政策有变购房定金不能退　应承担合同不履行风险

      东城马先生：我在东城一楼盘看中了一套房子，已经交了一成房款的定金。但现在银行贷款政策变了，由于我这套房已经属于二套房，首付要5成；我付不起不想买了，能不能让开发商把定金退回给我？

　　邓云龙：按照法律规定，马先生无权要求开发商把其已经交付的定金予以退回。因为，马先生与开发商之间属于商品房买卖合同关系，其商品房买卖合同关系的成立与马先生和银行之间的借款合同关系并不存在必然的相互依存或者主次合同关系。而马先生不能贷款，仅仅是因为不符合银行的贷款要求，不能与银行发生借款合同关系。同时，马先生应当承担国家政策导致的买卖合同履行不能的风险，因为这个风险是马先生能够预见的，也是应当预见的。

　　南城唐小姐：在南城买了一套二手房，交了8000块钱的定金，也和业主签订了相关的定金合同。按照合同约定，4月19日双方将办理正式手续。但业主却告知说，要晚几天再说。这算不算违约，业主要不要支付违约金？

　　邓云龙：与唐小姐发生交易的对方的行为是否构成违约需要具体分析。如果唐小姐与业主在定金合同或者其他协议中，对办理正式手续的时间及违约责任有明确具体的约定时，才构成违约，否则不构成违约。如果定金合同中约定了具体的违约金或者违约责任的形式，则对方存在违约行为时，唐小姐可以要求对方支付违约金或者承担相应的违约责任。如果未约定违约金或者违约责任的形式，则唐小姐可以按照《中华人民共和国合同法》的相关规定进行处理，可以要求对方赔偿相应的损失。

　　莞城胡小姐：最近在办理二手房买卖的手续，已经交了定金并签订了三方合同。由于业主还欠银行的房款，大概9万块钱，我准备先垫付这笔钱拿回业主的房产证，但不知道这样会不会存在风险？怎么规避？

　　邓云龙：风险肯定是存在的。主要的风险包括了下列几种情形：1、胡小姐偿还贷款后，业主不协助其从银行取回房产证。2、业主不协助办理房产过户手续。3、业主未向胡小姐出具相应的收据，或者胡小姐偿还贷款后，业主以双方系借款关系为由进行抗辩。4、其他享有优先购买权的权利人主张优先购买权。5、房产共有人主张转让行为未征得其同意，主张合同无效。6、业主其他违约情形。针对前述风险，胡小姐应该做的风险防范工作包括：1、确认对方业主的身份及房产证的真实性。2、确认该业主系该房产的所有权人，且其转让行为已经取得该房产全部共有人或者其他享有优先购买权人的同意。3、对该房产业主的资信情况有大致的了解。4、在买卖合同中约定具体的违约责任和单方面合同解除权。5、签约前，建议聘请律师对即将签署的合同进行审查与修改。

　　万江高先生：有一套二手房，房子已经交楼了，业主也住进去了，但房产证却还没有办下来。业主说，是整个三期的房产证都没有办下来，请问这样的房子能买吗，会不会有什么问题？

　　邓云龙：高先生将要购买的房产肯定是存在风险的。存在的风险主要有：1、开发商因为种种原因未对该房产进行确权。2、开发商确权后，业主不及时办理房产证。3.业主办理房产证之后，不协助高先生办理房产过户手续。4、业主一物二卖，甚至多卖。5、业主看到房价渐涨，当违约责任轻于可以获得的利益时，单方面提出解除合同。需要注意的是，按照法律规定，对于房产等不动产的所有权人，一般以国家行政部门颁发的产权证为准，产权证上记载的所有权人才是真正的所有权人的。