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震惊!上半年东莞11宗地破纪录成交!

东莞房地产网-房掌柜 2020-06-28 07:00:58来源:房掌柜采编中心 
[摘要]别回头,房价不会掉。

最近,东莞土拍又上了“热搜”。

24日上午16房企激战126轮,最快2秒加价1轮;下午12房企竞价91轮,多次跳跃式加价,最终塘厦两地块都进入“终次报价”阶段,深圳前海控股累计52.8亿包圆斩获塘厦两地块,最高可售楼面价达24618元/㎡。

围观的吃瓜群众,除了“哇塞”之外,也表示很心塞:“面粉”太贵,以后还买得起“面包”吗?

近期的东莞楼市,对刚需似乎并不友好。

所谓的“冰山指数”排名中,东莞依然遥遥领先,最新涨幅达4.5%居首位。


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尽管相关部门、媒体出官方数据辟谣,并曝光了局部区域二手房价追涨乱象,大家稍微理性看待市场,但一手楼市又传“热销”了。

掌柜君回头看了一下,似乎从5月起东莞便频传“捷报”,开盘报道/海报不是劲销8成、9成,就是吸金多少个亿,使得楼市热度一再升温。另一方面,土拍市场从旁“火上浇油”,开发商抢地热情很高,镇街地价记录一再被打破。

房价追涨,新房热销,地王频现……似曾相识的一幕,不禁让人想到2016年。

有人说,如果楼市也能发“高温预警”的话,东莞快要进入临界点了吧。事实上,东莞楼市真的那么火爆吗?

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 破纪录不算新闻,大幅涨价才算 


破纪录——上半年东莞土拍出现最频繁的字眼。

据掌柜君统计,截止至发稿时,半年时间东莞已有11宗商住地是突破历史楼面地价成交的。要知道,在东莞房价暴涨的2016年,单价地王不过11宗而已。3.jpg

疯狂吗?从个案看,热度确实比较高。比如说今天深圳前海控股两次顶格抢地,比如说更早一些世茂万江地块引发的“58房企深夜抢房大战”,又比如说阳光城抢大朗项目经历88轮竞价才胜出。

然而,用从另一个角度看,这个“破纪录”也没有那么疯狂。

毕竟,东莞2019年GDP都已接近万亿级别,经济在上行,整体房价也持续稳中有升,地价不可能一直守着过去的记录。而且,还要结合当地房价、地块周边配套等来衡量土地价值,不能只看过去地价标准评定土拍热度。

破纪录不算新闻,大幅度破纪录成交才算新闻。

而看上半年破纪录成交的地块,排除石龙等多年没有出让而至地价明显不匹配的镇街,单价同比涨幅多在20%左右,综合地块配套看也并非很“疯狂”。

当然,也有涨幅惊人的,如今天成交的前海控股地块,楼面价最高达24618元/㎡与去年地价差了8000元,涨幅达49%,这就相当惊人了。看来,“大深圳都市圈”对东莞楼市的刺激还是很明显的。

另外,上半年房企土拍热情高,也与资金有一定关系。一般而言,年初房企资金充裕,“子弹”多了,拿地自然豪气。回头看去年,不也是上半年楼市火辣辣?“深夜锁地”、“秒拍”等抢地操作至今仍历历在目,“终次报价”的拍地方式还是那时候创立的。

况且,上半年东莞土拍也不是一味高热,比如说上周底价成交的樟木头地块,以及终止拍卖的桥头地块。看东莞土地市场,还得结合下半场。


 别回头,房价破4万需谨慎 


在各项楼市指标中,最刺激眼球的,莫过于房价。

近来,关于东莞房价上涨的传闻很多,从近期新房开盘、二手房挂牌情况看,确实“涨势”明显,莫名让人焦虑。掌柜君只想说,交投升温现象是有的,但也有一定“水分”。

关于近期东莞楼市一二三级市场走红的原因,掌柜君曾总结了几点:

