蓝光嘉宝服务冲刺港交所 规模扩张与增值服务背后的资本故事

2018年开始，物业服务公司资本化的节奏加快，各家房企纷纷分拆旗下物业公司独立上市，或者从新三板退市，转战流动性更好、融资能力更强的港交所主板市场。

蓝光发展旗下物业服务公司四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司（以下简称蓝光嘉宝服务），也是其中一员。

10月8日，蓝光嘉宝在港交所进行首次公开招股，发行42,916,200股股份，以每股30.60港元至39.00港元招股。假设其发售价定为每股39.00港元，则将募集最多15.592亿港元。

资料显示，2018年7月，蓝光嘉宝从新三板摘牌，随后仅经过4个多月筹备，便马不停蹄地奔向了港交所。

短短一年多的光景，蓝光嘉宝即将完成从新三板到港交所的完美转身。

资本市场青睐怎样的公司？

2014年之前，物业服务行业作为房地产行业的细分市场，资本市场并没有给予太多关注。直至2014年6月，彩生活首次叩开了香港资本市场的大门。

资本的推动下，物业行业的发展也进入了高速时期。不过，物业公司受到更广泛关注的时间是从2018年开始，雅生活、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业、永升生活服务等，都在这年登陆港交所。仅2018年上市的物业服务公司，数量便已超过2014年至2017年的总和。

据观点地产新媒体不完全统计，截至2018年底，港股多家已经上市的物业公司中，市盈率区间从13.8倍至39.8倍。据兴业证券预测，其中7家已经在港股上市的典型物企2019年的市盈率区间将在11.1倍至26.6倍，跨度区间依然较大。

可以看到的是，不管是2018年资本市场对企业的估值，或是机构对于2019年估值数据的预测，能获得较高估值的物业企业多拥有以下两类特征：

一方面，因为物业服务行业属于房地产附属行业，规模效应同样适用。在估值较高的物业企业中，在管面积、储备面积以及储备面积增速等规模指标远高于行业平均水平。

另一方面，能让物业服务行业产生溢价的是物业公司建立的物业服务体系，包括智能化平台、产品服务平台等。

虽然资本市场对于物业服务公司的估值维度还有很多方面，但仅就目前而言，在手及潜在的物业服务合同较多，或是服务溢价能力较强的企业，受到关注更多。

在这种背景下，物业服务企业主动跑马圈地，扩大自身规模，助推行业集中度加速提升的同时，开始不断寻找基础物业服务之外，以增值业务为主的新盈利增长点。

实际上，2018年至2019年9月，内地共有8家物业服务企业成功在香港上市，首次发行(及介绍发行后配售)共募集资金超86亿港元。而从它们的资金用途上看，超过六成的资金被用作通过收并购扩大现有业务规模，近两成的资金用途为智能平台及APP应用开发，即增值服务。

蓝光嘉宝服务的资本故事

物业服务公司因为负债水平低、盈利能力强等特点，受到资本市场的青睐。但需要注意的是，随着越来越多物业公司上市，供资本市场选择的标的增多，在激烈竞争环境下，如何持续获得关注，是物业服务公司新一轮思考的问题。

那么，蓝光嘉宝服务为什么会成为资本市场青睐的下一个对象呢？

资料显示，蓝光嘉宝服务于2000年在成都成立，主要为住宅物业、购物中心、办公楼宇、产业园区、酒店等业态项目提供专业的物业管理服务、咨询服务及社区增值服务。

截至2019年6月30日，蓝光嘉宝服务业务版图已经扩展至国内69个城市，拥有436个在管项目和48个已签约管理但未交付的项目，在管建筑面积从2016年的2418.4万平方米增长到截止2019年6月30日的6331万平方米。

