3095元/㎡起拍！东莞9月土拍第一弹：松湖片区

8月东莞土拍在上周已落幕，但一级市场的关注度一点也不见下降，只因又一波靓地又要入市了。

截止至发稿时，东莞已有8宗商住地排期在9月出让，其中不乏热点片区地块。今天，掌柜君将给大家解读的是松山湖片区（松山湖1宗、大岭山3宗）的4宗人才房配套用地。

据业内猜测，9月松山湖片区出让的几宗人才房配套用地，对竞拍者要求都比较高，大概率为华为拿下。

松山湖地块详情

继去年深业地块之后，松山湖再次有涉宅用地出让，地块编号为2020WR032，位于松山湖桃园路与阿里山路交叉口西北角，占地39240.41㎡，最大容积率为2.5，总建筑面积98101.03㎡。

    地块没有设竞拍上限，起拍价30363万元，折合起拍楼面地价3095元/㎡，但建成后售价不超过11500元/㎡，将于9月9日截止挂牌。

竞拍条件：

1、该宗地的商业建面不超过总建面的5%，需在出让年限内（40年）全部自持，不能对外销售。

2、该宗地建设项目自竣工备案之日起，5年内（含5年）不得发放商品房销售许可证；自购买商品房转移登记（一手房屋登记）之日起，5年内（含5年）不得转让；限制期满后，房屋所有权仅限于在园区符合条件的企业内部流转。

3、该项目用于松山湖园区重点及高端企业总部人才房配套项目，要求带装修销售，且限定最高销售均价不得高于11500元/㎡，销售对象由松山湖管委会统筹安排。

4、竞买人（或其母公司、关联公司）为在松山湖园区投资建设的年纳税5亿元以上、年R＆D投入1亿元以上，本科以上学历人才数量1000人以上，且当年土地使用权有效期内土地单位面积工商纳税入库额不少于人民币150万元/亩的企业或其成立的全资项目开发公司。

>>项目交通及周边配套

地块位于松山湖松山湖桃园路与阿里山路交叉口西北角，临近环湖路、大学路和新竹路，可快速到达松山湖各个区域，南边距离珠三角环线高速进出口仅800米，轻松畅达广深。

目前地块周边配套较为缺乏，宗地周边分布着三星小学、东莞松山湖中心小学、黄草朗学校等多所学校资源。

值得关注的是，该地块很大可能会被华为拿下。地块四周基本为华为的产业用地，西南边与华为松山湖工业园直线距离仅3公里，正南边与华为实验基地直线距离约2.8公里，与华为云数据中心更是相距仅约600米，北面为去年华为竞得的人才房。

>>寸金尺土的松山湖楼市

2012年，松山湖发出“禁地令”，规定对松山湖园区存量商住住宅用地实施台账管理，不再新增商住用地。一时间，松山湖土地、房产成了稀缺品。

据统计，2011年以后，松山湖也挂出了不少涉宅用地，基本都是华为的人才用房配套用地。直至2019年，编号2019WG029地块出让，才填补了松山湖多年商住地出让空白。

当时，地块出让门槛也是相当高，商业全自持、配建35000㎡限价人才房和建面5670㎡幼儿园，但仍吸引了9家房企竞价，历经7小时91轮厮杀，最终被深业集团拿下，折合楼面价18599元/㎡。

    而本次松山湖出让的地块，从竞拍门槛看，大概率又是华为拿下。回顾松山湖近十年土地出让情况，华为从2015年至今，已累计在松山湖拿下11宗商住用地，拿地总建面超150万㎡。

   再看销售市场，目前松山湖片区在售主要是二手房。从诸葛找房数据来看，目前松山湖的二手洋房市场，均价在4.1万元/㎡左右，且在持续走高。

得益于松山湖高房价和松山湖购买需求外溢，近几年环松山湖楼市都供需两旺。今年环松山湖多个新盘都备受市场关注，如华侨城纯水岸，计划近期开放营销中心，主推89-126㎡2-4房，就早被列为了“打新”热盘，备受市场关注。

