种可能,尽可能的留一条R线的支线往北城发展?另外,石碣经济属于中流水平,靠近中心城区,本地却缺少一个大型综合体。”佘畅说,“所以石碣要发展,城市建设还是要跟上去的,包括一些商业的配套。”

东莞当前房价有待消化

研讨会上,嘉宾们都提及了一个网友很关注的话题——房价。据统计局数据显示,8月东莞洋房签约均价20431元/㎡。而从东莞推售、备案房价情况看,虽然近期有不少“特价房源”推出,甚至有楼盘打出“8”字头口号吸引顾客,但毕竟属于极少数,整体房价仍处比相对高位。

对此,东莞市房协秘书长陈骏良就指出,东莞房价经过近几年的上涨,已经填平了洼地,需要一定的时间去消化,这个消化需要2、3年或者更长。不过他也表示,东莞的区域条件非常好,也是大湾区的中心城市,长远来看还是非常理想的。至于大家关心第四季度楼市,他认为与前三季度差不多,毕竟房地产不会突然“放水”,放松政策。

关于当前东莞房价,车德锐则认为是“价值回归”。在他看来,评价区域房价不能只看涨跌幅,要综合衡量。他指出,东莞楼市分化之后,实则房价是回归了应有的价值。目前东莞17、18个镇街房价回到1.7万/㎡以下,人口多的镇街,房价也很高,是回归它的价值。另外房价受地价、供需影响:地价一高,房价必然高,因为房地产不想亏钱;如果供应楼盘少,供求关系紧张,价格自然也上去。

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责任编辑:黄子欣

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