第一太平戴维斯：香港仓库租金自2016年以来首次下降

10月16日，香港第一太平戴维斯在第三季度工厦报告指出，本季度仓库租金自2016年以来首次下降。工厦成交量与第二季度相若，但价值上升近50%；进出口业务下滑，零售业持续恶化，季内录得弃租案例；同时，现在投资气氛或将持续，而重建潜力是疲弱工厦市场主要支柱。

同时，报告还指出，因投资者对于重建项目颇感兴趣，香港工厦投资市场与大市相比，表现相对强劲。其中租赁市场空置率回升，租金温和下降。其认为，航空货运安全新规引发航空货运代理商的扩充需求，估计新需求只属于暂时性。

由于近期社会动荡冲击本港营商环境，甚至让众多资深房地产投资者望而却步，活化政策2.0及放宽重建工厦核准地积比率至最多20%成为市场关注的焦点，因此工厦销售在严峻市况下仍能保持稳健。第三季度成交量与第二季度持平，但价值上升近50%，主要是受到重建需求支撑。然而，成交量及成交价与去年同期相比仍然下跌31%及74%。因此，工厦价格于2019年第三季度轻微下跌0.7%，而仓库价格下跌1.2%。

随着中美贸易战持续，香港进出口总额于2019年首八个月分别下跌6%及4.3%。加上访港游客人数及本地消费均下滑，导致零售表现恶化（零售销售额8月下跌23%，而于2019年首八个月按年下跌6%），货运量受到严重打击，空运及货柜输送量于今年首八个月分别录得6.5%及7.3%的跌幅。

报告又指，随着物流需求减少，一些物流营运商已深受影响，于葵涌及沙田更出现弃租情况。面对业务急剧萎缩的情况，若干第三方物流公司为减省空间而开始弃租。因此，本港工厦整体空置率于2019年第三季度回升至2.2%，整体仓库租金下跌1.2%。

新界的短期契约仓库因租金较低（与现代化仓库相比）及租期更灵活（3年或以下）而于季内再次受到青睐。

第一太平戴维斯香港研究及顾问谘询部主管盛世民先生表示，近期的社会动荡压抑零售销售表现，加之贸易战令出口大受打击，导致物流需求转弱。尽管整体投资气氛疲弱，重建工业楼宇的意欲为销售市场带来支持。

第一太平戴维斯香港副董事总经理暨九龙工业及商业销售主管萧兆新先生表示，大多数工厦投资者或持续观望，或要求业主大幅减价，但目前很少有业主愿意降价。在租赁方面，空运及货柜输送量下跌，加之本地零售市场前景黯淡，势必进一步抑制物流需求；而明年初可能出现更多仓库空置，令接下来3至6个月的租金进一步受到压制。