合富辉煌：08年11月东莞楼市分析报告

■调整中的东莞房地产

即便是最疯狂的猜测可能也不会想到央行会一次降息1.08个百分点，也料不到国务院会出台四万亿刺激经济的财政计划。

这次降息也是国内过去两个月多以来的第四次降息，尽管有关部门一再声明，种种举措是救经济而不是救楼市价格，但央行的降息和财政刺激显然为房地产市场带来了不错的信号。虽然经济刺激政策和大幅降息，还需要一定的时间才能对楼市发生实质性的作用,但是降息最终必将有助于减轻购房者的负担，同时高负债率开发商的财务压力也将有所缓解。

而经过两轮大幅价格下调，11月份的东莞楼价，已经基本回归到了三年多来较为理性的水平，如果按当前的贷款利率，并执行近期房贷新政7折优惠的话，五年期以上房贷利率已经迅速里回落到2004年的水平。央行通过降息和降低首付，大大拉低了普通老百姓进入房地产市场的门槛。

当今房地产市场的低迷是一个正常调整期，需要通过市场自身来调整。07年房地产的发展明显脱离了东莞城市经济的发展水平，也超出了大多数居民的购买承受力。房地产市场需要健康发展，必须通过市场正常的筛选机制，来解决现有的一些问题。目前楼市下调正处于楼市经历前几年非理性繁荣后的自然回归过程，任何利好政策都不会在短期内生效，市场将慢慢回归理性，趋于稳定。

虽然类似农业银行房贷细则“朝令夕改”之类的事情一再上演，而且各银行房贷细则仍集体难产，但房贷新政对房地产市场的总归是利好消息。今年全国楼市调整时间最早、幅度最深的东莞，随着价格逐渐回落到位，在降息、财政刺激、减税、适度宽松的货币等前后几轮政策的积累效应下，东莞楼市的调整周期将大大缩短。

商品房新增供应分析

1．总体特征

商品房新增供应大幅减少 大大缓和楼市供求矛盾

合富辉煌东莞市场研究数据显示，08年11月全市新增商品房约37.28万平方米，其中住宅31.23万平方米，非住宅6.05万平方米。楼市仍未完全走出低谷,市场各主体观望氛围仍然较浓,开发商放慢开发步骤,商品房各项供应指标无论同比还是环比均表现大幅减少,其中住宅供应面积同比减少六成,环比减少五成.商品房供应面积的大幅减少将大大减缓了当前楼市供求矛盾.

从上图可知,11月东莞住宅供应面积环比得到大幅减少,仅多于楼市淡月2月份的供应量,供应面积达至08年以来倒数第二,11月楼市供求压力“稍松口气”。

2．商品住宅新增供应区域分布特征

南城区楼市供应遥遥领先于其它镇区

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年11月东莞市共有10个区域商品住宅新增供应，环比10月份减少2个供应区域，同比07年减少6个供应区域。四大城区除莞城区外均有新品供应，莞城区近期楼市供应较少，楼市供求压力相对较小。寮步镇住宅供应面积达4.61万平方米，约444套，11月全市排名第三。寮步镇08年以来楼市供应不断，楼市竞争激烈，供求压力较大。

楼市分布主要集中于东莞中部

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，11月全市共有约18个楼盘新增住宅供应,环比10月减少3个。楼市分布主要集中在东莞中部,如东莞主城区及寮步。四大城区新增供应楼盘约9个，占11月全市新增供应楼盘数量的一半，其中南城区供应楼盘数量最多，达4个。常平11月供应以别墅盘为主，常平市场别墅的大量供应加剧了市场竞争，别墅消化压力不可小视。

3．商品房新增供应产品类型特征

别墅、公寓供应同比大幅减少

11月各类商品房供应多数表现为大幅减少，其中别墅和公寓较突出。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，11月别墅新增供应面积仅2.17万平方米，同比减少近九成，公寓新增供应面积仅1.31万平方米，同比减少亦近九成。随着别墅项目的日益稀缺，别墅供应面积总体呈逐年减少走势。由于公寓库存量较大，当前仍是消化库存为主，新增供应较少.最近数月公寓供应量明显减少，有效地缓解了销售压力。

4．楼市供应结构

以10㎡区间差划分：91－100㎡户型供应面积最大

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，11月份以10㎡区间差划分，91-100㎡户型供应面积最大，达5.58万平方米，全市比重17.9%；81-90㎡户型供应套数最多，达597套，全市比重19.1%。如上图，排名第五和第六区间160-180平方米户型供应量亦占不少，供应面积2.92万平方米，供应套数172套，面积占全市比重9.3%。最近两个月东莞大户型供应明显增多，给年底大户销售带来一定压力。