一,东莞在大湾区中有先天优势,地处“港-深-莞-穗”黄金发展轴上,夹在两大一线城市之间,是地价、房价“洼地”,又有一定产业、人口基础,东莞楼市被长期看好。

二,过去两年东莞房价涨势很猛,开发商看到了东莞楼市的潜力,纷纷抢滩,进而引发连锁反映。

三,多个高价项目入市刺激市场,对周边一二手楼价和买卖双方心态造成影响,加上市场供应偏紧,担心房价上涨,出现恐慌性入市行为;

四,经过几个月消化,受疫情影响的购房需求逐渐释放,近期东莞利好消息不断,土拍热度持续,新盘入市作出让利,刺激成交。

至于“水分”,目前比较多的要数二手楼市。虎门、塘厦等临深镇街,中心城区都传出了“有市无价”的声音,市场上二手房挂牌周期也明显缩短,交投相对火爆。但若价格明显追涨的,买家可得注意,别一不小心成了“接盘侠”。

不少小区近期已被举报,部分业主联合中介抬高房价。

如大朗某楼盘业主,公然在业主群指导“全部统一挂盘2.8万,下个月2.9万,然后3万……”,达到最终“慢慢抬高价格”的目的。

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二手房交易中可能存在的“猫腻”,掌柜君已经报道过。只能建议大家,买房需慎重,尤其是单价超4万/㎡的。

至于新房市场,从近几个月网签情况看,“2字头”是站稳了,房价同比上涨已成必然。

近来,东莞利好消息不断,“特大城市”、“新一线城市”、“大深圳都市圈”等标签一个接一个,整体形势向好。自粤港澳大湾区规划纲要出台后,东莞的城市关注度达到空前,东莞的城市发展受到了空前的看好,楼市预期较高。

在此大环境下,东莞房价稳中有升也在情理之中。

要知道,经过3年多的政策消化,如今东莞各镇街房价已基本完成补涨,房价差在不断缩小,过去两年1.4-1.5万/㎡的“上车”门槛,如今已基本提到1.8万/㎡。但借个别高价项目备案,鼓吹东莞房价达4万+、6万+,甚至8万+、10万+的,就明显是恶意抬价了。

至于近期的“开盘捷报”,建议大家也是“打折”看,开盘去化率不是看楼盘销控板,也不是看楼盘“捷报”,而要看真实网签。虽然上半年东莞新房供应偏紧,但也不到“无房可买”的程度。


 整顿楼市,需要一点时间 


鉴于近来东莞房价吹涨风不断,为了楼市健康,东莞楼市也确实要整顿了。

为有效遏制楼市乱象滋生,促进市场健康发展,东莞市住房和城乡建设局已经在全市范围内组织开展了房地产市场乱象专项整治行动,目前已进入全面检查阶段,一直持续至今年8月。

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据报道,专项整治行动重点打击房地产开发企业未办预售许可收取诚意金、捂盘惜售、未按申报价格销售、制造房源紧张气氛、虚假宣传和中介机构及从业人员捏造散布涨价信息、炒卖房号、收“茶水费”、操纵市场价格等扰乱市场秩序的行为。针对房企违规、中介违规、业主违规等行为做了细化说明。

东莞房协、中介协会也分别作出了反映,对内约束协会成员行为。如东莞中介协会近日又动员其成员,作出“四个不”《承诺书》:

1、不垄断房源、变相囤积房源、捂盘惜售、操纵房价;

2、不参与炒房,不与投机炒房团伙串通,不为投机炒房团伙提供揽房揽客的便利;

3、不在网上发布二手房挂牌价明显高于近期真实成交价或周边楼盘均价的房源;

4、不通过电话、微信、朋友圈、短信、新媒体、网站等方式捏造和散布不实言论,或向客户提供恐慌性购房信息,或制造房源紧张气氛以及雇佣人员制造抢房假象等方式恶意炒作、哄抬房价。

据了解,已签署《承诺书》的房地产中介门店超过700家,覆盖二手房交易频率较高区域,包括金信联行、东莞中原、合富置业、乐有家、品置、鼎业按揭、融易、链家、德佑、我爱我家等品牌中介。

深圳经过上一轮整治,下架高价房源后,取得了一定成效。东莞这次整顿,又能否达到预期效果呢?我们不妨交给时间去验证。



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责任编辑:郭育良

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