上市、扩储并行 金辉一周10亿夺地里的规模追击战

　　最近，金辉频繁出现在大众视野中。

　　3月25日晚间，金辉集团正式向港交所递交招股书，这意味着在4年登陆A股未如愿后，这家房企正式转战港股。

　　不久之后，土地市场也频频传来金辉的动态。4月8日-4月13日数天内，金辉累计斥资10.44亿元在宁波慈溪、福州福清及惠州三地扩储。

　　其中4月13日，金辉以3.77亿元竞得广东惠州两宗村企合作地块，而在更早前得4月8日，更是单日竞得慈溪、福清两宗地，最高溢价率达到64%。

　　疫情过后，土地市场在逐渐复苏，64%的溢价率也象征着金辉夺地的决心。融资、扩储都迈开脚步的金辉，似乎真的要开始一场规模追击战了。

　　一周连夺四宗地

　　近期夺得的四宗地中，竞争最激烈的莫过于宁波慈溪地块。4月8日上午10点04分，宁波慈溪新城河地块开始竞价。

　　观点地产新媒体了解到，多家房产企业出手迅猛，20分钟出价接近30轮，最高报价达到4.18亿元，溢价率33.1%。

　　最终，历经64轮竞价、约1个半小时的“拉锯战”后，金辉旗下的苏州融辉房地产开发有限公司以总价5.16亿元竞得该地块，成交楼面价为9747元/平米，溢价率为64.3%。有人戏称，这个地价回到了十年前。

　　“以前慈溪是经济百强县，经济很好，是强势地价的代表，现在是市场降温后的代表。”有业内人士在接受观点地产新媒体采访时表示，慈溪市场是和宁波市场挂钩的，慈溪以前楼市比较火爆，特别是杭州湾新区，后来市场平静下来了，现在还是有机会反弹。

　　“这块地的区位是没有问题的，需要注意杭州湾新区新房潜在供应比较多，可能会有一些影响，以及外贸经济可能造成的地方购房者收入减弱，会影响后续项目的去化。”

　　安居客资料显示，该地块周边在售新建商品住宅价格区间为1.1-1.65万元/平米，2019年12月碧桂园·泊蔚一期开盘，高层售价1.45万元/平米。

　　另一个城市在同日也传来了好消息。4月8日，福州福清市出让3宗涉宅用地，金辉以总价1.51亿元竞得福清龙江街道地块，成交楼面价3699元/平米，溢价率7.1%。

　　金辉小步快跑地保持着纳储节奏。4月13日，金辉再以总价3.77亿元竞得广东惠州两宗村企合作地块。值得关注到的是，金辉在2月份曾以3.5亿元拿下了区域内的了另外两宗地块，按照规定，4宗地块将综合开发。

　　其实，近半年来，金辉就已在长沙、苏州、福州、惠州、连云港、重庆、徐州、绍兴等地接连扩储，拿地金额将近百亿，主要以二线城市为主，长三角是其纳储重心。

　　接近金辉的相关人士在接受观点地产新媒体采访时表示，2019年金辉将近30%的销售来源于长三角区域，未来会继续巩固其在长三角的市场定位。

　　观点地产新媒体了解到，金辉集团1996年起家于福州，2009年总部迁至北京，业务重点扎根在中国长三角、环渤海、华南、西南及西北。根据招股书中的数据，2019年度，上述五大区域的销售占比分别为29.4%、26%、16.7%、17.3%及10.6%。

　　金辉高级副总裁黄俊泉曾在接受观点地产新媒体专访时表示，金辉对于北京、上海这样的一线城市，以优质持有为主，做精品。对于强二线及核心城市，如西安、重庆、福州、苏州等，已布局充足的项目，市场认可度较高，会持续深耕做大做强。

　　而武汉、长沙、石家庄、杭州这些新进入的城市，则不断加大投资额度。

　　金辉上市追击

　　截至2019年末，金辉集团共有144个处于不同开发阶段的物业开发项目，其中包含由附属公司开发的102个项目以及由合营及联营公司开发的42个项目，应占物业开发项目的总建筑面积为2667.44万平米，其中93.4%位于二线、三线城市，11.5%位于长三角。

　　2017年至2019年三年间，金辉集团分别实现全口径销售额445.1亿元、746.8亿元和888.6亿元。在观点指数发布的2019中国房地产销售金额TOP100榜单中，金辉集团位居行业第42位。

　　销售额的提升离不开土地储备的吸纳，金辉集团董事长林定强在2020年新年致辞中提到，去年集团共获取了四十余宗土地，投资额是历史上最高的一年。

　　那么，资金如何而来?对所有房企来说，上市无疑是途径之一。3月25日晚间，金辉控股正式向港交所递交招股书。

　　值得关注到的是，金辉控股曾在2016年1月29日向上交所递交过招股书，次年显示已反馈后再无进展。

　　对此，金辉在最新的招股书中回应：“鉴于中国房地产行业调控和监管环境收紧，及中国总体融资环境所面临的挑战日趋严峻，以及为获得国际证券市场认可，金辉集团于2020年3月向中国证监会提交申请，自愿撤回其A股上市申请。”

　　涉房企业在A股上市无期，而金辉本身的扩大规模的资金与发展需求已经不能再等。招股书中显示，近三年来，金辉集团净资产负债率分别为190%、170%、170%，属于行业较高水平。

　　2017年至2019年三年间，金辉集团借款总额分别为340.27亿元、431.68亿元以及490.71亿元，截至2019年底，金辉集团即期负债总额192.26亿元。

　　截止2019年底，金辉集团现金及银行结余134亿元，去除受限制资金和已抵押存款外，可使用现金及现金等价物为92.2亿元。而公司包括计息银行及其他借款139.8亿元，公司债券40.4亿元等在内，一年内到期有息负债总额达144.5亿元。

　　据了解，此次申请赴港上市，金辉计划将募集资金扩充股本并补充公司现金流，即主要用于现有项目拨款、部分现有信托贷款的偿还、以及一般业务运营资金。

　　金辉方面认为，公司上市后将有助于获得更多融资渠道，以及获取更低的融资利率，这些有利因素都将帮助公司进一步降低负债水平，提高运营能力。