90平方米以下户型供应套数比重56.4%，环比增加8.3个百分点

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，以90㎡为户型界线，按套数划分，08年11月东莞全市商品住宅供应结构为：90㎡以下占56.4%（10月份为48.1%），90㎡以上占56.4%（10月份为51.9%）。随着时间往后推移，“90/70”政策逐步改变着楼市供应格局，90平方米以下户型供应呈增多趋势。中大户型市场需求强劲和90平方米以下小户型供应量井喷的矛盾将催生越来越多的合拼户型，尤其为120-160平方米户型

90平方米以下户型供应比例同比06年提高14个百分点

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，06年7月以来，90平方米以下供应比例总体呈上升趋势，06-08年平均比例分别为：33.8%，38.5%和48.0%。08年供应比例同比06年提高14个百分点

商品房销售情况分析

1．总体特征

住宅签约面积环比增加16%

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，11月全市商品房销售面积约36.83万平方米，其中住宅34.51万平方米，非住宅2.32万平方米。11月楼市供求关系有所缓和，住宅签约面积环比增加16%，同比减少仅12.3%,这一减幅达至08年以来最小的月份（08年减幅最大月份为6月，同比减少64%）。

2．商品住宅销售量月度走势分析

住宅销售量连续两月环比增长

近两月宏观调控为楼市吹暖风，市场信心得到一定改善，刺激了一定成交。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，11月全市住宅签约面积约34.51万平方米，这一数据达至08年以来月均销售量排名第三名。11月销售量环比07年楼市淡月4月仍减少17%，当前销售量仍处于低水平，预计12月份销售量将维持在11月份上下水平。

3．住宅销售量区域分析

南城、万江大量成交

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年11月全市共有30个行政区域商品住宅签约,望牛墩、洪梅和高埗无签约。南城和万江11月大量成交，遥遥领先于其它镇区。三大城区成交量分别位列全市前三甲，南城区11月住宅成交605套，占全市19.3%；万江区成交501套，占全市16%。寮步镇近几月保持着前五名的销售业绩，11月成交267套，占全市8.5%，全市排名第四。签约套数前六名区域套数和占全市总和的66%，楼市成交区域分布不平衡。

城区销售比重基本维持在45%上下水平

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，11月城区销售比重环比10月份略有下滑，约减少1.3个百分点。08年5月份以来（除8月份）东莞四大城区住宅销售比重维持在45%上下水平，07年则普遍在35%上下水平。07年全年城区销售比重约为35.8%，08年1－11月城区销售比重为43%，环比提高7.2个百分点，一定程度说明城区楼市开发正在提速，东莞城市中心概念正在逐步形成。

11月东莞楼市价格分析

（一）商品住宅签约均价情况

住宅均价“5200”点基本企稳

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年11月东莞全市商品住宅签约均价约5188元/㎡，连续三月房价维持5200元上下水平（10月均价5171元/㎡，9月均价5198元/㎡）。合富辉煌东莞市场研究部分析，自9月份以来，国家陆续向房地产释放各种利好消息，虽然无法从根本上消除市场观望，但居民购房意原受国家利好政策的刺激得到了逐步增强。尤其东莞楼市经历3月以来9个月的下行调整，房价基本已回归至理性水平，房价总体趋势企稳。高端盘推广成为11月份东莞房地产市场热点，高端住宅成交稳定也支持着东莞整体均价走向平稳。总体来讲，当前东莞住宅均价“5200元”受到市场强力支撑。

4000-4500元是10月市场成交量最大价格区间

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，4500－5000元为10月份市场成交量最大价格区间,其次为4000－4500元和3500-4000元.如上图，9－11月，3000－3500元和3500－4000元，即4000元以下成交面积比重呈逐月减少趋势，而4000－5000元成交面积比重则呈现增大趋势，一定程度说明东莞房价已“见底”，低价房在逐渐减少，4000－5000元房价得到市场较强的支撑。9－10月8000元以上成交比重也呈现逐月加大趋势。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，9－11月全市住宅签约均价维持在5200元上下水平，全市洋房成交均价约5076元/平方米，全市公寓成交均价约5499元/平方米，全市别墅成交均价约10885元/平方米，其中城区洋房成交均价约5424元/平方米，城区公寓成交均价约5704元/平方米。总体来讲，各类住宅成交价格趋稳。

（二）每日签约均价走势

住宅

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，11月东莞市住宅每日走势总体趋稳，最低价4378元/平方米，最高价5927元/平方米.。整体价格围绕“5000元”线上下波动，全月约有1/3天数均价在5000元以下，约有2/3天数均价在5000元以上，整体均价约5200元/平方米左右。

