房地产行业出现分化，将走向何处？

       近日，上市房企亿达中国控股有限公司发布公告称，公司5285.4万美元中期票据于4月19日到期未能偿付。尽管亿达中国4天之后完成了票据兑付，但依然构成了违约。亿达中国违约事件引发市场对房企生存状况的关注。

      人民法院公告显示，截至3月底，全国已有超过百家房企宣布破产，大部分是二三线城市中的中小开发商。受到疫情影响，今年前三个月，房地产投资、销售大幅下挫，高度依赖资金的房企还能撑多久？在疫情冲击和偿债高压之下，房地产开发商是否面临较大的信用风险？

　　穆迪发布的报告显示，在运营环境严峻的形势下，随着流动性紧张的小型开发商削减业务或向更大的公司出售资产，预计头部开发商的市场份额将继续提升。

　　“手有余粮”才是生存法则

　　一季度，全国商品房销售额同比下滑24.7%，销售面积同比下滑26.3%；全国房地产开发投资同比下降7.7%；土地购置面积同比下滑22.6%，新屋开工面积同比下降27.2%。新冠肺炎疫情令房企在短时间内面临较大冲击。

　　植信投资首席经济学家兼研究院院长连平表示，基于广泛的全国土地储备、强大的现金储备及融资能力、强大的销售团队，大型房企抗压能力相对较强。但部分小型房企的现金流管理能力相对较弱，面临很大的市场退出压力。

　　上述房企高管则认为，负债率较高的房企面临较大压力，这与房企规模无关，而与经营思路有关。此前，高杠杆型房企普遍更加看重销售额的增长，疫情冲击使其转向更加看重利润，因此，应着手降杠杆、控成本，增加销售回款，以掌握更多现金流。

　　与此观点相印证，大型房企中杠杆率较高的恒大、融创等均宣布了一系列降杠杆、控成本措施，这表明此类房企早已认识到，通过高杠杆实现扩张的道路已很难走通，唯有高质量增长才是决胜的关键。就连杠杆率较低的万科也在业绩发布会上高呼“现金为王、手有余粮”才是活下去的生存法则。

　　在房地产商业活动下降，且部分房企资金紧张的背景下，降价促销成为当下的应急手段之一。3月份，房产销售和投资增速都有所回升，疫情对房地产行业的暂时性冲击正在逐渐消退。

　　不过，中国银行(601988,股吧)国际金融研究院研究员李佩珈认为，从全国来看，未来房地产市场持续调整的压力依然较大，叠加居民收入放缓、失业率上升的影响，房地产销售能否逐步企稳还有很大的不确定性。

　　相关数据显示，截至4月中上旬，30个大城市房产成交面积降速较3月份进一步收窄。连平表示，宏观政策逆向调节力度加大，有助于房地产行业回暖，预计后续财政和土地政策料逐步释放积极信号，推动房地产投资反弹。

　　坚决纠正违规将贷款投入房地产市场行为

　　近期，个别城市楼市交易火爆、房价异动上涨引起广泛关注，有消息称，存在房产抵押经营贷款违规流入房地产市场的情况。银保监会首席风险官兼新闻发言人肖远企表示，对于违规把贷款投入房地产市场的行为要坚决予以纠正。

　　连平强调，在“房住不炒”的政策基调下，政策抑制房价过快上涨的态度明确。土地供给方面，目前，国内土地供给处在下行周期的尾部阶段，土地供给将有效增加，全年土地购置及房产开发增速下行可控，因此，无需担忧房价快速上行的风险。

　　“房价过快上涨其实是对未来发展空间的透支，总体还是希望房价保持平稳，这样市场也能有持续稳健的发展。”上述房企高管说。

　　李佩珈表示，未来，房地产调控既要防止部分城市房价过快上涨对其他城市形成传导效应，又要防止房地产销售和投资继续过度萎缩的风险，重点是提高房地产调控政策的精准性，既防止信贷资金“跑冒滴漏”，又要防止房地产企业资金流断裂的风险。在帮助房企资金回笼措施方面，可以考虑允许房企延期或分期缴纳土地出让金、放宽预售条件、加快销售审批等。

　　坚持“房住不炒”定位

　　国家统计局数据显示，3月份，70个大中城市新建及二手商品住宅销售价格环比涨幅均有所扩大。其中，深圳新建商品住宅环比涨幅排名第6，二手住宅环比涨幅排名第1。据专家介绍，其实从去年下半年开始，深圳楼市行情就一直不错，近期随着疫情防控形势向好，深圳楼市再次迎来上涨行情，千万元豪宅秒售罄、二手房“跳空涨价”、“百万喝茶费”等新闻引发行业关注。

　　针对市民反映部分楼盘存在的“喝茶费”“捂盘惜售”“恶意加价”等问题，深圳市住建局高度重视。4月22日，该局负责人在深圳市专题新闻通气会上表示，针对上述问题，已联合有关部门深入调查，一旦发现违法违规行为，将依法依规严肃处理。该负责人表示，近年来，深圳坚决贯彻落实党中央国务院调控决策部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，调控政策从未松动。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《金融时报》记者，3月4日至4月23日期间，全国至少有10个城市出现了“政策一日游”的现象，包括广州、驻马店、宝鸡、济南、海宁、柳州、青岛、赤峰、荆州和淮安，相关购房放宽的政策条款被撤回或调整。“这也说明，涉及限购、首付等方面的政策调整需谨慎。‘房住不炒’依然是政策调整的前提，部分政策调整的尺度过大，容易被叫停。”