最高2.5万/㎡，紧邻保利项目，凤岗商住地又要火？

7月东莞土拍火爆收尾，8月开局，估计又是一场“硬仗”。

东莞8月土地供应，延续了7月“慢节奏”，全月仅有2宗商住地供应，累计占地80537.23㎡。另外，8月东莞还破天荒地一次性供应4宗商服金融用地，累计占地50618.01㎡，且都位于东莞CBD。

与7月一样，8月供应的地块都备受市场关注，不说CBD的4宗金融用地，单说凤岗的7万㎡靓地就已未拍先火。

还记得7月底凤岗那宗被保利以最高规格拿下的商住地吗？11房企竞价78轮，剔除17%配建后，折合楼面价25856元/㎡，地块成功登上东莞地价“第二贵”宝座，旁边就是中海创下的单价地王，而8月凤岗将要拍卖的地块，就位于这两宗地旁边。

傍着“大款”，凤岗商住地会延续7月的土拍热度吗？

我们不妨看看地块的拍卖条件。

凤岗计划于8月6日上午拍卖的商住地，位于凤岗镇油甘埔村，地块占地73688.97㎡，起拍价299102万元，折合起始楼面价18000元/㎡。

与上周保利拍下的地块相比，本宗商住地的占地面积大了一倍有余，但竞拍要求更为苛刻。容积率从2.8下调至2.55，竞拍保证金也从3.5亿上涨到7亿。

值得注意的是，本宗商住地的配建要求也比上一宗更为繁多，须无偿配建以下建筑：不少于计容建筑面积17419㎡作为安居房与相应独立产权的停车位；一所独立占地面积不少于5400㎡、建筑面积不少于4320㎡的幼儿园；还需预留800㎡用地作为公交首末站，不占地块计容建筑面积。

若本宗商住地也如上周保利拍下的地块般进入竟配建环节顶格成交，总配建面积也将高达30346.96㎡，是保利地块顶格成交须配建14659.7㎡的2倍！ 

不过剔除配建算，若凤岗本宗商住地进入终次报价环节，最高楼面价也是在25248-25311元/㎡的区间中，比保利地块25856元/㎡楼面价，以及旁边中海云麓公馆地块26646元/㎡的楼面价，都要低。

再看商住地本身条件，地块紧邻深圳，周边有东深路、嘉辉路、龙平路等多条交通主干道，可快速通往镇中心或周边镇街，通过武深高速更可以前往深圳。周边有蓝山锦湾、名流印象、大运城邦、天昊华庭、京基御景中央等成熟社区。

根据《凤岗镇近期建设规划（2017-2020年）》，到今年凤岗镇规划构建“一主、两副、三轴、四园、五区”的空间结构，将进一步让凤岗化身为东莞南部的宜居城镇、东莞东南组团的次中心和莞深惠一体化的先行区。

同时，即将动工的深惠城际也将带来新的增长动力，凤岗的区域配套、轨道和公路网络正在日益完善。如今的凤岗，不仅吸引了众多品牌房企的抢滩进入，也吸引了如华为、富士康、神舟等众多高新企业入驻。

另外，凤岗旧改工作也在如火如荼进行中，今年已有4宗旧改“名花有主”，还有2宗旧改还在招标中，累计98万㎡，多为商住类旧改。

作为临深重镇，凤岗商住地一直是房企眼中的“香饽饽”，即将拍卖凤岗商住地，旁边即是东莞历史楼面价的“老大”和“老二”，会不会再次迎来一场龙虎斗？

锁定“掌柜说房”，答案很快将会揭晓。

在凤岗商住地拍卖的前一天（8月5日上午），东莞望牛墩也将推出一宗商住地，地块占地面积6848.26㎡，起拍价9587万元，折合起始楼面价7000元/㎡。

查阅过往数据可以发现，望牛墩的土拍市场一直不算火热，供应紧缺。追溯上两次拍地，分别为2016年12月和2019年5月，面积仅约6万㎡。

本次出让的地块位于望牛墩镇赤滘、扶涌村，属于镇中心地带，在环城北路和宝华路的交汇处，靠近广深高速，交通网线发达，且生活各类配套一应俱全，望牛墩实验小学、望牛墩中学、望牛墩医院等都在周边。

附近已开发四季名苑、海德骏园，居住氛围浓郁。且地块北面紧邻文化广场，南面正对赤窖河，旁边是正在建设的望牛墩水乡公园，生态景观良好。

望牛墩的楼市比起凤岗来说，供应处于更为紧缺的状态之下，目前在售项目仅有恒大翡翠华庭和首创禧瑞阅府。