刘水：房价收入比偏见与真相

1986年，联合国人居署和开发计划署成立了城市管理项目，房价收入比指标在其中得到重用，之后在联合国、世界银行的推动下，房价收入比得到了越来越广泛的应用。在联合国人居署的《城市指标工具包指南》给出了该指标的意义、定义、方法等内容，房价收入比是“一套居住单元的中位自由市场价格与中位家庭年收入的比值”。当面临数据问题，尤其是中位数据不可得而只有平均数据时，联合国人居署和世界银行都转向利用平均数。近年，由于许多研究者对房价收入比理解模糊，认识不清，房价收入比指标乱用、误用比比皆是，产生很多误导。

房价收入比经济学意义。房价收入比=房屋总价/居民家庭收入，简单理解，房价收入比就是房价与收入的比值，上面分子房价高低很重要的是由地价决定的，下面分母家庭收入其实是劳动力要素的价格，因此，房价收入比其经济学本质意义就是土地要素价格和劳动力要素价格的比值，即房价收入比=房屋总价/居民家庭收入，也是土地要素价格/劳动力要素价格的比值。不同的国家、地区经济系统，土地要素、劳动力要素数量结构不同，在经济系统中土地要素价格与劳动力要素价格的比值不具有一般性，因此房价收入比值范围也不具有一般性，世行初定的4-6合理范围也不是适用于每个国家。

我国房价收入比变动表现。不同经济体横向比较房价收入比意义不大，但是同一经济体可以纵向比较。我国整体房价收入比，按面积100平、户均3口人估算，1998年房改时候是12.7，2017年是7.2，房价收入比呈现是逐步下降的趋势。从重点城市来看，在2002-2016年之间，房价收入比明显上升城市有北京（12.7-16）、厦门（8.7-14.4）、上海（10.4-14.3）、天津（8.9-11.5）（深圳数据不完整未做分析），也就是说一线城市与厦门、天津房价收入比上升明显。房价收入比稳定的城市有成都（7.3-7）、广州、杭州、合肥（8.2-9）、南昌、南京、宁波、石家庄（8.3-9.1）、武汉（8.2-8.6）、郑州（9-8.2），变化幅度不超过1，房价收入比有明显下降的城市主要是东北、西部的城市有大连、哈尔滨、沈阳、长春、青岛、西安、南宁等。从上述城市房价收入比变化可以看出：第一，经过20年左右时间，只有一线城市及少数二线城市房价收入比明显上升，绝大部分城市房价收入比都没有明显上升，比如成都、合肥、武汉、郑州一直都在8左右。第二，如果按一般看法房价收入比4-6是合理的，上述很多城市10多年前都有泡沫了，如果一个泡沫10多年都没有破，那这个泡沫也是“实心”的，因此用房价收入比4-6范围来衡量我国城市房价有无泡沫是不合理的。

我国房价收入比高的原因：相比于其他国家，比如美国，我国房价收入比较高，除了计算中使用的房价、收入数据差异原因外，我国土地价格较高，也就是说地价相对于劳动力价格较高，是造成房价收入比值较高的最重要原因。观察我国经济社会现实状况，地价相对较高有以下原因：

其一，资源禀赋结构因素，我国地少人多，就表现为地贵人力便宜。比如美国，地广人稀，土地多，人少，以至于土地价格相对便宜，劳动力价格相对较贵，土地价格与劳动力价格比值就会表现出较低。而我国恰恰相反，地少人多，以至于地价较贵，劳动力价格便宜，进而地价与劳动力价格比值就表现为较高。

其二，制度因素，我国房地产建设用地属于政府垄断。美国土地私人所有，土地市场的买方与卖方都众多，市场竞争形成均衡价格。而我国房地产建设用地属于国有，地方政府是土地市场的唯一卖方，也就是我国房地产建设用地市场是卖方垄断市场，卖方有很大的议价权，卖方垄断市场的要素价格高于一般竞争性市场所形成的价格，因而我国房地产建设用地价格较高。

其三，体制因素，地方政府土地财政依赖，使得地方政府有推高地价的内在动力。我国实行中央与地方分税制，随着经济社会发展，地方政府的基础设施建设支出、教育医疗支出、社会保障支出等越来越大，土地出让金是地方财政收入的重要来源，地方政府有推高地价的内在动力，又伴随着房地产市场发展，地方政府的土地财政形成了路径依赖。

总之，通过分析房价收入比经济学意义，分析我国重点城市房价收入比变化，分析我国房价收入比高的资源禀赋结构、土地制度、财税体制等原因，可以看出，用房价收入比4-6范围来衡量我国城市房价有无泡沫是不合理的。另外，纵向来看，除极少数城市外，我国大部分城市房价收入比没有出现持续上升。

刘水 观点地产专栏作者