别墅

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年11月别墅每日签约均价最低价3800元/平方米，最高价20544元/平方米，整体以10000元/平方米为中轴线上下浮动。11月全市共有18个楼盘有别墅成交，共签约70套左右环比10月增加约10套。多数楼盘签约套数在2套以内，主要签约楼盘为万科城、清华居、蟠龙山庄和万科双城水岸。万科城以过万均价签约20套双拼别墅，成为11月签约量最多的别墅盘。

商铺

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年11月东莞市商铺每日签约向高走势，最低价5227元/平方米，最高价23184元/平方米，整体均价约13000元左右。11月商铺成交主要集中在第一国际、财富广场和大朗毛织中心三个楼盘，其中第一国际成交76套，实收价约17000元/平方米，财富广场成交约35套，实收均价约30000元/平方米，大朗毛织中心成交约26套，实收均价约5300元/平方米。

办公类

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年10月办公类商品房每日签约最低价5343元/平方米，最高价约9064元/平方米，总体签约均价约7000元/平方米。11月东莞写字楼签约主要集中在两个楼盘：希尔顿广场和财富广场。此两大楼盘均位于鸿福路，其中希尔顿广场推出东莞首现SOHO产品，11月签约54套，签约价约6300元/平方米。财富广场签约8套，签约价为9300元/平方米。

11月土地供求分析

1、土地总体供求数据

合富辉煌东莞市场研究部根据市国土局公布的土地交易数据统计分析，2008年11月份东莞土地供应共7宗，供应总面积为26.6万平方米，供应面积环比上月减少6%，同比07年11月则增加了10.8%。

本月上市交易的地块共有3宗，流拍一宗商住地块，本月实际成交地块仅有2宗，都是挂牌交易的工业地块，成交总面积为5261平方米，成交总金额为207.6万元，和07年同期相比分别大幅下降99.1% 和99.9%。11月份的土地成交量，即成交宗数、成交面积和成交总价都是08年前11个月中最低的。

2、本月无商住用地供应和成交

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年11月份供应的7宗地块，主要是工业类用地和商业金融用地，没有商住类用地供应。其中工业用地占额最大，共4宗，供应面积为24.6万平方米，占总量的93%。其次是商业金融用地和商业用地，供应面积分别为1.4万平方米和5476平方米，各占总供应面积的5%和2%。

而本月成交的地块仅有2宗，全为工业类用地。本来有一宗位于南城区东骏路西侧的商住地块上市交易，但最终还是流拍，导致本月商住用地成交量为“0”。

3、同一商住地两度流拍

本月流拍的2008G034地块，于10月10日已经上市交易，但由于当时东骏地产的报价没有高于该宗地的出让底价，现场又没有继续竞价者，故遭遇流拍。不久之后国土资源局重新发出2008G034地块的挂牌出让公告，再次拍卖时间定为11月19日。

2008G034地块位于南城区东骏路西侧，用地面积33661平方米，容积率≦2.5，起始价为1.68亿，折合楼面地价为1996元/平方米。同时该地块的位置和地形都非常不错，靠近南城体育公园，周边还有东骏豪苑、景湖春晓、景湖花园等成熟大社区，居住环境良好，所属片区的未来发展潜力较好，故初期估计其流拍的可能性不大。但实际的拍卖结果是同一宗地连续两次遭遇流拍，给本来不景气的土地市场更添寒意。

2008G034地块位置图

同一地块的两度流拍，究其原因，主要还是受楼市低迷的大环境影响。现在全球金融危机，各行各业都面临着很大的生存压力，大公司大企业裁员的消息不时传出，为这个经济萧条期增添紧张气氛，人人讲求自保。房产开发商们在这个时候更加是在想尽办法保本，加上临近年关，如何迅速资金回笼才是重点。在这个特殊的时间段，敢于掏大笔钱拿地的开发商真的是少之又少了，该宗地两度遭遇流拍也只能说是“生不逢时”了。

4、12月份上市交易地块预告

截至11月31日，由市国土资源局公布的数据统计所得，将会在12月份上市交易的地块共10宗，出让面积为29.1万平方米，主要交易土地类型还是工业用地，面积高达26.7万平方米，占总量的92%。目前的数据显示在12月份上市交易的商住地块只有1宗，位于万江区万高路与万龙路交汇处，面积仅有3159平方米，起拍价为1230万元。由于该地块位于城区，城区的地块供应日益减少，而且地块面积小总价低，估计其流拍的可能性不大。