大岭山地块详情

9月除了月初出让的松山湖地块为人才房配套项目，在9月13日拍卖的3宗大岭山商住地也同样是人才房配套项目。

大岭山镇先后挂牌3宗地，分别为编号2020WR034、编号2020WR036和编号2020WR0347地块，三宗地块相连，并将于9月16日同一天内出让。

2020WR034、2020WR036、2020WR037号3宗建设用地均位于大岭山镇大塘村金多港，都为二类居住用地(R2)，累计占地面积超22.7万㎡，容积率均为2.1，3宗地块起拍楼面价均为3165元/㎡，价高者得。

地块详情如下：

竞拍条件：

1、三宗地块皆为松山湖园区及大岭山辖区重点、高端企业总部人才房配套项目，房屋所有权仅限于在松山湖园区及大岭山辖区符合条件的企业内部流转，住宅要求带装修销售，且限定最高销售房价不高于11500元/㎡，销售对象由东莞市大岭山镇人民政府统筹安排。

2、此3宗地块的商业建面均不超过各自地块总建面的5%，并要求全部由竞得者自持（年限40年），不可外售。 

3、竞买申请人(或其母公司、关联公司)为在松山湖园区或大岭山辖区投资建设的、年纳税5亿元以上、年R&D投入1亿元以上、本科以上学历人才数量1000人以上，且当年及土地使用权有效期内土地单位面积年纳工商税收入库税额不少于人民币150万元/亩的企业或其成立的全资项目开发公司。

4、此3宗地块自竣工备案之日起，5年内(含5年)不得发放商品房销售许可证；自购买商品房转移登记(一手房屋登记)之日起，5年内(含5年)不得转让；限制期满后，房屋所有权仅限在松山湖园区及大岭山辖区符合条件的企业内部流转。

5、2020WR036地块沿常虎高速第一排建筑南立面不允许做开放式阳台，空调外机不应外露。

6、2020WR037地块要求配建一所独立占地、建面4320㎡的18班幼儿园，并设直接对外出入口。

>>项目交通及周边配套

大岭山“三胞胎”地块均位于大岭山镇大塘村金多港，厚大路以东，莞长路以西，莞佛高速以北，紧邻莞佛高速大岭山出入口，与松山湖仅一路之隔。距离华为欧洲小镇约5公里。

三宗地块周边目前以空地为主，同时还有旧居民房和中小型工厂，目前居住氛围一般。距离地块最近的为松湖碧桂园天钻项目，其次则是万科汉邦松湖半岛。

三宗地距离大岭山医院约2.9公里，距离大岭山第三小学以及大岭山实验幼儿园约1.2公里，所处地段区位优越、交通便利、规划配套设施健全，未来建成后可极大缓解当前松山湖高端人才就近居住的高品质居住需求。

>>土地市场

与其他镇街相比，大岭山商住地供应也是相当紧张。

2015年是大岭山商住地供应的高光时刻，当年供应了5宗商住地，一下子招揽了融创、金地、碧桂园、保利、万科等大鳄。此后，大岭山几乎断供，只在2018年成功出让了1宗地。

目前，大岭山历史楼面价也是2018年创下，楼面价为14974元/㎡。

>>区域楼市

根据《东莞市大岭山镇近期建设规划（2017-2020年）》（以下简称《规划》），这几宗地的出现是《规划》落地过程中的必经阶段。根据《规划》，大岭山镇将构建“一轴一带二心五组团”的空间结构，以按区域规划划分为五个组团，分别为西北、东北、中部、南部综合和城市中心组团。建设成为对接深圳和松山湖的创新服务区、重要的制造业基地。

据不完全统计，目前大岭山洋房仅有3个在售项目，均价在31000元/㎡，莲湖山庄别墅项目均价在45000-63000元/㎡之间。待售项目也仅有万科汉邦松湖半岛和松湖碧桂园三期。二手房方面，价格也普遍追平新房。