光大万科暗中较劲 东莞改善型产品面临巨大压力

年初的一个户外广告牌是否预示着2010的降价风

    二套房贷新政的严厉出台，使得东莞楼市走势瞬间充满了变数，市场即刻被观望情绪笼罩。

    4月22日，光大地产率先打破沉寂，旗下的景湖时代城、黄旗印象两盘将于周五推出限量特价单位，特价幅度最低低至83折。

    此举一出，东莞楼市顿时一片哗然。

    “光大此次降价是积极对新政的一个回应，可以说是一个非常强的降价信号。像黄旗印象这样城区极具代表性的盘采取降价策略，是不寻常的。”正太联合总经理黄海涛预计光大的率先降价会有带动性，未来一个月内，估计会有开发商跟进，但规模不会再像2008年那么大。

    光大率先降价

    “听党的话跟党走！”这是光大地产相关负责人在接受记者采访时说的第一句话。

    光大地产旗下的两个项目黄旗印象、景湖时代城于23日推出了限量特价单位，据上述光大地产相关负责人解释，主要是为满足首次置业需求的中小户型，特价幅度最低低至83折。

光大景湖时代城的短信

    两个项目推出的特价单位主要为小三房以下的中小户型单位，符合首次置业者的需求。不过由于两个项目的销售速度都比较快，目前在售中小户型单位不多，因此特价单位数量有限。

    “国家政策很明确，是为了打压投机，遏制房价过快上涨，同时增加住房有效供给，满足首次置业刚性需求。我们推出特价单位，正是为了响应国家的政策,听党的话跟党走!”光大地产相关人士向记者表示。

    有不具名的业内人士分析，24日开盘的万科金域华府给了光大较大的压力，目前作为光大率先作出价格调整的两个项目，实际上剩余货量都不多，降价举措一是为试探市场，抢占先机，二也是作为一种特殊的营销手段截留万科消费群体。

    “此次光大降价是有针对性的，可能是针对万科金域华府24日开盘而采取的措施，率先抢夺客源。”合富辉煌市场研究部经理李兴旺也作了同样的分析。

    而东莞万科新闻发言人高骏则未发表任何意见。

    24日开盘的万科金域华府采取了2万抵8万的认筹优惠措施，一期1、2号楼有两房、三房、四房三种产品，全部带1200元/平米的国际6A低碳非毛坯修出售，而“2万抵8万”的升级优惠持续时间也仅一天，截止开盘前一天晚上8点结束。

    “光大此次降价幅度这么大，不管是哪类产品，其传递的信号都是非常强烈的，首先对周边项目产生影响，随后可能会有一些项目也无奈跟着进行价格调整。”上述不具名人士如是表示。

    黄海涛和李兴旺则认为光大此次降价多少会对别的开发商产生影响，但不会引发大规模的降价。

    改善型产品销售压力加大

    光大与万科的此轮较劲也引发了业界更深层次的探讨，在这轮调控中，东莞楼市将面临着巨大的销售压力，特别是一些大户型楼盘，这类楼盘的销售对象主要是一些改善型需求及投资型需求的置业者，首付及利率的提高，直接抑制了此类需求。

    “新政首先会造成成交量的下跌，主要对一部分改善型的置业者影响较大，消费者的首付压力加大，面对高压政策，改善型需求与投资型需求都会暂时选择观望。”中原地产市场研究部经理车德锐表示，在房地产90/70的政策实施之后，东莞的开发商为打擦边球，多是开发了较多的组合户型和大户型，而这类产品受调控影响程度可能较大。

    据不完全统计，目前东莞市场上主力户型为大户型的产品有富盈东方华府、御泉山御园组团、天骄峰景、中惠香樟绿洲、中惠珺庭等楼盘，富通天邑湾也有大户型产品。

    其中，天骄峰景主推产品以200平方米以上的大户为主；中惠熙元旗下三大主力项目中惠沁林山庄、中惠香樟绿洲、中惠珺庭的产品不少为改善型大宅和投资小户型；东方华府主力户型为150平方米、121平方米、158平方米户型三房和154平方米四房；御泉山御山组团为150~190平方米纯大户；佳兆业帝景湾在售的是约140~300平方米的三房、四房、五房。

    开发商乐观面对

    不过多数开发商对此次调控已有了足够的心理准备，纷纷对自己的产品表示出信心，表示暂时不会采取应对措施，在价格策略调整上也不会改变。

    星河传说营销副总经理吴叶青表示在此次楼市调控下，联华暂时不会采取应对措施，不会因为这个政策而改变品质和价格，联华更注重的是服务和品牌、产品质量。

    “此次楼市调控对中惠熙元旗下的高端盘几乎没什么影响，购买中惠熙元产品的客户虽说改善型住户，但这些人的购买能力很强，看中的是物业的环境和价值，对5成首付、1.1倍的利率并不是很敏感。”中惠熙元策划经理袁治龙在接受记者采访时表示，暂时不会有价格调整的策略。

    东方华府相关营销负责人也是信心十足，表示东方华府的主力客户群体是改善型客户，但东方华府不会因政策的出台而调整价格策略，而是按照原定的计划在执行，加强产品品质和质量，给客户实实在在的价格预期。

    万江高价地富通天邑湾项目由于地价偏高更是备受关注，2930.36元/平方米的楼面地价，让天邑湾的定价成为市场关注的焦点。产品主要包括62-144平米1-4房高品质户型，预计货量300套。

    记者在致电富通策划经理魏雪冬时，魏雪冬以正在外地开会不便答复为由未就此未发表任何意见。

富通天邑湾23日的产品发布会

    而当日（23日）正值富通的天邑湾产品发布暨诚意登记活动，在二套房贷新政下，天邑湾产品面市是否会收到预期的销售效果还有待观察，而富通的态度也显示出对产品和价格的信心不足。

    东莞房价或小幅波动

    李兴旺认为，此轮调控，将会使东莞产品格局发生变化，未来可能在中小户型方面供应量方面得到增加。

    “健康合理的竞争尤其重要，今年开发商对价格调整方面相对会更理性，开发商在价格方面没有必要过多的做一些大的调整，但是某种程度上在品质和品牌方面加强和提升才是最重要的。”黄海涛表示。

    不过在不少开发商看来，东莞市场仍为谨慎乐观。

    袁治龙认为在深圳等高房价的城市面前，东莞是一个难得的市场，会健康有序的发展。因此东莞的房价不会变化太大，会逐渐趋向平稳。

    “房价不会有太大的下跌”，吴叶青表示东莞已经是一个相对合理的市场，房价短期不会有大变化。

    黄海涛也基本赞成上述人士的观点，认为东莞房价不会出现大幅度波动，但成交量方面会有所下降。

    车德锐则表示，在楼市调控政策下，市场会很激烈，开发商要做好打持久战的准备。