成见 | 上海豪宅回暖里的港资对对碰

　　随着房地产行业逐渐恢复，经历了漫长“禁足”的人们纷纷开启“买买买”模式。

　　陆续开放的售楼部让压抑许久的刚需市场找到了宣泄口，4月以来，上海有不少售楼部出现了人流拥挤的情况，部分楼盘甚至由于访客过多而不得不暂停接待。

　　当然，迅速升温的不止刚需，也包括了豪宅市场。

　　由于各种因素的影响，上海地区进入2020年之后，豪宅市场的表现明显比刚需市场更抓人眼球。据统计显示，截至3月23日的一个月时间内，上海地区均价超过10万元的豪宅的总成交面积比去年同期上升了39.7%，达到了4.82万平方米。

　　在众多的豪宅项目中不乏港资身影。4月初时，新鸿基开发的滨江凯旋门项目取得预售证并开启认筹，预计均价为13.8万元/平方米。

　　紧随其后，长实旗下的“Upper West Shanghai 高尚领域”项目也将于4月14日开启公开认筹。有消息称，本次认筹的部分是该项目最后一批住宅房源。

　　几个港资豪宅“同台打擂”的情况并不多见，而从近期豪宅项目频频入市的情况来看，大家显然不想错过这次消费恢复的“窗口期”。

　　把时间线拉长到今年前四个月去看，上海地区的豪宅市场曾出现过明显的起伏。

　　什么样的房子算“豪宅”?不少业内人士都曾就这个问题有过讨论。尽管不少人认为“豪宅”需要符合诸多标准，但简单一点去看，“价格”无疑是豪宅有别于其他户型的一项基本要素。

　　数据显示，上海地区成交总价达到千万级的豪宅，今年1月份的成交套数接近630套，成交均价超8万元，总成交金额约为107亿元。随后在2月份，这一级别的豪宅2月份的成交数量回落至不到200套，环比跌幅超过70%。

　　“市场需求其实是一直存在的，只不过受到疫情的影响，导致需求被压了下来而已。”对于2月份豪宅市场的萎缩，业内人士如是说道。

　　不出所料的是，3月份以来，上海豪宅市场开始出现明显回暖。3月单月，千万级豪宅的成交套数回升至约518套，成交总价约达94亿元。

　　而也有业内人士指出，豪宅市场这个水平的销售其实还谈不上“热”。其表示，之所以大家认为现在豪宅市场变火了，主要还是因为和前段时间的“冷清”形成了鲜明对比。“纵向对比往年来看，现在准确来说应该是‘恢复’了。”

　　上海中原地产市场分析师卢文曦也表示，从上半年的情况来看，上海今年的豪宅市场确实比往年要活跃一些。“一般来说，豪宅市场是在下半年的时候会更火热。”

　　究其原因，卢文曦表示，疫情后的反弹固然是影响因素之一，但更为重要的一点是由于刚需市场的供应不足，而豪宅项目供应较多，所以才使得豪宅市场在一季度里获得了更多的关注。

　　能够看到的是，上海在2月底之前一直没有批下新的预售证，前后“断供”了将近50天的时间。一直到2月28日，上海才发出了今年的首张预售证，而拿下首张预售证的绿地外滩中心项目同样属于豪宅项目。

　　资料显示，该项目推出户型为100-290平方米的2-5房，销售均价约13.8万元/平方米，总价约在1300-5000万元之间。从企业公布的“一房一价”表中能够看到，该项目中还有一套八房两厅的户型，单价达到18.15万元/平方米，总价超过1.15亿元。

　　在此项目之后，上海开始陆续发出多张预售证。虽然其中也有刚需、改善型项目，但与庞大的市场需求相比，这部分的供货仍显得有些不足。

　　而除了前述的“反弹”和“供货”两大因素之外，有市场人士指出，近期资本市场的波动同样是导致豪宅市场升温的原因之一。“随着国际局势的变化，境外降息、资本市场不稳定等情况让部分人出现紧张情绪，担心资产缩水的他们也会选择购置豪宅的方式实现资产保值。”

　　上述这种情况究竟能对国内一线城市的豪宅市场产生多大影响还不好说，但对于境外市场颇为敏感的港资房企们似乎是嗅到了一些机会。

　　与内地房企的高周转节奏不同，耗费多年时间去开发一个豪宅项目向来是香港房企的特色。由于二者的开发模式不同，目前上海的豪宅市场中，内地房企所占份额依然占据着绝对地位。

　　业内人士指出，资金链的充足，也让港资企业在打造豪宅项目时更热衷于用足够的时间长度来换取项目利益的最大化。值得一提的是，新鸿基此次加推，距离滨江凯旋门项目上一次开盘已经过去了将近八年。

　　因此，一个月之内，新鸿基与长实同时推出了豪宅项目，或许也意味着，现在已经到了港资企业们觉得可以获得最大收益的时候。

　　从“参赛选手”的角度看来，虽说两个项目都被称为“豪宅”，如果细分起来，二者在量级上依然存在着不小的差异。

　　最为明显的差别在于，新鸿基的滨江凯旋门项目从第一期到如今第二期，每平方米均价都在10万元以上，而长实的高尚领域均价则是不到10万，只有8万元/平方米。在户型上，前者面积在136--245平方米之间，而后者则是85-360平方米之间。

　　也有市场人士表示，长实的高尚领域严格来说已经不算是一个完全的豪宅项目了，因为其85平方米和100平方米户型的总价均在1000万以下。反观新鸿基的滨江凯旋门，按照13.8万元/平方米的均价计算，其每户总价基本都在1800万以上。

　　而在本次的同台竞技中，新鸿基已经先行一步开始了认筹工作，并已经获得了350组认筹，数量为其本次推出房源的两倍。

　　另一位“选手”长实的表现究竟如何还未可知。而早在去年6月，高尚领域曾推出了1108套房源，最终获得了1181组认筹，弃号率超过了3成，整个过程下来稍显“平静”。

　　有说法猜测，高尚领域这次较低的推盘价或许能够为其带来不错的市场吸引力。但从去年的推盘情况看，长实这次能否抓出豪宅市场的升温契机，或许还存在着挑战。