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杨光华:武汉5月新房成交破1万套

东莞房地产网-房掌柜 2020-06-16 10:14:29来源:观点地产网 杨光华
[摘要]这是很不正常的数据。

杨光华 截至5月27日,武汉5月新房成交11282套。

这是很不正常的数据。

这个数据,接近2019年5月的成交水平。

5月26日、27日,分别成交50套、75套,创新历史新低。

为什么数据异常?

从5月份,十多个项目的首日开盘去化率看,武汉楼市还是很冷。

三个单价2w以内楼盘,个位数成交。多个项目去化率低于40%。

01

截至5月24日,武汉新房5月累计成交量破1万套。当天,区域成交最高的是,汉南573套。

再往前一天,成交数据突然拉高,单日成交量1632套。

创新今年有记录的历史新高,是5月平均单日成交400多套的4倍。

单日1632套那一天,成交最高的是洪山,一天710套,其次是汉南,431套。

5月26日,单日成交仅50套,创新5月最低。

江岸、江汉、青山、武昌等9个区,成交数据为0。

5月27日,依然如此。75套,多个区域数据为零。

忽高忽低的数据,我一度怀疑是系统坏了。

从多条渠道求证,最靠谱的一种解释是,5月25日的精装合同备案新规。

很多开发商抢在这条新规之前,抢在25号前提前网签。

这导致25号前,武汉的单日成交量暴增。从5月20日起,一直维持在600多套。

02

还有两组数据:

截至5月26日,拿到住宅预售许可证的项目38个。

江汉1个,硚口2个,武昌1个,洪山与汉阳,各5个。

东西湖、江夏与黄陂,各5个,新洲3个。

总体上,郊区的项目多,主城区的项目少。

还有一个数据是,开盘首日的去化率,也是开盘第一天卖掉房源的比例。

5月份,有的项目一次推270多套,开盘首日卖出去8套。

有的项目推44套,卖了2套。这也就是为什么售楼员感觉市场冷。

50%以下的去化率,成为主流。很多项目前期没有时间蓄客,匆忙开盘。超过50%的,都是卖的较好的项目。

也有两个项目做到“日光”。一个在光谷中心城,另一个在黄家湖。

大家顾问市场分析师王玲表示,武汉买房的主要痛点仍是价格,尤其是在经历疫情打击后,价格仍然是打动买家的核心要素。

03

当前,武汉楼市很冷。

尤其是在5月份,延期的项目与提前入市的项目重叠。

原本10个人,买5套房子。现在变成,10个人,30套房子可以选。

最近,多个楼盘的备案价上涨。

这种上涨,我认为是正常现象。

以2019年开盘3次,最初价格1万元的项目计算,每次1%的涨幅。

今年5月份,第5次开盘。

它的正常价格是10510。

这是它的正常上涨,不能说是市场推动的上涨。

对普通买房人来说,他们的体感是,房价涨了。

我们衡量房价上涨,还是与最近一次价格对比,比较合适。

同时考虑到精装还是毛坯,洋房还是高层等产品细节,不能盲目对比。

对于当前武汉部分项目涨价,“目前的涨价是合理范围内的,但也是不合时宜的。”大家顾问市场分析师王玲表示。

“在当前经济前景不明朗,市场存量资金有限的情况下,武汉楼市已出现二八分化行情,成交仅集中在优质区域的优质项目,市场二八分化格局将加剧。”

[后记]

在特殊的时期,武汉楼市还在冰封。

调控期的持续与疫情期影响,双期叠加,市场预期逆转,加上市场上供应量增加,最终传递到市场遇冷。

从数据上看,武汉楼市在复苏。

每日成交量500-600套,则是正常状态。

在疫情期间,武汉的单日成交量300-500套之间,都可以判断武汉楼市的基本面,依然没有问题。

总体而言,我们要对武汉市场有信心。

眼前很冷,从长期看,武汉会恢复。

5月25日,武汉精装合同网签后,武汉的房价也将比此前更高。

这些都不是正常的上涨。

在武汉楼市二八格局中,或用低价,或者优质产品,成为那些20%的市场赢家,才能最终能活下来。

文|杨光华(地产写字人) 观点地产新媒体专栏作者

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责任编辑:李秋敏

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