中原:东莞楼市受新政影响成交大幅滑落(4.26-5.2)

一、 新政出台首周楼市观察

本周商品房供应放量，总面积24.42万㎡，供应套数为2186套，其中普通住宅有中信•凯旋国际花园二期、深业•御泉山、金地格林上院二期万科•虹溪诺雅二期等；商铺有塞纳河畔、誉景名居；别墅有沿海•丽水佳园三期。

商品房成交总面积9.89万㎡，环比下降6.85%，同比下降32.06%，合计1339套；其中住宅成交了7.78万㎡，环比下降23.53%，同比下降43.52%，合计874套；非住宅成交2.11万㎡，环比上升376.97%，同比上升170.46%，住宅成交量受新政影响大幅滑落。

本周东莞市普通住宅成交面积为72564㎡，成交套数860套，成交均价为6232元/㎡，价格与上周基本持平。从签约前十名项目可以看出，成交比较理想的大多数是些刚性盘和优质品牌产品项目，这些项目产品属于中小户型，客户群体以普通自住以及白领阶层为主导，即使有些项目定价高于市场预期，但是由于产品附加值较多，因此成交仍然向好，而像景湖时代城二期、金地博登湖等这样的分期开发的项目，由于一期出货很好，口碑的传播使得后期成交也很理想。其中成交量多的项目有：万科•金域华府10400元/㎡带非毛坯修、金地格林上院5040元/㎡、帕萨迪纳8073元/㎡、中信•凯旋国际花园二期6170元/㎡等等。

东莞“五一”楼市特点：

1）人气较旺，潜在需求量大，但观望浓重。

五一期间，东莞有40多个楼盘都有不同大小的动作，从市场反馈的信息来看，人气还是较旺，但是看房的比较多，出手的较少；人气很旺说明潜在的需求，尤其是以刚性自住需求的客户蕴藏的量较多，这些客户受新政的影响，一直处于观望之中；，一旦开发商有比较实惠的促销或较低的折扣，成交应该还是较理想的。从五一新盘开盘情况来看，成交也不理想，中小户型成交较多，大户型成交不见起色。

2）特价优惠促销较多，个盘松动明显。

五一销售节点，一贯是开发商关注重点，也是商家竞争激烈的看点；今年的五一更加明显，由于受新增影响，很多客户持币观望，因此许多开发商为了抢占先机，打出了很诱人的促销价格以吸引客户眼球，其中个盘优惠价格非常抢眼，如：常平的霞晖花园带非毛坯一口价3980元/㎡起，南城的天城国际单价直降1300元/㎡等等。这些优惠措施自然会带来可观的成交量，抑或引来降价潮；但是从降价的项目和产品来看，都是一些尾货或边角单位，并且项目本身规模不大，这跟08年由品牌开发商引领降价潮完全不同，况且第一季度各品牌开发商像万科、光大、中信等等基本上完成了全年任务的1/3，接下来的压力不是很大，因此价格松动幅度较大的可能性很小。

3）新盘定价普遍高于市场预期，后市价格调整压力大。

五一期间有不少新盘入市，有南城的香树丽舍、万江的上东国际2期、厚街的中央华府、企石的东江豪门等等，其中香树丽舍均价6000元/㎡、上东国际6700-7000元/㎡、中央华府5700元/㎡及上周开盘的金域华府价格比前期有所上扬等，开发商对市场预期为观望、推货谨慎但价格坚挺，基本上是一种高开低卖的策略，因此项目的定价相对市场预期及客户心理价位较高，加上新政影响等因素，新盘遭遇成交不容乐观。但是这种高开策略对于货量较多的项目来说，后市销售压力还是较大。