解局 | 首创置业新“轮廓”

　　战略合作，协同获取大资源

　　而在战略合作方面，近期首创置业与首钢集团境外控股及运营平台首钢控股签署战略合作协议，此次合作涉及多元产业与创新，或许还将带来更多投融资及资本运作上的合作机会，实现优势互补，强强联合。

　　合作双方将发挥各自专业及资源优势，开展全方位、多领域、深层次的战略合作，积极参与“新首钢高端综合服务区”等产业园区开发运营，推进旧改物业资源获取及改造升级，并在相关合作领域积极探索多种资本运作方式。后续，双方将持续深化战略协同及资源共享，助力公司战略性资源获取与存量资产价值提升。

　　经观点地产新媒体了解，新首钢高端综合服务区是首钢北京地区钢铁冶炼2010年底全面停产后腾退出的北京核心城区的土地，占地面积8.63平方公里，项目位于长安街沿线最西端，地理位置极佳，未来将打造为建设成为高端要素聚集、创新创意活跃、总部特征明显、生态环境优美的高端产业综合服务区，是北京地区极为稀缺的物业资源，有望打造为未来北京市的地标性园区。

　　除了首钢控股以外，近期首创置业还与融创集团开展战略合作。双方在当前合作开发杭州运河项目的基础上，下一步计划开展全方面战略合作。双方将充分发挥各自在收并购及项目拓展、资金及创新融资等方面的优势，共同进行市场开拓及项目合作，重点放在收并购类、产城融合类项目。双方预计合作项目总投资规模目标200亿元人民币，合作项目基金总规模目标100亿元人民币，拟合作包括武汉、郑州、上海等地种子项目。

　　上述合作无疑将进一步提升首创置业对于核心城市优质项目的资源获取能力。

　　降负债多元融资渠道畅通&“首金资本”金融平台

　　除了业绩增长的有质量，作为北京的老牌国企，首创置业同样关注自身的财务质量。

　　观点地产新媒体翻查其2019年中期报告了解，截至2019年6月底，首创置业负债率约为78%，在行业中处于平均水平。

　　此外，在有息负债中，1年以内短期债务占比24%，较2019年初下降3个百分点，短期偿债压力较小，债务期限合理。中报数据还显示，其流动比率约为2.20，完全可以体现其偿还负债的能力。

　　至第三季度，首创置业负债率小幅下调至77.59%。

　　另一方面，在去杠杆、降负债的行业大背景下，首创置业近期主动选择通过股权转让方式出售项目，以进一步优化资产结构，提升资产价值。

　　其最新一个例子就是11月11日宣布挂牌出让首创青旅置业51%股权，作价6.86亿元。虽然最终代价尚未确定，但其根据转让底价为计算基准的未经审计税前利润预期就达到3.36亿元。

　　另据观点地产新媒体9月10日报道，首创置业拟挂牌转让其持有的北京天城永元置业有限公司50%股权，即北京市丰台区卢沟桥乡丽泽金融商业区F-03地块的办公大楼的所有建筑项目。转让底价为30.25亿元，税后利润预期可达6.6亿元。

　　首创置业指出，通过股权转让退出该项目，可盘活资源，快速实现资金回收，优化公司资产结构，集中资金发展公司战略聚焦城市核心业务。

　　另悉，首创置业秉持稳健投资的策略，坚持差异化投资，不断优化土地投资节奏，综合运用一二级联动、基金、并购、产业协同等方式，低成本获取优质资源。2019上半年其全口径土地投资额171.3亿元，投资额同比下降32.6%;2019上半年土地溢价率16.9%，2018年度土地投资溢价率更是低至9%。

　　在“节流”的同时，首创置业还积极“开源”。

　　虽说房地产融资形势严峻，金融政策未见明显放松，但其充分发挥国企信用优势与资本运作优势，成功构建资本-财务-基金三级金融体系，目前保有债券、银行、保险、信托、购房尾款资产证券化、供应链金融等多渠道畅通渠道。

　　数据显示，2019年内，首创置业加大了低成本公司债券和银行贷款的融资力度，并积极推进ABN、供应链融资等创新融资方式。2019年中期，该公司有息债务平均成本仅5.53%。

　　低成本融资方面，其今年累计发行境内私募债80.9亿元，平均利率4.4%。其中7月发行的私募债三期，3+2年利率仅4.26%，据了解为房企3年期私募公司债券最低发行利率。

　　此外，首创置业年初发行供应链创新融资，成本低至3.88%，亦创下同期同类融资成本新低;在购房尾款资产证券化方面，8月新发15.5亿元，2年期，成本4.2%。

　　另外值得一提的是，今年首创置业还推出“首金资本金融平台”，深耕“地产×金融”价值链，并以资本的力量赋能城市的更迭和发展。

　　近年来，关于房地产行业进入存量时代的讨论愈发受关注，围绕城市更新的开发建设和资产管理运营成为了房地产的重要发展方向，而地产基金作为一种权益型资本可有效地吸引资金进入到这些极具价值潜力、顺应时代发展趋势的地产项目中，并推动整个地产行业积极转型。

　　“作为首创置业旗下的金融平台，首金资本可以充分协同首创体系内的多元产业资源，同时引入和联合外部的优质资源，实现地产与金融深度结合，真正以资本的力量赋能城市的更迭和发展。”首创置业对观点地产新媒体解释称。

　　据介绍，今年年初以来，首创置业及首金资本已与多家金融机构开启千亿战略合作，在地产开发基金、资产管理基金、文创及产业地产基金、产业股权投资基金、海外地产基金等方向上布局。

　　“除住宅开发外，(首金资本)更是紧跟国家战略规划，着力拓展文创、长租公寓、资管业务、产业地产等领域，已投入郎园park项目，十八里店集体土地长租公寓项目及全国多个商办物业项目，以文创和产业为载体，推动存量时代下的城市更新。其中集体土地长租公寓形成规模化，不仅是首创置业和首金资本的重要创新模式探索，也是首创作为国企履行社会责任的重要体现。”

　　而作为城市金融营运商，首金资本的作用正是像桥梁纽带一样将资本与产业两者深度融合，并推动资产在城市产业价值链闭环内高效运转，产生效益。