中海猎场 被围标的“崔帅”和土地因果

　　3月13日，中海通过其公众号公开发布面向全国的寻地合作计划，并打出“逐鹿天下，拢贤拓疆”的标语，对土地的渴望显而易见。

　　然而，不到一个月后，中海便因为土地卷入一场疑似“围标”的风波中。

　　4月9日晚，有消息传出，上海普陀区人大代表、中海地产上海公司总经理崔帅已被上海市公安局经侦队采取刑事强制措施，并已处于被调查阶段。

　　外界猜测，崔帅被调查或与3月31日参与竞拍上海虹口一宗地块有关，而最终竞得者中海则被曝涉嫌与同场竞标的万科、华润“围标”。

　　回到当天土拍，3月31日，上海土地市场官网曾公示虹口区嘉兴路街道HK271-01地块的3位中标候选人，顺位分别为：中海、万科和华润置地。

　　按照土拍规则，一旦入围竞标人报价相同，“排名顺序”决定最后的地块得主。“巧合”的是，三家给出的报价均为34.3亿，即地块的底价。

　　由此，地块由中海获得，楼面价63155元/平方米。有消息称，随后中海就与华润置地联手成立项目团队，而万科上海则作为财务投资参与其中。

　　值得注意的是，这是虹口近3年来首次出让纯宅地，另外地块还放开了自持要求，除需配建5%建筑面积的保障性住房和自持建筑面积1500平方米的菜场设施外，无其他自持要求。因此，也吸引了招商、绿城、平安等行业龙头参与招标。

　　有业内形容，如此优质的地块，三家企业都标了一样的底价，概率相当于在上海大街上捡到特朗普的钱包。

　　另外，地块开标至今，上海土地市场官网上仍显示还在“交易中”，也令外界更加肯定崔帅被调查与此事有关。

　　对此事，上海中海尚未有官方回复，上海万科内部人士也表示并不知情，一切以警方的公告为主。

　　尽管涉事方三缄其口，但资深业内人士指出，“如果事件被坐实，相关人可能面临判刑，相关企业至少三年别想在上海拿地。”

　　中海猎场

　　外界的印象中，中海素来以稳为基调，但行业竞争加剧下，中海的稳健也一直被投资者看做不合时宜。

　　此前，市场给予中海2019年的收入预测达到2087.6亿港元(约合1893.69亿元)，而最终年报发布的收入仅1636.5亿元。

　　对规模的追逐在颜建国回归的三年展露无遗。

　　数据显示，2016年，中海的新增土地仅为18幅，颜建国2016年底回到中海，而2017年至2019年，中海则分别投得76宗、63宗和53宗土地，新增1741.41万平方米、1764.1万平方米以及1145.61万平方米土地储备，投资金额951.16亿元、913.53亿元和1133.6亿元。

　　但随着土地不断转化为销售，中海的总土地储备并未有明显增长。

　　在2017年、2018年以及2019年，中海总土地储备均在6000多万平方米，而实际权益土地储备甚至由2018年的5697万平方米降至2019年的5317万平方米。

　　按照颜建国此前规划，2020年中海的销售目标要达到4000亿元，未来若要继续保持两位数的增长，目前的土地储备显然并不足够。

　　可以对比的是，同样有4000亿目标的绿地2019年累计获取项目108个，新增权益土地面积1805万平方米，权益计容建筑面积3508万平方米。而截至2019年末，绿地总土储达到1.69亿平方米，其中在建面积1.13亿平方米，另有5609万平方米拟建的土地储备。

　　不过，从布局上来看，聚焦一二线，尤其是一线城市令中海过往在拿地上有更多的局限性。

　　颜建国认为，一二线城市的安全边际更高，抗风险的能力会更强，中海会坚持此前的拿地策略。

　　3月13日，中海就通过官方微信公众号发布其2020寻地合作计划。计划包含了股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等业务，城市范围包括但不限于全国一二线城市及强三线城市。

　　对迫切想要做大规模的中海而言，土地的渴求或许就如在猎场中寻找猎物一样强烈。

　　土地因果

　　事实上，拿地、融资、盖楼、销售，地产的逻辑里绕不开土地和钱，而对开发商而言，土地就是一切的开端，由土地引发的各种因果故事也就不足为奇。

　　据了解，自1992年进入上海，中海在上海就曾多次高价拿地，让这家最赚钱房企消化许久，可以说吃过不少高价地的亏。