5、东莞市国有土地使用权出让预告

东莞市国土资源局于11月13日公布了“东土交第6号”预告文件，将于近期出让10宗总计57.5万平方米的土地。此次的土地出让预告，比较值得关注的是商住用地的供应面积共为43.3万平方米，主要集中在塘厦、大朗和沙田镇。特别是大朗和塘厦供应的两宗商住地，整体面积超过20万或者接近20万平方米，利于开发成大规模和高品质的楼盘。但有个隐患就是目前的楼市气氛持续低迷，开发商拿地都非常谨慎，特别对于总价高的地块更不会轻易出手。

松山湖北部工业城的工业用地供应量继续补给，此次预告出让的松山湖工业和科研设计用地总面积为11.4万平方米。至此，08年松山湖北部工业城的工业类和科研设计类用地供应面积已经高达160.7万平方米，其供应面积已经远远超过06年和07年的工业用地供应面积总和126.5万平方米。

11月土地成交量达年度最少 流拍持续

11月份的东莞土地交易市场可以用“极度冷清”来形容，上市交易的地块只有3宗，但唯一的一宗商住用地遭遇流拍，实际成交的只有两宗工业类用地，成交总面积仅为5261平方米，成交总金额为207.6万元。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，11月份的土地成交量是08年前11个月中最少的，比原来成交面积最少的2月份（春节假期）还要大幅减少96.9%。

而本月流拍的商住用地，在10月10日挂牌出让的时候已经遭遇过流拍，隔了一个月国土局重新拿出来拍卖，不料结果仍然是流拍。同一地块二度流拍，给这个本来冷清的土地市场增添寒意。但从中也可以看出，在目前这个特殊时期，对于开发商们来说，如何保本和迅速资金回笼才是上策，等撑过了这个寒冬期，再另谋发展之道，这也是今年商住地频频流拍的重要因素之一。

本月的土地供应量则没有大的变动，26.6万平方米的土地供应面积基本和上个月持平。不同的是11月份的土地供应同样缺少商住地的身影，依然是以工业用地为主，占总供应量的93%。截至11月份，08年的商住用地总供应面积为205.6万平方米，但工业类用地的总供应面积高达293.8万平方米（06年和07年的工业用地总供应面积为126.5万平方米），已经大幅超过商住地的供应量，这和往年都是商住用地供应量远远大于工业用地的情况完全相反。

潜在楼盘供应情况

新开工面积持续回落 11月新开工面积仅21.3万平方米,合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年11月全市商品房(除车库)新开工面积仅21.3万平方米,环比10月47.3万平方米大幅减少五成.9-11月全市新开工面积持续回落,11月新开工面积跌至08年以来倒数第二.新开工面积的持续回落将有效地缓和了楼市后市竞争压力.

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，11月全市仅四个区域新开工,其中石龙镇最多,达9.67万平方米.石龙镇08年以来楼市供求比高至3.9:1,加之新开工不断,楼市消化压力可想而知.见下表,11月新开工项目大多为品牌大开发商,中小开发商明显放慢开发步伐.

注：本报告“新开工”主要指住宅，含少量商铺、办公及公共分摊，纯车库不含在内

城区住宅推货分析                                    

11月城区以旧盘新推为主

08年11月东莞城区约有7个楼盘新品上市，均为旧盘新推，无新盘上市。11月新推货数量无论同与还是环比均表现一定幅度的减少。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，与06、07年同期相比，今年11月城区新盘上市较少，主要原因为10月份新盘上市较多，市场供应量较大，加之楼市成交仍未得到有效激活，市场观望氛围仍较浓，11月市场以销售旧盘为主（见下表）。四大城区除莞城区均有不同程度新品供应，莞城区楼市供应较少，楼市竞争相对较缓和。

高端盘推广成为11月市场热点

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，11月城区无公寓和别墅新品供应，市场以洋房供应为主，其中不乏大户型产品，如天骄峰景、森林湖等。从11月推广楼盘来看，高端盘推广成为市场热点，如东骏豪苑、天骄峰景、森林湖、荷塘月色、国际公馆、金域中央等。东莞城区不乏大户型产品，预计市场在1-2年内将不会出现大户型短缺局面，近期高端大户产品的大量涌现同时加剧了市场竞争，楼市消化压力较大。

高端住宅价格大幅回调

跟随普通住宅价格回调,08年东莞高端住宅价格得到大幅下调。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，,08年11月东莞高端住宅价格基本回落至两年前的水平,即6500元/平方米以上.07年下半年高峰期,东莞高端住宅价格直逼一万,”破万”呼声愈演愈烈.经历”9.27”后近一年的楼市调整,高端住宅预期价格得到大幅回调.如森林湖高端洋房5380元起,天骄峰景5200元起,荷塘月色6000元起,金域中央6000元起等.鉴于近期高端住宅大量供应,各盘之间一场“价格战”在所难免.