采取策略做好购房理财规划 善于掌握好流动资金

　　黄江李先生发来邮件咨询：上周，国务院连出房贷重拳，二套房首付大幅提高，三套房停贷。本来，这一段时间，我都在看房，想在东莞置业，不知道现在买房合适不合适，如果买的话，我该怎样规划买房计划？

　　国家调控楼市的组合重拳将会对购房者产生什么影响？在新政策下，购房者又应该如何进行购房的理财规划呢？

　　一方面调控政策产生效果的话将会导致房价的下降，这对购房者来说应该是好事；但另一方面对达到一定条件的贷款购房者要求提高首付和利率，则会增加购房的首期资金需要和月供的压力。以100平方米、单价为5000元的房子为例，房屋总价为50万元，如果是首付两成只需10万元，如果首付提高到三成则需要15万元，增加了5万元，增幅达50%。在月供方面，如果贷七成35万元，按5.94%的商业贷款基准年利率计算，20年期月供2495元，假如利率上浮10%，增加到6.534%，则月供增加到2617元，增加了一百多元，增幅接近5%。此外，对于投资性购房者来说，这次的调控政策可以说是大大提高了其成本，甚至对某些炒房者起到釜底抽薪的作用。

　　理财建议

　　在这迅猛的调控政策下，不同类型的购房者应该根据自身的需求和情况，采取不同的策略做好购房理财规划。

　　首次置业:买90平方米以下为宜

　　对于首次置业的人士，尤其是参加工作不久、积蓄不是很多的年轻人，户型选择方面最好以“够用、适用”为原则，以不超过90平方米的小户型为首选，减低首期资金的需要，从而腾出更多的资金进行投资增值，为日后更多的人生理财目标未雨绸缪。

　　二次置业:掌握好流动资金

　　对于要购买大于90平方米或二套改善型住房的人士，由于首期支付的资金比以往大幅提高，因此要在妥善计划好中短期内较大项开支需求的基础上做好购房的可行性评估和资金的安排，以免将过多的流动资金集中在变现能力差的不动产上，从而影响了其它理财目标的实现，导致生活质量的降低。同时也要估算如果利率上浮后，增加的利息支出对自己的财务状况影响程度有多大，是否在自己可接受的范围内。

　　假如目前还处在积蓄首期准备购房的阶段，那么随着首付提高的要求，原来的计划也相应地要改变：要么进一步开源节流（开源短时间内不一定能实现，但减少不必要的开支进行节流却往往能立竿见影），加大首期款的积累以保证购房的时间不延后，要么就仍按原来的积蓄计划，但购房时间就要推迟。

　　第三种方案也可考虑先租房过渡一段时间，等资金充裕些再购房，这样在开支难以调整时仍可及时解决居住问题。

　　投资型置业:谨慎出手

　　至于打算购房作为投资，尤其是已有两套住房或以上的人士，是目前政策调控的主要对象，是否要购房就要三思而后行了，因为新政策下不但成本有所上升，而且可能收益下降、风险增大，甚至贷款能否获批都成问题，更何况如果调控效果未如理想，国家还有可能出台更严厉的调控措施，因此投资性的购房计划需要慎重考虑。

　　政策的调控对于不同购房需求的人群、从不同的角度来看会有不同的影响，没有一个放之四海而皆准的最好购房理财规划方案，只有最适合自己的方案才是最好的。