值得注意的是，2016年至2018年期间，蓝光嘉宝服务管理面积年复合增长率达58.2%，相比之下，物业服务百强企业在管建筑面积的平均复合年增长率仅为16.7%。

一方面，蓝光嘉宝服务得益于母公司蓝光发展销售业绩的持续增长，从2016年实现销售面积282万平方米持续增长至2018年实现销售面积802万平方米，带来可观的储备面积。另一方面，蓝光嘉宝服务通过项目全委托、收购并购、轻资产联盟等方式积极开拓市场。截至2019年上半年，蓝光嘉宝服务来自第三方物业开发商的在管建筑面积占比达57.1%。

与此同时，蓝光嘉宝服务亦将过于集中单一区域布局的风险淡化。2016年至2018年及2019年半年度，其在四川省的在管物业分别占公司在管物业总建筑面积的76.0%、54.7%、55.0%和54.0%。该区域所得收入占比也有所降低，从2016年占公司总收入的82.4%，逐步降至2019年半年度的59.8%。

规模增长的红利，也反映在营收等财务数据上面。2018年，蓝光嘉宝服务实现营收14.64亿元，同比增长58.6%，净利润2.97亿元，同比增长59.7%，这一数据在2019年度依然保持着高速增长。

其中，蓝光嘉宝服务2019年半年度实现营收9.33亿元、净利润1.87亿元，同比分别增长58.8%及108%。

毛利率方面，2016年至2018年及2019年半年度，蓝光嘉宝服务分别实现综合毛利率32.4%、36.4%、33.2%和33.9%。兴业证券报告显示，2018年，物业管理板块平均毛利率在18%-38%之间，蓝光嘉宝服务的毛利率水平无疑处于行业中上位置。

保持高水平的原因，与毛利率较高的增值业务的带动有关系。2016年至2018年及2019年半年度，在社区增值服务板块，蓝光嘉宝服务实现营收1.27亿元、1.82亿元、3.33亿元及1.93亿元，分别约占同期总营收的19.3%、19.7%、22.8%及20.7%。

2018年，蓝光嘉宝服务物业管理服务、咨询服务、社区增值服务分别收入9.0亿元、2.3亿元、3.3亿元，同比增长55.4%、42.6%、83.1%。可以看到，社区增值服务的收入增幅为3条业务线之首。

大力拓展社区增值服务业务是物业服务企业增加收入的重要方向，比较典型的是，物业服务企业通过社区APP开展O2O业务，通过线上+线下的方式强化对业主非标准化需求的响应。

在这方面，蓝光嘉宝服务走在很多同行的前面。2015年，其就已开发应用“嘉宝生活家”，通过整合线上+线下资源来提高服务质量、服务体验感。截至2019年6月30日，“嘉宝生活家”吸引注册用户总数超71.4万人，覆盖蓝光嘉宝服务在管的400多个项目，仅2019上半年，交易额达约335.5百万元。

值得一提的是，“物业服务+科技”对于蓝光嘉宝服务的降本增效也有明显效果。招股书中关于蓝光嘉宝服务五大竞争优势中也明确提到，具备先进信息技术的标准化运营以实现成本效益、扩展及盈利。

此外，蓝光嘉宝服务在2018年迎来全新的生活家服务体系3.0，以“物业服务O2O生态圈”、“社区生活服务O2O生态圈”和“生活家云平台”三位一体，将线下物业服务通过互联网聚焦到线上，改变了服务场景，扩大了社区生活边界，而且更丰富了房地产产业链。

总体而言，蓝光嘉宝服务通过母公司及第三方，横向整合、深度挖掘客户资源，快速扩大管理规模，同时规避了区域过于集中的风险。

在此过程中，蓝光嘉宝服务不断拓展业务模式、提升服务品质，一方面提高服务溢价能力，另一方面，通过“物业服务+科技”，实现成本下降，从而保证维持较高的毛利率水平。

对于蓝光嘉宝服务而言，领先的规模优势和行业地位是受到资本市场关注的重要原因。并且，通过与科技、互联网的持续深度融合，也将支持蓝光嘉宝服务持续获得投资者青睐，保持较高的估值。

可以预见，蓝光嘉宝服务将借助资本的力量，在物业服务行业里加速奔跑。